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1989
看港年輕 第四十二回
買樓時,除了要注意土地批期外,還要注意土地的用 途,政府批地時,假如指定作工業用途,但建築商卻建了 住宅樓宇賣,那麼,買入樓宇的人便會蒙受損失,因為規 定用途的土地,是不能作其他用途,同樣,一般住宅樓宇 假如用作商塲工廠,一樣屬於違法。
攤業交易注意要點
在買樓之前,置業人士有數點要清楚,此包括: 1物業的詳細及正確地址、2樓價、@付款方法、 年期、面積:要分清楚建築面積及實用面積、樓宇用 途、交易日期、6交吉日期(如樓宇並非交吉,則須注 意租約內容)、貸款。
買家在米往律師樓簽買賣合約前應小心考慮各樣問題 ,即所謂「買家自懶」。下列各點買家應特別注意的事項: A「睇樓」:買家除聽經紀介绍及參考宣傳資料外 盡可能親自前往「樓」,觀察附近環境及樓宇面積。 盡可能不要在地產公司簽署任何形式之買賣合約。 @如果必須簽約,買家亦應注意以上提過之九項條件 是否清楚列在合約之內。
4定金;盡可能不付現金,因未能證實賣方是否眞正 業主或證實該樓宇業權妥當,如果必須要付定金,買方以 少為佳,並要求賣方發給單據,以作證明。
假如是透過地產經祀購買二手樓宇,更要提高警覺, 因為消費者委員會在近年不斷接獲投訴,指地產經紀欺騙 顧客。據統計分析投訴個案,經絕在介紹買家看樓時,常 提供不正確的資料,誇大樓宇的面積及減低樓齡的正確年 份。另外,樓宇是否有僭建部份,經組亦常會為賣家隱瞞 ,這是買家要留意的。
市民在購買樓宇時,應盡量與業主直接見面,防止經 紀從中食價,同時,應查明樓宇過往的交易資料,眞正業 主姓名及有否其他未辦妥的手續。
所有資料可往田土廳查閱,該辦事處位於中區政府合 署(西翼)十至十一樓。查詢人士可先到十一字樓詢問索 取表格,繳交手續費,説明希望查詢的資料,包括業主姓 名、過往買賣紀錄、交易樓價、單位面積及年期等,如不 便親身前往,可委托律師樓代辦,但要支額外費用。
樓宇交易兩個步職
智賣樓宇時雙方盡可能前往律師行辦手機,雙方亦可
居住須知
獲得較佳保障,購買任何樓宇,主要分兩個步驟,亦即是 簽署兩份文件,第一份是買賣合約,第二份是樓契,買賣 合約是一份較初步的文件,但在法律上仍具有約束力。合 約內列明樓價年期,完成買賣之期限,以及雙方在法律上 的權利及義務。在簽署合約之前雙方均有權退出交易而不 必承担任何法律責任。簽署合約時,買方通常先付樓價一 成,但賣方仍然保留業權,而律師則會準備樓契,如須貸 款買樓,買方要先簽按揭文件。在交易接近完成時,買家 便要將餘下之樓價交到律師行,以便完成交易手續。在正 式交易時,律師會將樓價付清給賣方。
香港多由一間律師樓代表雙方辦理所有手續,在收費 方面,通常做買賣合約的費用由雙方平均負担,做樓契之 費用以及厘印費則由買方支付。但經雙方同意,雙方可以 自行協議負担之數目,至於實際收費則視乎樓價而定,本 港所有律師均離一收取費用,並無差別。
樓宇揭按注意
香港市民買樓多向銀行或財務機構借款,就普通樓宇 而言,銀行首先會進行一個物業估值,然後決定貸款額, 如屬住宅新樓,通常可按揭得樓價之八成左右。如屬屋齡 五年以上的物業,就會按個別情况考慮。此外須決定還款 期限,住宅一般是十年,但亦有長至廿五年。最後是決定 利率,利率高低是經常有變的。此四項因素決定樓宇之每 月供款。但樓宇必須有入伙紙才可以做按揭,而樓宇之樓 契亦須交予財務機構作抵押。
市民在進行樓宇按揭時須特別注意;
調查各財務機構之買樓貸款利率:有些財務機構之 買樓貸款利率年息是按最優惠利率加一厘二五,有些較高 。所以市民應多問幾間財務機構,並以最普遍之利率(即 最優惠利率加一種二五)作準則。
2清楚查問按揭之手續費;部份機構是免收手續費的 ,另有部份收取貸款額之〇,〇二五%至〇,五%不等; 甚至有部份收一多,所以應特別小心。
3查清楚是否有權選擇提早還款,如可以的話,又是 否須要交罰款或捕息。
() 清楚瞭解如利率有所調動時,財務機構是否會將買 樓貸款調高調低。以上各項條件均須在按揭上列明清楚。 業主有實繳交差餉
(第九篇)
無論是業主或住客,都要注意繳交差餉的問題,因為 根據差餉條例,使用人及業主有繳交差餉之責任,如任何 一方不繳納,則有關當局會採取行動,向另一方追討。
由於差餉主要係向物業之使用人徵收,故如無合約訂 明由業主繳交,則應由使用人負責。一般而言,凡聲明租 金「不包括差餉」在內者,則住客須繳納差餉,如聲明租 金「包括差餉」在內者,則由業主交差餉。大多數情形下 ,應由租客負責差餉,亦由業主先行代繳,然後向租客取 償。此項辦法之優點,在於業主能確保差餉依期繳交。
受租務管制的樓宇,如已訂明由業主負責繳付差餉, 則在差餉增加或開微時,該業主通常可按所增加或開微之 差餉數額,堆加該住客之租金,惟業主必須填妥一份誆當 表格,然後將之送達住客,始可加租。
政府如何徵收差
差餉係政府向物業使用人徵收之一種間接稅,此種稅 收具有悠久歷史,起源於一八四五年,原用以支付警察、 街燈、食水及消防等開支,但多年來,差餉已成為本港一 般稅收之一部份。
最先徵收差餉,只是市區的樓宇,後來新界地區亦逐 步開始徵收,荃灣由一九五六年財政年度開始徵收,繼而 青衣島在一九七四年開始,元朗、屯門、大埔、上水、粉 嶺、沙田、清水灣等於一九七六年開始,西貢則於一九七 七年開始,離島地區也於一九八〇年開始繳收差餉。
由一九八八年四月一日開始,差餉徵收區擴展至包括 全香港。此即全港所有物業,除根據差餡條例規定特別獲 得豁免者外,差餉物業估價處在適當時候會進行估值,作 為釐訂差餉的根據。
由一九七三年四月一日起,本港市區所收之差餉,部 份撥與市政局使用。
市區之差餉是以單一筆數目徵收,此數到乃由「一般 差餉」及「市政局差餉」合併而成,前者撥歸政府,而後 者則撥給市政局。「市政局差餉」是該局之主要收入來源。 在一九八八至八九財政年度,一般差餉微收比率為百
分之六,其中百分之三點五則撥給市政局。換句話説,市 政局差餉佔了百分之三點五。
至於新界地區徼收之差餉,其徵收比率亦為百分之六 但全部撥歸區域市政局。
應課差餉租值,乃按照樓宇(或物業) 全年之合理而
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