第六篇:港中投資/第二章 國內置業須知
五
是發展商雖有-
裕的資金,但可以不必全部 投入,透過銀行的融資途徑,能有靈活運用自有資金 發展其他業務。
(2) 出售樓房的公司是否已有《土地使用證》
和《建築許可證》
計劃。
(3)建造該棟樓房的施工單位(公司)等級、信
譽及是否已簽訂建築合同。
(4) 出售樓房的公司是否與其他公司(單位)合
作,樓房產權共有情况。 (5) 出售樓房是否獲主管部門發給境外預售樓花
的批准文件。
根据法律規定,境外港人、台胞、華僑購置國內 的涉外商品樓房,必須以外滙購買,不能以人民幣購 買(如果在國內有投資獲得利潤的 則可以例外 ) 同時境外的港人、台胞、華僑不得購置房地產開發公 司以人民幣投得土地使用權興建的商品樓房。
上述幾方面情况均可以向當地政府主管房地產部 門查詢。深圳市建設局是負責統一管理特區房地產市 場的政府主管部門。
購二手樓注意
對購買二手樓房應注意的
事項: (1) 首先應向當地的房地產權登記的主管部門或 駐香港代表部門,如廣州的可向華港房地產 代理服務有限公司查詢欲購樓房的資料,了 解樓房是否已獲准向境外的人士出售。
(2) 購買二手樓房時,必須在指定的房地產交易
所辦理買賣手續,不得私下買賣。
(3) 購買二手樓房,買賣雙方必須簽訂買賣合同 (交易合同),同時必須將買賣合同提交當 地公證處公證。
(4) 購買二手樓房時如需要進行抵押,一定要到 當地房地產權登記主管部門指定的金融機構 辦理。
港商從事國內房地產開發,每個項目的投資金額 多達數千萬元,甚至上億元的計算,所以看做生意人 的角度,往往需要借助銀行的力量幫助發展。
土地使用權
1
婴
國內政策規定,國內的土地 屬於國家所有,禁止用作買 賣用途,在這大原則下,外商從事國家房地產開發, 只是向政府購得土地使用權,按政府規訂,住宅使用 期七十年,工業用地五十年,商業用地三十年,所須 透過合作,招標、拍賣及協議的土地支付土地使用金 後,外商獲得土地使用權,可將土地使用權及其上擬 建的房產物業向抵押銀行,換取資金開發土地及興建 房產,即稱作建築貸款,其好處:
是發展商在沒有足夠資金進行開發項目時, 可以利用土地使用權向銀行借款,使有-
裕資金完成
建築貸款年期一般是因應項目與 貸款年期
房產建築期相同,但個別項目也 有長、短,主要視乎發展商背景及需要而決定。同時 在貸款金額的多少,銀行按個別項目的可行性、借款 人、貸款公司的信譽,和還款能力來考慮,銀行建築 貸款通常分兩種:一是按土地使用費一百分比的借 款,二是按有關項目所需的全部建築費用作一百分比 的借款。
在房產抵押貸款方面,貸款的對象並非房地產開 發商本身,而是房產購買者。一般而言,購房者以境 外投資者佔大多數,市民購買房產多作為自住居所、 職工宿舍、辦公用途寫字樓、或廠房等。
按揭與還款
在國內購買房屋的市民,無 論是購買樓花,或購買已可 交付使用的房屋,均可將其所屬的預購房屋合同的權 盆、或房屋產權抵押予銀行,皆可向銀行申請樓宇貸 款服務。目前香港銀行,一般可提供樓價五至六成貸 款,分五年至十年還款,按揭利率依照香港按宇樓揭 利率再加一至二厘半。這種方式的優點是:
的負擔。
置
還款方式的好處是不會令借款人造成經濟上
、在貸款期內,若借款人有-
裕資金,銀行是 容許其提前償還部份或全部借款,給予彈性處理。
由於中國房地產市場尙處於方興階段和有關法 規、執行程序仍須待改善,使銀行在這市場上的信貸 風險相對增加,故以上兩種貸款的按揭成數較香港者 爲低。然而,銀行還是以一貫的方針處理每一貸款個 案,無論有關房地產所在地是國內或是香港,首先要 按以下各條件作出評估:借款用途、擬投資項目的可 行性、借款人的資信和還款能力、還款來源、抵押物 的實際價值、以及市場情况等,然後才決定有關貸款 金額。
目前,銀行提供上述兩類貸款服務的首要原則, 是擬作抵押的土地使用權的地塊或房產的所在地必須 已實施有關房地產抵押規定或辦法,以便銀行可依法 辦理有關手續。現時,中國只有數個地區已頒佈房地 產抵押辦法,它們是廣東的三個經濟特區(即深圳 市、珠海市和汕頭市)廣州市、廣州經濟技術開發 區、福建省和上海市。
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