90 香港年輕 第三十三田
住宅條例决定延長
一九七九年五月四日在憲報公佈的業主與住客(綜合 修訂)條例,主要的内容分三部份;一是將原定於七 九年十二月十四日到期的戰後住宅樓宇加租管制法例,再 延長三年,到一九八二年十二月十四日爲止;二是批准戰 前樓宇再加租,并且聲明由一九八四年七月一日起,將逐 步消除作商業用途的舊樓的租條管制,屆時舊樓舖位的業 主可以發出通知向租戶收舖;三是修改中止租約通知期限 的規定,由原來的六個月通知改爲十二個月通知。
關於住宅樓宇加租管制再延長三年,它是指一九七三 年十二月十四日以前獲發入伙紙的戰後住宅而言。現行的 規定是:這些住宅樓宇的住客可以獲得兩年加一次租的祖 住權保障。加租的計算法是:公平市值租金(由差餉著根 據樓宇所在地區的公開市面租值作估定)減現行租值,得 數以因數三去除,如果不超過現租值的百分之二十一,就 以這個數目作爲批准加租的數額,假如超過百分之二十一 ,就仍然以百分之二十一作爲批准的最高加租額。但新例 自一九七九年十二月十四日起延長三年,加租的計算法, 所用的『因數」,也有所改變,即由「三」改爲「二」, 因而公式就變成:公平市值租金減現行租值,得數以因數 二去除,如不超過現時租值的百分之二十一,就以這個數 日作爲加稅額,倘若超過百分之二十一,則仍以百分之二 十一作爲最高加稅額。
因數縮小等於加租
大家知道,將計算公式的「因數」修改,以是近兩次 條訂法例慣用措施了。最初的「因數」是四,後來改爲三 一九七九年十二月十四日以後又改爲二,將來的目標是
數爲一
居住須知
百元
改爲一,那時即是說與公平市值租金看齊,也即是說達到 逐步取消加租管制的目的。
計算公式的因數越改越小,就意味着容許最高加租達 百分之二十一的問題下,業主獲准加租的實際數字,又比 現行計算法大得多。
試舉例來說:此如一層樓現行租金六百元,活計公平 制値爲九百元,
百元減六百元再除
元減六百元再除
數爲一百五十元:
主加租在不超過百分之二十一的範圍內, 了百分之五十的數目。因此,因數縮小,就等於加了租。
商業與住宅舊樓加租幅度
由條例生效的日期起,商業舊樓加租可達標準租金的 百分之八百(一九七九年十二月十四日之前爲百分之六百 ,即增加百分之二百),住宅舊樓的總加租可達標準租金 百分之四百〔一九七九年十二月十四日之前爲百分之三百 ,即增加百分之一百),只要加租後的租值不超過公平市 值租金即可。標準租金指的是一九四一年十二月時該層樓 的租値。例如一層商業舊樓的標準租金爲一百元,在修改 新例生效後,業主可以收取八百元的租金,又例如住宅舊 樓的標準租金爲五十元,則在修改新例生效後,業主可以 加租至二百元。
舊樓商業及住宅樓宇加了租,在有關方面認爲:平均 來說:住宅舊樓的租金只達公平市值租金的百分之二十八 :商業舊樓的租金也貝達公平市值租金的百分之四十四, ,離公平市值尙遠。
商業舊樓八四年撤消管制
商業舊樓的租務管制,由一九八四年七月一日起,分 期撤消。法例賦予商業舊樓的業主,在上述日期起,可向
(第八篇)
住客發出收回樓宇的通知,通知爲十二個月。即是說:如 商業舊樓的租戶於一九八四年七月一日接到業主的收樓通 知,他就要在一九八五年七月一日前遷出,至於基本上是 商業用途,但亦有人居住的舊樓舖位,法例規定租戶在收 到業主收樓通知後,可以向土地審裁處申請延長租用權達 十二個月,即是說:也可以繼續租用至一九八六年七月一 日止。在這個延長租用期内的租金,將由土地審裁處裁定 ,但原則上不應加租超過當時租值約三分之一,或達到公 平市值租金,而以兩者之中較小的數額爲準。
舊樓業主要加租,只要提早一個月通知即可。而租戶 方面,如認爲加租額已超過公平市值租金,則可以將案, 提交租務法庭,由法庭作裁定。同時,爲將豁免舊樓租務 管制的法定程序予以簡化,規定舊樓的業主與住客,在雙 方達成協議後,可以知會差餓署長,以代替現在的梨務法 庭申請批准的手續。
中止租約通知延長爲一年
將中止租約通知期限,由現行的六個月延長到十二個 月,只適用於不受管制的戰後住宅樓宇,或租約在三年以 下的樓宇,此外,上述商業舊樓業主在一九八四年七月一 日以後收樓時,也適用此例。所謂不受管制的戰後住宅樓 宇指的是一九七三年十二月十四日後獲發入伙紙的住宅, 如果這些住戶同業主只簽訂爲期兩年或以下的租約,則彩 主要在約滿時收樓,必須提早一年發出通知,而不是現在 的只需六個月通知即可。將通知期延長,據稱是有助於業 主興住客就續訂租約最終達成協議,因爲通知期拖長,雙 方就可以討價還價,假如業主加大多的租金,住客也可以 有較-
裕的時間去找尋新居。
附帶說明一下,有關中止租約通知期限延長到十二個 月的規定,由公佈日起馬上生效,理由是防止一些業主走 法律驛,及防止漏洞。