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這樣做,因爲漸境或漸減,無論怎襟,却比較易於接受, 而不致有事起倉卒之感。但是,自一九七〇年以來,由於 租金上揚過速,政府爲廣大租戶利計,擴大租金管制措 施及於戰後住宅樓宇,同時應微差餉的物業亦數目大增, 差餉物業估價署人手不足以應每年重估一次的繁重工作, 上一次重估是一九七二年距今已四年長了。

重估差餉估價額是一項要靠高度專業知識和判斷力的 工作,第一步是向所有繳納差餉的人士發出表格,請他們 與報樓宇使用的詳情,以一九七六年來說,這種調查表格 ,發出就逾四十萬份。

表格收到之後,便將資料分門別類,列入估價紀錄冊 ,然後估價師加以審閱,决定是否要取得更多資料,或派 員實地查察,如果他對負責的地區不熟悉,他會親自查察 有關的樓宇實況。通常情形是由輔助人員先把一切租金及 其他資料分析之後,列成一份易於研究的評計表格,然後 許計師審核和與其他類似樓宇司及用電腦計出來的類似同 繼樓宇的分析核對,計算出一個單位價值(卽每方呎的月 租),再由技術人員算出一層樓宇的市值,最後評計師還 要覆核和按情形把數額調整,評計出一個盡可能公平的「 應課差餉租值」來。

七六年重估差餉增加

四年未有重估,而就在這個時期,市面租金普置上,以 我政府不得不重施戰樓宇租金管制措施,以保障演大住 戶,物業估價署的工作因此大,而另一次重估工作 , 就押後在一九七二年再奉行。

當一九七二年初,發出重估表格時,市面租金雖有上 場趨勢,但還未普遍明顯,因此當年根據與報回來資料所 作的「應課差餉租值」是十分保守的,換言之,現行的差 餉估價,大概只能反映出七〇年代初期的租金金情况。 無人可以否認,目前市面的租金七〇年代初期已有 增加,因此今年重估工作的結果,「應課差餉租值」會普 遍增加,自是意料中的事。

估價不滿可提上訴

有一點值得一提的是,差餉估價既是假定某樓宇交吉 出租時可得的租金,因此樓宇的租金是不是受管制,并非 要考慮的因素,有些人認爲這樣做不大公道,但是如果想

宣佈增加差餉新例

裸「膠,是專供這樣才罵公事和正確,正如上,差俯是 因物業佔用人繳納的一種踩說,用以支付各種地方性服務

·住戶链然在租金方面得到保障,只須繳納較市權爲低的 租金,也未受保障的住戶幸運,如果因爲有了這種保障 ,而減低其差餉負担,實是不公平的。

至於戰前樓宇,迄最近之前,由於法例規定,業主不 得將差餉轉嫁於住戶,另有合約規定租金不包括差餉例 外。舊樓的估價,向來都有顧及受管制的租金額,因此應 課差餉租傕大致偏低。現在,戰前樓宇差餉亦可由住戶負 担,所以今次重估,舊應繳差餉租值,已不再顧及租金受 管制遷點,若干舊樓的差餉估價額大,道理就在這裏。 目前,全港舊樓大約是五千幢左右,其中頗多因爲由 業主自住或租約規定包差餉等理由,一向都繳足差餉。 卽使繳納差餉的人士,收到政府重新估價通知,其「 應課差餉租值」增加,這還不是最後的决定,如果有不同 意見,可以向差餉估價署署長提出反對,如果還不滿意。 進一步,可以向土地審裁處提出上訴。

業主可將租金提高

目前香港各項樓宇中,數目最多的住宅樓宇,以一九

一九七五年四月一日開始生效的「一九七五年業主與住客(綜合)(修訂)(第二號】法案,准許戰前樓宇的業主 七六年四月時的情形而言,住宅樓宇應課差餉總值,佔差 餉估價毌總值幾乎一半,在所有私人住宅樓宇中,小型樓及二房東,可因其所負担的差餉增加或因須負担新差餉而將住客的租金提高。 宇單位逾九成,而這些小型單位有百分之七十,在四月

時的應課差餉租值不逾五千元。

過去十年來重估應課差餉租值的情形,由於先兩年的 經濟不佳,一九七六至六八年重估工作的結果是「應課差 餉租值 」一致下降,而在一九六九至七〇年重估時,有幾 乎百分之六十的差餉估價再下跌,差不多回復到一九六〇 年代初期的水平,一九六九至七〇年的估價,一直沿用了

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清年馁 第三十四

舊樓最受影响

新訂的業主與住客條例,最引人矚目的一點是准許「 樓宇(節舊樓)的業主及二房東,可以在差餉增加後 ,或者因爲要負担新開徵的差餉而將租金提高。 據統計,港九目前尚有舊樓數千層,也就是說有一萬

居住須知

個單位的住客會因此而受加租之苦。舊樓增加了差餉,才 准加租, 假如差餉不增加,舊樓業主或二房東不可能自 行加租,這是大前提。財政司夏鼎基在預算案演說時 所透露,四月一日起重估差餉似不可避免。重估差餉意 味着差餉額的增加 。 同時除重估差餉外,也有可能將差 餉的徵收率提高。以往差餉徵收率一度是百分之十七,後 三

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