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知須住居

地產市道面臨考驗

儘管樓價節節上升,八八年物業市道持續蓬勃發展,據物業界 入士預測八九年上半年,樓市仍會維持暢旺的局面,特別是據政府 統計數字顯示,八九年新婚夫婦約有四萬五千至五萬對,對住宅需 求,仍有强大的支持力,因此對樓市看好並非毫無根據。不過,利 率趨勢向高,在利率一再調高的情况下新供樓人士將感到難以負担, 即使有意置業人士,亦會望而卻步。另一個產生壓力的因素就是通 貨膨脹,八九年通脹率估計會達到兩位數字,工資增長率未能追及 通脹的情况下,自然購買力弱,面對如脫韁野馬升值的樓宇,只有望 樓興嘆,所以,地產市道在下半年出現調整,是相當合理的推測。

調整歸調整,八九年各類住宅樓宇供應量,將較八八年為多, 差餉物業估價署的資料顯示,八九年大約會有三萬八千六百個住宅 單位落成,其中以中小型住宅單位最多,約佔百份之九十二點五。 這些中小型住宅單位的供應地區,主要集中於新九龍的葵涌/荃灣 (約九千個 ) 和屯門(約六千個),港島的北角(約三千六百個) 及西區(約二千個)。

說明書無實用面積

為保障置業人士權益,消費者委員會於八八年中,會對地產發 展商印製的售樓説明書起行調查,發現在説明書內註明實用面積比 率,較八六年同類調查高,但仍有兩成半説明書沒有這些資料。 在去年的調查中,消委會收集並分析了一百七十五座物業的說 明書,包括住宅、商業及工業樓宇,有關的地產發展商共一百廿七 家。調查報告顯示,在一百七十五份售樓説明書價目表中,列出實 用面積的有一百卅二份(其中住宅佔一百零五份,非住宅廿七份> ,達全數約百分之七十五。

普查亦研究説明書附載的資料,計有:窗台面積,屋内間格尺 寸,材料與設備,土地契約用途限制與年期及公契餘款摘要等。調 查發現各樓説明盡的内容有分別,部份提供的資料較詳盡,而有部 扮則欠缺重要的資料,而這些資料往往是置業人士須賴以作購買的 決定的。消委會已去信律政司及註冊總署要求立例規定,發展商要 將樓宇的重要資料,包括:實用面積,公契主要條款,建築完成日期 等主要資料,列印在售樓説明書上,而該等説明書應有法律效力。

加强管制小型賓館

1989

38 看毙年任 第四十二因

八八年重慶大廈與美麗都大廈火警,造成死傷慘劇,肇事現場 都是小型賓館林立,事件發生後引起關注,政府決定加强管制,並 居住須知

籌備成立賓館發牌辦事處。

一直以來,監管賓館的工作,都是由消防處負責,但基於人手 不足,在監管工作上出現程度上的困難。消防處通常會在一定時間: 內,巡視大廈及視察賓館的防火措施做得是否足夠,消防員會指導 經營人士如何改善防火安全措施,例如在出口地點裝設指示牌,安 裝滅火器和烟霧感應系統等。

購置樓宇須知事項

置業安居,普遍人都有此理想,儘管八九年會是利率攀升的一 年,但對於眞正的用家來説,只要有能力,總希望擁有自己的單位。 買樓是一宗大交易,很多人甚至是用畢生積蓄去換取一個「安

樂窩」,要避免錯誤的選擇或受騙,最好先了解一點資料。

首先是要知道樓宇有多少年期,所謂年期就是樓宇所在地的批 期。政府拍賣土地,有等批期九九九年期,有等是七十五年期,有 等是七十五年期後可續二十四年,亦有七十五年期後不得續期。若 土地批期是九九九年期的,則可免補地價的顧慮,若批期是七十五 年期後可續七十五年期或二十四年期的,則在第一個七十五年期到 期後,業主就得補地稅,按政府補地稅辦法,是按差餉價額每年加 收百分之三。批期七十五年期後,不可續期的土地,期滿後,政府 就要重佔地價,而重估地價,是以當時當地的土地市值作為重估的 標準,換句話説,就是要將該幅土地再拍賣一次,若買入這類樓宇 ,屆時業主就要多付一筆地價,若付不起這筆費用,而交款時限已 過,港府就要收回土地,業主也只有無條件交樓。

不過,自從中英協議簽署之後,一幅沒有續期權利的土地在期 滿後,若承租人和政府均願意,原有承租人可以再獲得續期。根據 中英協議草案附件三有關土地契約的規定,由協議生效日期開始, 在一九九七年六月卅日以前期而沒有續約權利的土地契約,如承 租人願意,均可續期到二〇四七年六月卅日,毋須補地價,但從續 期之日起,每年需繳納相當時應課差餉租值百分之三的租金,後 亦需隨應課差餉租値的改變而調整。

留意土地批期用途

土地的批期,往往並非從樓宇興建時計算,可能早在數十年前 已批出,所以雖然是七十五年的批期,也可能只有三數十年的批期 。例如界限街以北的土地,一般所謂新九龍地區,批期是七十五年 ,可續期二十四年,攀在一八九八年七月批出,到一九七三年六月 底止,剛好七十五年期滿,從一九七三年起,再續二十四年,至一 九九七年六月底為止,所以新九龍地區的土地,從現在起計,只有 約九年便期滿。

(第九篇)