第四篇:居住備忘/第二章 業主與租客須知
聆訊及考慮業主與租客的意見後,可頒發豁免令。業 主通常須向放棄受保障租住權的住客給予補償。
在上述第二部所說明的事項亦適用於第四部保障的租 約或分租租約。
戰後住宅樓宇租約
第二部保障戰後
住宅樓宇的租住 權和管制加租額,只適用於租約及分租租約。但於一 九八一年六月十九日或該日以後落成的樓宇的租約及 分租租約則屬例外。亦不適用於:
第四部並不管制加租額,但規定凡願意繳付樓宇 市值租金的租客,其租住權均獲得保障。如樓宇租與 新租客,或重訂新租約,業主與租客可自由議定租 金口
( - ) 一九八三年六月十日或該日後租與新租客 所訂定的租約或分租租約;或
(二)應課差餉租值為三萬元或以上的樓宇的租 約及分租租約;或
(三)於一九八一年十二月十九日或該日後簽 訂,租期固定爲五年或以上的租約或分租租約。該等 租約應無訂明業主可提早終止租約、增加租金或租客 須繳付額外費用。
應課差餉租值是指在一九八三年六月十日載於差 餉估價册的應課差餉租值。
<查明樓宇用途> 樓宇的主要用途,是決定 租約或分租租約性質的其中一個因素。業主或租客、 二房東或三房客可先向差餉物業估價署署長申請發給 證明書,說明樓宇是供作住宅或非住宅用途。
〈協商租金> 業主與租客可自由協議加租或減 租。簽訂租約的雙方如同意加租或減租,必須用規定 表格( 表格 TR 7)通知署長議定的租金,由署長加 簽作實。該通知書必須在租客簽署後的一個月內呈 交。此外,由呈交通知書日起計,新租金的生效日期 不能早於一個月前或遲於六個月後
如業主與租客不能就加租額方面達成協議,業主 可用規定表格(表格TR9)向署長申請加租證明 業主向差餉物業估價署署長申請加租獲准後,必 須用規定表格(表格TR11)向租客發出不少於一個 月的通知,始可加租,並須將該通知書副本一份送交 署長。
如樓宇的差餉是由業主負責繳納,則在差餉增加 或開徵後,業主可按照所須額外繳納的款項而增加租 客的租金。
如業主因改善樓宇(修葺及裝修除外)而耗資五 千元或以上,則可加租,幅度為所需費用百分之二十
(一年計算)。
由租出的日期或上次加租的日期起計,兩年內不 得加租(上述兩個日期以較後的一個為準),但如有 關雙方能協議加租則屬例外。
如業主不同意重訂租約,租客可向土地審裁處申 請新租約。除非業主以法例所指定的理由反對得直, 否則土地審裁處會頒令授與新租約。受第四部保障的 租約的重訂程序,摘要如下:
業主與租客可自由協議重訂租約。如雙方同 意重訂租約的各項條款,而單在租金方面不能達成協 議,則可將租金交由土地審裁處裁定。
二、如業主有意終止租約,可向租客發出終止租 約通知書(表格 CR 101 )。通知書須於租約終止日 期前六個月至七個月期間內發出。
三、租客可主動向業主提出續訂新租約(表格 CR 103 )的要求。新租約的開始日期,必須在提出請 求後六個月至七個月的期間內,但不得早於現時租約 的屆滿日期。如租客已接獲業主終止租約通知書(表 格 CR 101 ),則不可提出上述請求。
四、業主如不欲授與新租約,則可於租客提出請 求後兩個月內向租客發出通知書(表格 CR 104 ), 表示反對租客向土地審裁處申請授與新租約
五、在發出上述通知書後,業主與租客仍可自由 議定新租約的租金及其他條款。倘雙方達成協議,則 無須向土地審裁處申請授與新租約。倘雙方不能達成 協議,則租客須向土地審裁處申請授與新租約。租客 的申請如獲接納,土地審裁處將頒令授與新租約。他 業主與租客在租金及其他租約條款上未能達成協議, 土地審裁處亦會予以裁定。惟租期不得超過三年,而 租金應是該樓宇出租預期可得的合理租金,即市值租 金。
業主如能提出一項或多項反對理由,使土地審裁 處相信業主有確實理由收回樓宇,則租客不會獲得授 與新租約。
租客如拒絕接納新租約(其租金及條款是由土地 審裁處所決定者),可於一個月內向業主及土地審裁 處發出通知書(表格CR106)表明意向,其後租客 可繼續在該樓宇居住不超過兩個月,但租客在現時租 約期滿日起至遷出該樓宇的日期止的期間內,須繳納 新租金。
受保障的租約
第四部有關樓宇用途的條
文與第二部相同,因此,
注意事項
有些市民租住樓宇後,擅自分
租,又或者不將有關詳情通知業
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