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多層大廈的管理
房屋和土地
一九七九年內,有183個新業主法團依據多層大廈業主組織法團)條例而成 立。此項法例於一九七零年通過,授權一幢大廈的小業主組織法團,並成立業主委 員會,以便執行大廈的管理工作,尤其注重確保大廈維修妥善及改善環境。至一九 七九年底,已成立的業主法團共有 1,422 個。
港九各民政處及新界各理民府,均協助業主及租戶成立業主法團或組織互助委 員會,並就此向他們提供意見。互助委員會並非法團或法人,但所持宗旨與業主法 團相同。凡屬同一幢大廈的住戶,均可加入為會員。至一九七九年底,已註冊的互 助委員會有3,890 個。
戰前樓宇租值管制
本港在第二次世界大戰後,即制定法例,明令管制戰前樓宇租金和保障租住 權;隨於一九四七年將此等措施併入業主與住客條例,其後再制定為業主與住客 (綜合)條例的第一部。該條例對住宅和商業樓宇均適用,並根據戰前租金水平(標 準租金)限制其租金,但新建和重建的樓宇則不在管制之列
。
政府每相隔若干時候便會批准增加租金一次,最近一次是在一九七九年六月, 當時重新修訂法例,批准戰前住宅樓宇依照標準租金加租至四倍,而戰前商業樓宇 則獲准加租至八倍,兩類樓宇所獲批准增加的租金均不得超過其公平市值租金。差 餉物業估價署署長可根據法例規定,簽發樓宇用途證明書及樓宇公平市值租金證明 書。當局又成立租務法庭,以釐定戰前樓宇的租值,及處理其他租務事項。
如業主為增加或改善其樓宇的裝設而耗資5千元或以上,則可向租務法庭取得 批准,增加樓宇的租金,按所耗款項每年增加20%。如業主負責繳交其戰前樓宇的 差餉,在差餉增加時,業主亦獲准加租。
因為法例中有條文規定某類樓宇可獲豁免管制,所以戰前樓宇的數目逐年減 少。豁免管制一幢樓宇,通常為了方便重新發展該址;一般來說,業主如要收回樓 宇,必須給予受保障的住客一筆補償費。差餉物業估價署在處理這類因管制而產 生的問題時,負責為各有關人等居間調停或給予指導,特別是在有關豁免管制的訴 訟開始進行,或建築事務監督宣佈該等樓宇為危樓時,該署便須確保該等住戶與 三房客明白其本身權利。為求進一步改善對市民的服務,該署從一九七八年開始實 施一項「租務主任」計劃。根據該項計劃,租務主任在每周特定時間內,前赴選定 的民政處,處理提交的個案,答覆有關戰前及戰後樓宇業主與住客間事務的詢問。
戰後樓宇租値管制
除一九六六至七零年一段期間外,本港自一九六二年以來,已不斷施行種種與 戰後私人住宅樓宇有關的法例,這些法例現已併入業主與住客(綜合)條例第二部。 法例保障戰後私人樓宇大部分租客與三房客的租住權,並管制此類樓宇的加租額。 業主只可兩年加租一次,每次不得超過21%,使租客受保障。但此法例對於一九七 三年十二月十四日以後獲入伙紙的樓宇,或於一九七五年十二月三十一日以後才簽 訂為期三年或以上的租約,並不適用。此外,以公共團體、公司、外國或英聯邦政 府、合夥公司或商號名義租用的樓宇亦不適用。
年內,不受管制住宅樓宇的租金一直上漲。由於一九七八年落成的高級住宅樓 字數量較從前的落成平均量為低,加上需求增加,此類樓宇租金的漲幅更大。住客