1987
诺年楼 第四十四
香港全貌
地產市道持續興旺三年
(第三篇〕
一年來之香港房屋地產
地產市道持續興旺三年
地產市道八四年復甦之後,八六年踏入興旺的第三年 預期八七年仍然蓬勃,樓價會溫和上升,但若干中型樓 宇每呎價格已逾千元,亮起了紅燈,開始與購買力脫節。
香港地產市道自一九八四年開始復甦 以來,八六年踏入興旺的第三年,全年南 道平穩緩慢增長,但至年終走勢已露疲態 ,估計八七年的市道會稍為放緩,樓價仍 會繼續增長,但升幅會比較溫和。
支持市道繼續向好有幾項因素:整體 經濟保持優異,未來按揭利率預測仍會處 於低水平,海外投資有增無減造成物業市 道活躍。
至於樓宇供應量方面,未來幾年將會 相當-
裕,加上居者有其屋的良性競爭, 對於穩定樓價,將有一定的作用。根據地 產建設商會調查其十個會員未來三年屋宇 供應量顯示:平均每年可提供超過三萬個 住宅單位;八六至八七年有三萬一千七百 五十二個,八七至八八年有三萬五千零五 十六個,八八至八九年六萬零五百八十三
大型優質住宅樓宇需求仍然殷切,八 七年的樓價可以繼續上揚,而中型單位及 小型單位 仍將會受歡迎 上炒家興風
作湏,市道預期不俗。寫字樓在八七年的 供應量將會緩和需求,租售價會雾升。舖 位供應保持穩定,若非地點理想,會出現 高空置率。廠房供應八七年會減少,在出 口有利的情况下,需求增加,空置率相應 減低,租售價預料將微升。
樓價與購買力脫節
儘管市道仍然向好,預料今次的週期 性興衰循環期不會保持太久,比過去的蓬 勃期縮短,但不會出現一瀉千里的狀況, 原因是今次週期性復甦,是在一種健康的 形態下逐漸成長
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八六年底一些中型樓宇的售價,可 以發現到隱憂,若干中型樓宇價格每平方 呎已漲至逾千元,開始與買家的購買力脫 籤,若地產商再不知進退,恐怕會嚐到苦
國顯八六年物業市場,有兩個特點 其一是外食流增加,其二是投機之風再
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八六年上半年的市傷是處於靜止狀態 ,到了秋季熱鬧起來,外來財團的大手筆 收購-有着很大的影響力,以前不大涉足香 港物業市場的日本及澳洲資金十分活躍。 自中英聯合聲明簽署以來,本港經濟 表現穩定,貿易前景良好,還是外商看好 本港物業市場的因素。促使海外財團加強 在本港物業市場活動,與其本國幣值變化 亦有着一定的關係,以日圓為例,對美元 的幣值不斷上升,由於港元與美元掛鈎, 日圓對港元的匯價亦相對勁升,日商在港 投資購買物業,實在是相當有利。澳洲方 面,由於澳洲本身正面臨經濟調整時期, 製造業及農礦產品出口均不理想,澳洲財 團逐謀求向海外發展,本港於是成為該等 海外財團的目標之一。
年內外資最大手筆的交易是澳洲奔達 集團向置地購入二十幢高級住宅樓宇,總 樓面面積達七十四萬方呎,動用資金達十 四億二千五百萬元,而八五年流港的外資 總值,只不過十億元左右而已。
地產代理妙賣托價活動在八六年相當 熾烈,不少地產代理均參與妙賣行列,部 份甚至以炒樓為主要業務,此等經紀,將 炒幅提高至近百分之十,並將客戸托售的 新舊物業,私自托價至炒福水平,從中食 二價漁利。新樓盤比較集中的地區,地產經 「細開業大量增加,如九龍紅磡區和港島東 區,小型經紀行均超過五十間,反映出炒 樓之風過份熾烈的危機,
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設備比較完整的住宅中心 八六年每
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四四
呎售價最高已去到一千元,大部份已到九 百元,單幢大厦,每呎價普遍在八百元 至八百五十元之間。高級住宅最費每天一 千五百元,但為數較少,大多數在一干元 至一千二百元之間。樓齡較高,地點較差 ,面積大(如超過二千呎)的,每呎低過一 千元,個別仍然維持每呎八百元的水平。
私人物業買賣活躍
私人物業買賣在八六年相當活躍,為 八〇年代初地產市道路於低潮以來所僅見 。根據紀錄,八六年大額交易私人物業買 賣為數約三十宗,其中約半數買主為澳洲
日本或東南亞(中資除外),而大部份 交易均集中在下半年,
最受市場矚目的是,澳洲財團於十月 份宣佈由置地購入逾十四億元住宅物業, 該月份除此宗交易外,逾億元的買賣還有 五宗,十一和十二月份亦分別有三宗和八 宗,顯示出大額交易多集中於第四季內。
八六年最後一季私人大額物業交易共 十六宗,成交總額約為四十五億元,約佔 全年成交總值九十億元一半。全年三十宗 交易中,以商業樓宇和地皮居多,其餘包 括高級住宅物業和酒店,除小部份為交易 後再轉手,全部為現額交易。
買賣契約總值增加
從註冊總署的統計數字,足以忠實反
映出八六年物業交易的活躍情况- 據統計
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