第二篇:1993年的香港/第十章 地產市道持續興旺
第十章地產市道持續興旺
香港的住宅樓價經九二年中至九三年首季的淡靜 及小幅調整之後,進入今年四月份開始再度轉趨活 躍,全年中小型住宅樓價升幅達百分之十至十五,雖 然八月份開始銀行收緊住宅樓宇按揭,但無助抑制 升之中的住宅樓價。然而,雇年底政府拍賣龍坪道一 幅優質住宅地皮,以破記錄成交,刺激起豪宅樓價大 幅攀升。
樓價節節攀升
今年第二季,市區大型屋 邨的樓價每方呎升至四千 五百元以上的水平,豪華住宅則普遍升至每方呎五千 元,甚至六千元以上,樓價到達了一個相當高的水 平。七月份之後,樓市在銀行普遍採取進一步收緊按 揭貸款措施下,一些前一段時間銷售暢旺的樓盤已明 顯冷卻。
據港府發表的第三季經濟報告資料顯示,在九三 年第三季,與住宅或其他樓宇買賣有關的按揭貸款數 目共為五萬四千零三十宗,較九二年同期的五萬二千 八百零一宗,微增百分之二,幅度無疑較爲輕微,卻 是過去七個季度以來的首次出現上升。另一方面,此 類按揭貸款涉及的款項在期內達到三百七十億元,增 長年率爲百分之七十四,可見住宅樓價今年的累積升 輻甚為可觀。
住宅樓價經多番調整至今尚處於高昂的水平,確 今首次置業自住者難以負擔。但住宅樓市依然能夠保 持穩定發展步伐,主要是有賴換樓者的支持。香港近 年出現幾乎全面就業情況,及勞工工資重新有實質增 長,使不少業主加强換樓以改善生活環境的興趣。
由於換樓的人士通常都有其住宅單位,故此他們 即使換樓購買面積較大的物業,也只是補付由小換大 的單位的差價,是有能力應付首期和以後每月供款的
負擔。這使樓價在略為向下調整後,再度出現頗強的 承接力,香港是有强烈的置業自住需求。
展望未來樓市的發 展,近十年來,港 府每年批出的住宅用地,無論是從土地面積或可建樓 面面積來看,都是較為穩定的,而每年的樓宇供應量 也大多不低於使用量,但問題是,香港的住宅樓宇需 求,除了有新組家庭以及改善居住環境等自住需求 外,近年來用於投資保值或炒賣等具較大彈性的需求 也急劇增加,因此就呈現出供不應求的現象。
投資與炒賣者眾
在這樣的情況下,如果今後投資性需求持續不 衰,而供應量又沒有明顯增加,樓價上升的壓力始終 存在,銀行、政府等採取的壓制樓價措施,最多只能 在時間上起一些調節、紓緩作用,似無法阻擋樓價的 升勢。
此外,高通脹、低利息持續存在,將繼續刺激樓 宇投資需求。目前的樓價水平與八四年比較,已上升 了四倍以上,對長線物業投資的套現無疑有很大的吸 引力,但由於海外市場缺乏好的投資機會,加上本地 低利息的局面持續下去,因此現時願意將投資物業出 售套現的並不多。另一方面,香港的通脹水平依然 高,這將加速樓價的消化,同時,也使社會對樓宇的 投資與保值性需求持續存在。
綜合整體市場狀況:經數 二手樓市活躍
月鞏固期,樓市已見升 溫。十一月份田土廳登記顯示,樓宇買賣總值達二百 三十億元,較十一月份增長百分三十五,與去年同期 比較增加百分之三十四,除新界區大型屋邨有大量買 賣外,凝聚的購買力入市為主要因素。中、英爭拗影 響微,反覺趁低吸納者多。近期新盤推出增多,十一
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