1982
。因式計算法是以公平市值租金減現行租值,得以因數 二去除。假如八一年十二月十八日以後,根據因式計算法 所得的數目,不超過租值百分之三十,就以這個數目作為 批准的加租額,假如超過百分之之三十,就以百分之三十 作為批准的最高加租額。
公平市值租金
至於公平市值租金,是差餉物業估價醫根據樓宇所在 地區,樓宇所處的環境,估量它在空,再行出租的市面 租值、所以任何樓宇的公平市值租金,只有經過差餉物業 估價師的評估,才可以知道其確實數目,住客假如認為付 出的租金超過公平市值租金百分之六十二點九,業主提出 加租百分之三十時,可向差餉物業估價署投訴,要求該署 為他們租住的單位評估合理的加租額。
在八一年十二月十八日前終止的租約,將加租限額由 百分之二十一提高至百分之三十,是指在八一年十二月十 八日以後的兩年内,每兩年加租最高限額為百分之三十, 在此日期的每兩年加租限額為百分之二十一,所以縱使在 八一年十二月十八日前備期的租約,計算加租最高限額方 法,仍依照上述的規定計算。不過,假如業主與住客私下 達成協議,則加租數額,可以由他們自行協商解決,另外 ,新法案將向差餉物業估價署長呈交協議内容的期限放寬 由加租生效起一個月內作出通知,改為加租生效日六個 月及一個月後的期間内,作出通知。
撤銷租管現非其時
房屋司廖本懷在八一年五月八日招待記者時表示,港 督會同行政局,已接納業主與住客(綜合)條例檢討委員 會提交之報告的建議。報告書內主要包括下列數點:將現 行戰後樓宇租管條例於八一年十二月十八日屆滿後,延長 兩年;將現行每兩年准許加租百分之之二十一的最高限額 放寬至百分之三十;在立法局通過修訂法例後,獲得入伙
年任 璧 第三十五
居住須知
紙的樓宇,租金將不受管制;現受管制的豪華住宅樓宇租 金,將分兩期豁免管制。
港府認為採取任何重要步驟去逐步撤銷租金管制,現 在實非其時。委員會的一項建議是,一情況許可,應即 逐步撤銷租金管制,但須視乎經濟和社會狀況而定,雖然 港府原則上接納這項建議,但認為現時情况並不適合採取 這個步驟。
豪華住宅免受管制
業主與住客(綜合) 條例第二部的有效期將於一九八 一年十二月十八日期滿,政府認為現行保障戰後樓宇應予 保留,將第二部的有效期延長兩年。除延長法例的有效期 外,並將法例作若干項的修改,旨在大致上根據委員會的 建議,修改批准加租及租金管制的方法。這些修改包括: 將受管制租金的最高批准加額,由現時的每兩年百分之二 十一堆至每兩年百分之三十。將下列各類樓宇豁免,使不 受條例第二部規定的管制:甲、在修訂法例生效之日以後 獲發入伙紙的樓宇;乙、現時應課差餉租值(根據一九七 1 六年租金水平而訂定者),在八萬元或以上的樓宇,是項 豁免在現行條例第二部有效期屆滿時(即一九八一年十二 月十八日午夜 )起生效,丙、現時應課差餉租值在六萬元 以上的樓宇。是項豁免在一九八二年十二月十八日午夜 起生效。
將受管制樓宇的租金的最高百分率批准加額提高,目 的是減慢受管制租金與市面租金距離逐漸增加的速度 豁免對新建樓宇的管制,目的是鼓勵發展商興建投入 樓宇租賃市場的樓宇單位,同時亦可阻止新建樓宇業主為 了投機而將樓宇空對的趨勢。
將現時應課差餉租值在六萬元或以上的樓宇分兩期豁 免,是由於考慮到委員會所指出的一點,就是港府只應為 協助被認為需要保障的人士 (卽中下入息階層人士),才 加以干預,將應課差餉租值在八萬元或以上的樓宇豁免
。
制,將會影响大約一千個現時租金約為每月二萬五千元或 以上的租約。應課差餉租值在六萬元至八萬元的樓宇,現 時租金約為每月一萬八千元至二萬五千元,將這些樓宇豁 免,將另有一千五百個租約受到影响。
委員會報告書又建議我擴大土地審裁處的職權,為屆 時受第二部管制的樓宇的業主和現有住客,在發生爭執時 進行調解。這個建議很重要,港府當會和法院磋商,全面 加以研究,這樣的措施,目的主要是使意欲延長租期並願 意付出公平市值租金的現有住客,能夠得到合理程度的租 住權保障。
租住權及收樓建議
在保障租住權及收回樓宇方面,基於現行規定,法官 在頒發收樓令時,除非住客能使法庭認為頒發收樓令,明 顯屬於不公平和欠公正,始能撤銷收樓命,但上述規定的 含義,將更改為:除非住客能提出理由,證明頒發收樓令 是絕對不公平,否則業主一經證明有-
足理由需要該樓宇 自住時,則法庭應頒發收樓令。任何人士如購買還有人入 住的樓宇,於購買日期起計的一年内,不得申請收樓。租 約如並無以確訂明住客不得將樓宇分租,則主業只能在原 有租約期滿後,始能引用擅自分租作為收樓令的理由。住 客獲得業主提供適當的住所,或住客自己擁有適當的性所 可供居住時,業主應有權申請頒發收樓令。業主假如以自 住理由收回樓宇後,雖然法例規定業主在二十四個月內不 准將樓宇出售或出租,但報告書建議,差餉物業估價署長 應該獲得授權,批准業主將樓宇作不足一年的短期出租。 報告書建議將住宅樓宇終止租約預先十二個月通知的規定 ,轉為六個月;另外根據規定,發出收樓令後業主付予住 客賠償的最長期限,亦應由三個月延長至六個月。
租金管制的建議
租金管制方面:凡在新租務法例生效前一段時期內, (第八篇)
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