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第六篇:港中投資/第二章 國內置業須知

第二章 國內置業須知

自九二年初鄧小平南巡以後,肯定了國內經濟開 放的成就,要求各地各級領導進一步加快經濟開放步 伐,使外商近兩年來,紛紛北上投資,成爲八九年六 四事件後的一個高峯期,近年如房地產開發,更是受 到外商垂青,由於國內土地是公有制,包括國有土地 與集體所有土地兩種,外商進行物業開發的投資,主 要通過以下的幾種合法途徑和形式取得土地使用權。

(1) 依據 外商投資 企業用地管理辦法的規定,提出預約用地登記。在企 業成立後,正式提出用地申請,經批准後,與土地管 理局簽訂土地使用合同,辦理好手續後,即可取得

《土地使用證》。

須取得「土地使用證」

(2) 通過招標、拍賣等方式協議,取得土地使用

權

O

(3) 外商與中方合資、合作夥伴,由中方將自己

名下的土地使用權作為出資或合作的條件, 經土地管理部門審批同意後,簽訂土地使用 合同,換發或更改土地使用證書。

(4) 合法地購買或租用地上的建築物時,其座落

範圍的土地使用權也隨之轉移為自己所有。 如果要改變原土地使用狀況况,如進行重建、改 建、擴建,新建,則應按基建審批程序分別申請報 批。

必須提出和值得注意的是,農村集體所有的土 地,如要提供給外商企業用地,必須先經國家徵用爲 國有土地,然後再依上述(1)(2)兩種方式分別處理。任 何農村鄉鎮組織都無權自行轉讓其土地使用權給境外 的投資者。

經營涉外樓房有限制

國內許多政策

法律都明文規

定限制任何單位(公司)和個人從事經營房地產活 動。

在大陸的一些城市,以深圳為例,雖然有許多房 地產開發公司(發展),但並不是所有房地產開發 公司都可以經營涉外商品房,也就是說,並不是所有 的房地產開發公司都可以自由地在香港或海外推出樓 盤,經營房地產,通常只有兩類公司可以在境外推出 樓盤,經營涉外商品房。

第一類,經主管部門資質審查獲批並取得工商行 政管理局營業執照,擁有涉外房地產經營權的開發公 司( 發展商 ),這類公司可以在境外從事經營房地產 活動,推出樓盤,出售房產。

第二類,這類公司是指原來沒有涉外房地產經營 權的公司(多數為合資的開發公司),但就某一項 樓盤向主管部門申請在境外出售,經批准後,就某一 單項樓房擁有涉外經營權,把商品樓房在境外出售。 有些發展商未經主管部門批准,擅自在境外推出 樓盤,經營大陸房地產,這是不合法的,其產權則可 能不會獲得法律上的保護

簽合同須留意

D

境外的港人、台胞和華僑 購買國內樓房,主要是通 過兩種方式來進行。第一種是購買現有的二手樓;第 二種是購買尙處在建築期的樓花。

對於在境外推出的涉外商品樓盤,簽訂合同前, 應注意審核以下幾方面的問題:

(1) 查明出售樓房的公司是否擁有經營涉外房地

產的權力,即該公司在境外(香港或海外) 從事經營國內房地產、出售樓房是否獲得政 府主管部門的批准,所售的樓房的土地是否 用外幣投得並經過政府主管部門的批准。

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