香港年鑑 第十五囘
11
居住須知
三類房屋
(第七篇) -
11
住宅樓宇,則可加收百分之卅,如屬商業樓宇或商店,則 可加收百分之四十五,這個法例在一九四九年,租務法例 修改後,對商店冫准再增加百分之五十五,前後兩次合爲 百分之百,例如:在一九四一年十二月以前租金是一百元 則可增至二百元。
(二)二房東的收租利潤,應就業主所收的租金(大 談到樓宇的種類,大概可以分成三類,就是商業樓宇租)連同二房東自己所住及三房客所住的地方平均計算, 住宅樓宇和非獨立的樓宇。
勢,即是說從拆舊建新的就會越來越少,於是新舊樓兩者 | 年八月十六日以後,直至一九五七年五月二十三日爲止, 相比之下,舊樓的租務比新樓的租務還來得重要。 該樓是否沒有人居住,業主和住客,都要提出人證和物證 有時新舊樓是很難確定的,例如有一幢樓宇,是新建 、必要的修理費是否達到七年標準租金的總額,也 成的,但一部份牆壁是利用戰前舊樓的牆壁建成的,這算一提出當時的帳單來證明數目。這眞是一件不容易的事。 不算是法例中所稱的舊樓呢,照情形看來應該算是舊樓的 /因爲墻壁是舊的,牆壁是構成一座樓宇的主要部份,這 是應該受業主與住客條例的管轄。反過來說,如果建新樓 時,採用了一部份舊材料,這些材料並不是成屋宇的主 要部份,如窗門、水喉等,就可能不算是舊樓,把它當作 爲全新的樓宇看待。還有一些會在戰爭期間,受到炮火破 壞的,門窗和地板都被人全部拆走,如果這些樓宇亦可把 它作爲新樓,但必需更有兩大條件:一、從一九四五年八 月戰爭結束之時起,到一九四七年五月二十三日業主與住 客條例頒佈之日止,一直沒有人居住。二、從業主與住客 條例頒佈之後,業主曾經花了一筆可觀的租金來作大規模 的修理才供人居住。這也可以作新複驗。
如果是經過大修7可以分兩方面的說法,就是樓宇毀 爛不堪,非經修理是不能居住的,這一點我們稱爲必要的 修理。修理費用,也得規定個最新限額,照法律規定應該 不少於這座樓宇七年標準租金的總額,即是最少要花去等 於一九四一年十二月時座樓月租的八十四倍,才可以 不受業主與住客條例管制。另一方面,就是樓宇本來可以 勉强居住的,不過業主加以改新,例如多開幾個窗,把門 粉色一新,甚至增建一仔等,但這並不一定算是全部 必需的修理費用。例如樓宇的大門給人搬走了,業主當然 是花一筆錢來重建新門,這當然算是必需的修理費用,但 不能爲了一扇新大門的代價就可以享受不受租務條例管制 所以一定要謹記上述修費的規定,就是不能低過七 年租金的總額,才能算是新樓。
我們對於這一類「身份」不明的樓宇,如果遇到有租 務訴訟的時候,最低限度也要明確兩點:一、在一九四五
准加百分之二十。但有許多要從屋宇的大小,設備,及附 首先我們要知到商業樓宇,即使是曾經大事修理的舊 近的環境來作標準租金的因素。即二房東除了付出自己應 樓,也可免受租務管制,只要業主與承租人訂立五年以上】付的租金外,若租給三房客,准加二成利潤。政府立法的 的定期合約,便可以不受業主與住客條例的管制,現在本」用意,主要是限制二房東不得發享廉租賺住的雙重利益。 港很多戰前的大建築物7也是採取這個方法,除此之外, 地或農地上的建築物,或直接租自港府的屋宇,也都免 受業主與住客條例的管制。從字面看來,商業樓宇的定義 是很簡單:凡是不屬於法例中所稱的住宅樓宇,就是商業
住宅樓宇,是包括床位、斗室、房間、全層樓,或整 座建築物,總之,凡是租出供人居住的,就是法律所稱的 住宅樓宇,但如果樓宇的全部或一部,只供不超過兩名的 看門人或管理人居住的地方,或只供管理人或其家屬居住 者。旅店、公寓等的居住房間,都不算是住宅樓宇。
如果一層樓分租給幾伙人,但只有一個廚房,一間 所,一個浴室,由幾伙人合用的,這些樓宇,我們就叫做 不獨立樓宇,香港大多數居民,都是這種樓宇的住客 標準租金
業主與二房東收租,怎樣才算是適合呢,根據租務法 例第二條第十一項的規定, 例第二倏第十一項的規定,業主及二房東收租應受以下各 項的限制:
(í)業主收取租金,應以一九四一年十二月廿五日
口
租金的管制,是爲養維持本港的社會秩序,防止業主 與二房東機苛索三房客的租金,並可減少嚴重的租務糾 紛,這條例是一九四七年五月廿二日公佈實施的,不過這 項租金管闢的條例,係以本港所有在一九四五年八月十六 日以前建築之一切舊樓宇的業主和二房東爲對象。
收租怎樣才算違法
收超過標準租值的租金:無論業主的房屋在戰前或是 在一九四一年十二月廿五日以前租出,原日收取的租金怎 棣低廉,但現在也要依照在一九四一年十二月廿五日以 前最後一次所收的租額收取。即屬於住宅的,只准加百分 之卅,屬於商業的,只准加百分之四十五,連後來的再增 加百分之五十五,如果收超過上述數額的租金,不論多少 「都是違法,只要承租人一提出控訴,業主便可能被判罰 二千元以下的罰款。但在香港許多事都有例外的,收租的 限額,也並不是絕對不能變更的,只要符合法律的許可冫 首先是租屋時是否連傢俬亦計在内,如果連傢俬一道租出 的,當然可以加收一筆合理的傢俬費。但要很小心,免使 收傢俬費就乘機收貴租。還有一種是可以合法收超
或以黼向承租人所收最後一次的租金爲標準底額,但如屬一粗的,就是業主對樓宇進行了加建或改良工程,支出費用