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1982

第三十五回

居住須知

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上浮。

業主不滿可提出反對

除了將住宅全部作自己居住用的業主之外,所有非有 限公司性質的物業業主,均被課物業稅。它是被評稅值的 百分之十五標準稅率來徵收,但得扣除一項百分之二十的 維修及開支寬減額。

至於樓宇用作教育慈善或福利用途者,亦可豁免物業 稅。增加評稅值對獲豁免的物業並無任何影响,一般來說 ,這些物業為空置樓宇,屬生意東主所有;並在其中經營 獲利而需要繳利得稅的樓宇;由會所及簡會完全擁有的 宇;及指定為組嘗的樓宇。

由於根據現行法例,非管制樓宇的評稅值,係參照估 計市面租值而釐定,因此,可能有若干特殊的情形,使到 根據重行估值而得來的新評稅值,超過業主收取的租金。 為此,便在重行評估之際,一併決定對法例進行一項修訂 使稅務局局長於接獲反對評稅値的聲明時,可以將有關 個案的評稅值減至任何一評稅年度四月一日的租金。

業主對佔值不滿意,可先去藥局長,陳述理由,如未 達成協議,交檢討委員會,然後再上法庭及甚至可向英廷

差餉租值重估問題

本年度的物業稅,根據最新制訂的樓宇評稅值釐定, 是次樓宇評稅值的檢討,於前年十一月至去年十月之間進 行,新的樓宇評稅值與對上一次一九七六年制訂的評稅值 的差額,反映了樓宇租金在這幾年間的變動情况。

由於物業稅的計算辦法沒有改變,即仍按評稅值的百 分之十五標準率徽收,但扣除百分之二十維修及開支寬減 額,故此,物業稅的加幅主要反映樓宇租金的變化。

又有很多人對物業稅評稅值和應課差飩租値混淆起來 弄不清楚物業稅評稅値既已重新制訂,差餉是否亦會根 據這個評稅値而調高?

其實,物業稅評租值與應課差餉租值並不是同一回事 。物業稅是向把樓宇出租的業主徵收,樓宇供自住的業主 獲豁免繳付,而差餉是向所有業主均須繳納的稅收,故此 ,一個供業主自住的單位並沒有「物業評稅租值」,但仍 有「應課差餉租值』,現時,市區樓宇的差餉 按應課差 餉租值的百分之十一點五標準率計算出來的。

現行的應課差餉租值是於一九七六年制訂,而於一九 七七年開始生效的,年前政府已有計劃重估應課差餉租值 ,但因人手短缺,而部分人手又需應付擴大租務管制帶來

租金管制延長兩年

加租限額百分三十

的題外工作量,故該項工作一度擱置下來,今次物業稅 的提高,暫不會對差餉值有直接影响。

不過,物業稅評租値既已重新制訂,估計當局將會以 這個新誣租值為基礎,進行另一次的重估應課差餉租值的 工作,一些供業主自住的樓宇,其應課差餉租值,便可能 會參考鄰近出租單位的物業稅評租值加以推算。此項重估 工作涉及面甚廣,相信在短期内是難以完成的,但當應課 差餉租值重估工作完成之日,就是大加差餉之時了。

在立法局三讀通過的業主與住客(綜合)(修訂)法案,於八一年十二月十八日屆滿後,再延長兩年,每兩年加租 額提高至百分之三十,豁免六月十九日或以後入伙的樓宇及豪華樓宇的租金管制。

收樓期限有三點修改

在立法局三讀通過的一九八一年業主與瘫客(綜合) (修訂)法案,主要内容有二點,一是將戰後樓宇的租金 管制,即現行業主與住客(綜合)條例第二部,於八一年 十二月十八日屆滿後,再延長兩年,而每兩年加租最高額 將由百分之二十一提高至百分之三十。另外是豁免下列樓 宇的租金管制:一、八一年六月十九日或以後發出入伙紙 的樓宇,豁免租金管制;二、現時應課差餉租確在八萬元 或以上的樓宇,於八一年十二月十八日後豁免管制;三、 現時應課差餉值在六萬元或以上樓宇,於八二年十二月十 八日以後豁免管制。

新法案對收樓期限也作了三點修改,一、目前法庭發 出的收樓令要在發出日起三個月內收效,新法案將收樓令 的期限延至六個月;二、任何人士於八一年六月十九日或 以後購入不交吉樓宇,法庭不會發出收樓令,准許新業主

在購入後未滿一年內收樓,至於六月十九日前購入的不交 吉樓宇,收樓期限仍為六個月;三、將現行終止住宅及商 業租約,分別為十二個月及六個月的最短通知期限取消, 改為不論終止住宇或商業租約,通知期限一律改為六個月

最高加租限額

新法案對現行收回樓宇的理由並無更改,收囘樓宇 理由仍為下列數種:一、擬將樓宇重建;二、收回樓宇以 供業主或直系家屬居住;三、欠租及違反租約;四、對業 主或同屋住客持續造成煩擾,而經業主書面警告後仍不改 養;五、事前未得業主書面許可,擅將樓宇全部或部份分 租;六、將樓宇作不道德非法用途等,皆可構成業主申請 收回樓宇。

至於限定最高加租限額的計算法,現行的加租計算方 法有兩種,第一種是因式計算法;第二種是百分比計算法

(第八篇)

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