§ 寿夭年怪 第三十六點 香港全貌
公屋受歡迎私樓仍呆滯
(第三篇)
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一年來之香港房屋地產
公屋受歡迎私樓仍呆滯
在世界性經濟衰退影响下,去年本港地產物業市道進 入調整期,地價樓價租值已下降,市面出現大量空置樓宇 但公共屋邨却大受歡迎,年内有三萬多個單位完成,安 置了一批一批幸運兒入住。
在世界性經濟衰退,香港前途不明朗 高利率等不利因素影响下,一九八二年 的地產物業市道,可説是慘淡的一年。樓 價在對上一年已經回落,八一年底時,租 金亦已停止上升,踏入八二年順勢滑落, 樓價繼續劇跌,中上價的樓宇年內已跌價 四成,下價樓宇亦已跌價三成,雖然如此 ,仍有三萬多個單位空置;至於租金方面 已降至接近合理的水平。地價下跌之急 劇,更非港府始料所及,官地拍賣收益, 比八一年減少了超過八成!
私人樓宇弱勢已成,地產商都寄望於 八三年經濟好轉,情况有所改善。在公共 房屋方面,儘管政府已經收縮開支,但港 表示不會影响公共房屋之建設,去年仍 能超越了每年建三萬五千個單位的目標, 並進一步希望到一九八五年時,能夠增加 到每年建成四萬二千個單位。
滙豐銀行在去年九月及十二月份的「 香港經濟月報」的文章中,對於本港的地
產物業市道有樂觀的展望,並批評發展商 貸歎給他們的財務機構估計錯誤,造成今 日的局面。滙豐銀行指出他們兩者都忽視 統計上的證據,對地產市道的週期性調整 估計錯誤,堅持認為地產物業價值是會不 斷上漲的。.
地產商雄心勃勃,銀行財務機構亦放 寬信貸去支持他們,大家都深信住宅樓宇 、寫字樓及廠廈,有大量的潛在用戶,需 求殷切。滙豐銀行指出:實際上樓宇是供 過於求,從八一年中開始,供求不平衡的 情况已出現,卻被人忽視統計上的證據。 在另一方面,港府曾屢次發表聲明表示將 繼續供應足夠的土地,差餉物業估價署的 調查也顯示,空置樓宇單位的不斷增加, 樓價將因供應大增而遭受重大壓力。
時至今日,發展商與財務機構已嚐到 了苦果,然而,滙豐銀行指出:地產物業 價値的劇烈調整,其本身是將會為地產市 道帶來復甦的展望。一如以往的經驗,物
百
業樓宇供應流通量,在一九八三年將趨和 緩,而港府出售土地計劃的修訂,也將有 助於地產市道的若干穩定均衡作用。 官地拍賣收益減少八成
未講述去年的地產物業之前,先看看 港府賣地的成績。去年共售官地三十六幅 ,對上一年則出售八十幅。本來去年是預 算推出五十幅官地的,但有十七幅在無人 承投下收间,前年則只有八幅宣佈收回。 官地拍賣收益,八一年市區官地獲利 二十四億五千萬,去年只收入四億六千八 百萬,新界官地八一年收益十二億四千萬 去年只有一億三千零九十萬。八二年全 年賣地收益五億九千八百九十萬,比對上 一年之卅六億九千萬,減少了超過八成。 賣地收益一直是港府收入的主要來源
,預算案估計全年土地收益達一百一十四 億五千萬元,但去年道項目的收益只有卅 八億二千五百萬元,其中官地拍賣只佔了 五億九千多萬元,大出港府意料之外。由 於賣地成績差,直接影响到港府之財政收
去年拍賣的官地賣價最理想的土地, 為港島春暉道的住宅地,成交價為一億三 千四百萬元,港島南灣道的住宅地售一億 一千三百萬元,當各幅官地售價最高的兩
·官地拍賣成績不理想的原因有幾點, 經濟不景,樓宇市道滯銷是主要原因,市 逍疲弱,資金回流減慢,地產商的利潤收 益不但下降,甚至出現週轉困難,對於標
申請
投富地,自然保守一點,不敢輕率買入。 此外,港府去年開始改變賣地方式,高價 的土地都是以暗標方式出售,公開拍賣形 式出售的土地,都是一些面積較細及新界 區的工業用地,賣地成交額因而也受到影
雖然地價已經急劇下跌,但港府高官 強調不會廉價賣地,地政工務司麥德霖說 姆若政府以不切實際的低價錢來售賣土 地,這樣做便等於將屬於社會與生俱來 利的土地送走,同時亦將本應屬於社會的 資本轉送到發展商的袋裏。
港府的土地政策是,採取一種平衡性 的做法,令地價平穩,讓發展商有可用之 土地去發展,但又不能令地產簡破產,使 他們以後再不敢投資。資地成績不理想, 並未影响港府的舊地計劃,由於八二年有 較多土地收回,需要延至下一年出售,因 此,今年將有更多土地推出標投。
港府斥鉅資購回天水圍
去年在土地買賣上,有幾件大事可以 一誌。七月底港府正式宣佈,以二十二億 五千八百萬元,收回元朗天水圍四百八十 八公頃土地。
在麥理浩勳爵任港督的時代設想的天 水圍計劃,一度被認為香港前途信心的保 證,政府將地收回,是否有政治因素在內 ?政務司鍾逸傑強調,港府這個決定,並 無政治因素在内,完全是從新界發展着眼 。他解釋:由於天水圍面積龐大,佔新界 平地四分一,而且很有發展潛力,若有政
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