羹
1986
近年輕 第三十九回
例第一部管制,而改為歸入第五部的範圍,該部規定業主 如欲終止租約,一般須於六月前通知。此類樓宇的業主及 住客將與戰後商業樓宇的業主及住客一樣,可自由按市况 議定租金。
業主收间樓宇自住
無論戰前或戰後樓宇,只要理由-
分而合理,是可以 收回樓宇的,業主假如能夠與住客取得協議,則無須經過 訴訟,否則便要訴諸法庭。
業主如能證明有合理需要將樓宇收回自住,土地審裁 處會頒發收樓令,除非住客能向土地審裁處證明此舉顯然 不公正。至於分租租約,二房東請求收回樓宇時,土地審 裁處如認為頒發收樓令會使三房客所遭遇的困難比二房東 為大,得拒絕頒發收樓令。
業主/二房東得以自住為理由,向土地審裁處申請收 回部份樓宇。住客/三房客如欲繼續租住樓宇其餘部份則 可繼續租住。至於租約或分租租約的條件,則可由土地審 衆處決定。
土地審裁處基於業主/住客收宅樓宇自住的理由而頒 發收樓令時,須指明收回樓宇供誰自住。
業主可以重建樓宇為理由向土地審裁處申請收樓令。 頒發收樓令時,土地審裁處會對重建計劃加以規定,亦會 判令業主向被迫遷出的住客或三房客給予補償。
任何人等,如以自住或重建為理由而獲發收樓令者, 除非經土地審裁處事先許可,否則不得在頒發收樓令之日 起計二十四個月內將樓宇出租、出售或放棄使用該樓宇。 樓宇如係收间供某人居住,則樓宇須於該段期間內,由該 人居住。違反此等規定乃屬刑事罪行,最高可被判爵欸五 十萬元,如再犯則可被判監禁十二個月。違例者亦可被判 繳付不超過下列二者之一金額的欺
(甲) 如將樓宇出租,則為樓宇兩年的租金,或
居住須知
〔乙】如將樓宇出售,則為樓宇交吉的市值與樓宇由 前住客或三房客居住的市值二者之間的差額。 此外,業主亦可能被判向前住客或三房客給予補償。 繳交差餉責任規例
無論是業主或住客,都要注意繳交差餉的問題,因為 根據差餉條例,使用人及業主有繳納差餉之責任,如任何 一方不繳納,則有關當局當會採取行動,向另一方追討。
由於差餉主要係向物業之使用人徵收,故如無合約訂 明由業主繳交,則應由使用人負責。一般而言,凡聲明租 金「不包括差餉」在内者,則住客須繳納差餉,如聲明租 金「包括差餉」在內者,則由業主交差餉。大多數情形下 ,應由租客負責差餉,亦由業主先行代繳,然後向租客取 償。此項辦法之優點,在於業主能確保差餉依期繳交。 受租務管制之樓宇,如已訂明由業主負責繳付差餉, 則在差餉增加或開徵時,該業主通常可按所增加或開徼之 差餉數額,增加該住客之租金,惟業主必須填妥一份適當 表格,然後將之送達住客,始可加租。
政府如何徵收差餉
差餉係政府向物業使用人徵收之一種間接稅,此種稅 收具有悠久歷史,起源於一八四五年。原用以支付警察、 街燈、食水及消防等開支,但多年來,差餉已成為本港一 般稅收之一部份。
最先徵收差餉,只是市區的樓宇,後來新界地區亦逐 步開始徵收,荃灣由一九五六年財政年度開始徵收,繼而 青衣島在一九七四年開始,元朗、屯門、大埔、上水 祺、沙田、清水灣等於一九七六年開始,西貢則於一九七 七年開始,離島地區也於一九八〇年開始徼收差餉。
由一九七三年四月一日起,本港市區所收之差餉,部 份投與市政局使用。
(第九篇)
八
市區之差餉是以單一筆數目微收,此數目乃由「一般 差餉」及「市政局差餉」合併而成,前者撥歸政府,而後 者則撥給市政局。「市政局差餉」是該局之主要收入來源 。在新界(新九龍以外】並不徵收「市政局差餉」
在一九八五至八六財政年度,一般差餉佔百分之三, 市政局差餉則佔百分之二點五。
應繳納之差餉數目,係根據估定之應課差餉租值乘以 規定之百分率徵收,此等百分率由立法局所決定。八五至 八六年度的差餉徵收百分率,港九市區及新界都是百分之 五點五,而離島則是百分之五。
在一九八五年底,行政局已批准由八六年四月起,增 加一般差餉徵收比率,由百分之五點五,加至百分之六。 行政局亦同意,在一般差餉中,將百分之三點五撥給市政 局,換句話說,由八六年四月起,市政局差餉將由百分之 二點五,增加至百分之三點五。
應課差餉租値,乃按照樓宇(或物業) 全年之合理而 市面租值而估定,該數額中並不包括差餉,亦不扣除修草 保險或其他費用,凡屬應徵差餉之樓宇,不論是否租出 ,必須由差餉物業估價署進行估價,以便微收差餉。無論 樓宇是業主自用,或其租金因租務管制法例而有所限制, 估價標準並無不同。
由一九八四至八五年度起,應課差餉租值是樓宇是一 九八三年七月一日的全年估計租值。進行估計時,已假設 樓宇在當時空置及可供出租。
一般而言,新建樓宇之差餉須於入住後下一個月之首 日開始繳納。但若其它單位如空置,則由發出入伙紙之日 三個月期滿後,即行激收差餉,而非住宅單位如屬空置 ,則由發出入伙紙之日起六個月期滿後,即行微收差餉。 差係分四季向差餉收官(會設事務長)上期繳交
。繳納差餉通知事通常於季初發出,而差鏑則須於該季第 一個月(一月、四月、七月、十月)月底之前清·