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§ 看港年馁 第三十五回

目,應是沒有問題的。但在實銷顯著下降的市況下,供過 於求的現象是十分明顯了。

與購買者脫節

物業市道從旺市到滯市,最大的原因還在於價格過高

·與實銷買家的購買力脫節,再加上銀行利息高,又與 直銷買家的預支購買力脫節。遂形成地產物業呆滯的主因 。以普通住宅新樓的價格來説,過去兩年普遍上漲一多倍 市區普通住宅樓,從五百元一呎,張到現在的一千二百 元,遠遠超過了香港的通貨膨脹率,這使到普通住宅新樓 價格與當前一般購買力脫節得更大,近幾年來住宅樓宇多 是賣樓花的,普通住宅樓的買家,在樓價與購買力脫節的 情况下,仍多探用分期付致方式買樓,因為從前分期付歎 買樓,負担週息率在較長期間為十一匯至十厘半,最低只 有八厘七五,三年多前也只不過十二、三厘而已,在每年 兩個字位的通貨膨脹率的環境下,利用預支的購買力買樓 還具有相當吸引力。但去年頗長時間貸歎買樓利息高達十 九厘,且曾一度增至二十一種,這就使買家供樓的負提大 大加重。於是又與買家的預支購買力脫節了。

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物業供求失常

在供求不平衡的情形下,地產市的情况便漸趨失常, 價位高,而銷路滯談,如不經過調整,很難恢復正常的發 展。照情況來看,目前滯消的情況,在八一年內到八二年 初,也難望好轉,期望在八二年下半年能有好的趨勢。但 必須待下列兩種情況有所改善,滯淡的局勢才可以扭轉。

首先是炒家存貨的消化和銀行利率顯著下降,很多人 都認為銀行利息高昂成為樓宇銷路的最大阻碍,利息不降 低,新樓銷路難得好轉。踏入八一年尾,外圍利息趨降, 本港利息也下降,但仍維持高利率水平,對現在的物業市也 無甚刺激作用,一般都認為買樓貸歎利息要低到十二厘左 右或更低一些對目前滯談的物業市道,方起推動的作用。

居住須知

去年和今年的落成新樓,供應的住宅單位增加不算多 但在滯淡情勢下便顯得供過於求,特別是兩年來銷出的 樓花還有不少存在炒家的手上,大約有四成以上,這四成 以上的新樓,就是還未售出的妙家貨,炒家貨不銷疏,供 過於求的現象就不能消除,這麽一來,物業市道就長期被 拖住後腿,扭轉局勢也被拖慢。

調低樓價是良策

其次是住宅樓宇銷路滯淡之後,價格向下調整之勢將

香港房屋需求殷切

四年內短缺十三萬

(第八篇)

漸漸形成,住宅新樓妙家再出售的價格下跌已經很普遍, 因為近期入伙的樓宇,妙家為避免負担高利息,迫得要降 價出售,估計炒家賣價已較前下跌百分之二十至三十左右 ,雖然目前還不十分普遍,但是在市道繼續滯淡下去,有 更多炒家降價銷售,是勢所難免的,再加上近期開設的官 地,成價都在轉降,如果樓價不適應這種市勢而相應調低 ,樓宇賣不出去,資金不能同籠,在高利息的的環境下, 吃虧會更大,只有調低售價以適應市況,把地產物業推向 健康之途。

香港房屋需求殷切,反映出香港人對購置房屋有極大興趣。其中私人房屋單位短缺十三萬四千餘;四年内,房屋 的短缺達到二十九萬六千餘個,這是業主與住客(綜合)條例檢討委員會在報告中指出。

房屋單位嚴重短缺

以房屋司為主席的業主與住客(綜合)條例檢討委員 會,在一九八一年中發表的報告書中,作出這樣的估計, 在可預見的將來,本港將出現樓宇的嚴重短缺的現象。報 告書研究了直到一九八五年本港房屋的供求情况,有關資 料均是由房屋署、差餉物業估價署等提供的,故其結論能 代表有關方面對上述問題的估計,值得重視。

報告書指出,郎使在八十年代初期,本港公共房屋及 私人樓宇仍能維持,一九七九至八〇年度的供應水平,樓 宇嚴重短缺的現象仍未能改變。該委員會預測,到一九八 五年時,本港短缺的住宅單位數目將達四十二萬七千五百 個,較樂觀的預測也達二十九萬六千個,因此委員會認為 :政府及私人發展商盡量保持最高的建屋量,其重要性實 無以復加。

公屋提供十八萬單位

將委員會對未來數年房屋的供求情況預測分述如

K.. 目前本港的樓宇單位來源有三:公共房屋、居者有其 屋計劃及私人房屋。

過去十年,公共房屋落成的單位超過十七萬個。按現 有計劃,預料由一九八〇—————八一年度至一九八四——八 五年度,由房屋委員會和房屋協會興建以供租賃的樓宇單 位為十五萬七千二百個,再加上有些住客會遷往居屋單 位,或因其他原因遷出,估計空出二萬七千五百個單位, 因此預料未來五年,公屋單位的供應量為十八萬四千二百

居者有其屋計劃方面,同期内居者有其屋計劃本身將 提供三萬零一百五十個單位,私人機構參與居屋計劃在一