6 看逄年馁 第二十九回 港年輕
新樓保用六個月
三、材料問題:一般樓花說明書,對於樓宇所用的材 料均無特別指明品種,僅用一上等材料」、「堅固耐用 等廣告字眼,故收樓時發覺材料下乘或易壞易毁,法律上 很難追究的,但在合約上應有一項列明樓宇規格,應照工 務局批准則,而材料則要符合建築材料說明書的規定而 建造,故買主有權向實主索取上述圖則及材料說明書的剛
新例宣佈增加差餉
居住須知
本,但外行人很難看懂,除非有專業人士代查,否則唯有 信賴一般聲譽較佳的地產公司。但有一點,一般人都不知 道的,是一座樓宇建成後,通常有六個月的担保期,在此 期間內,如有任何毛病出現,純因使用而變壞者則例外, 例如窗戶、天面、外漏牆水、「批盪」破裂、地板鬆脫、 水喉不靈等,均可通知地產商轉告承造商修理安當,如承 建商不負責,則地產商有權請別家承建商修好,而以所謂 保養担保金 J扣除所需的費用。
業主可將租金提高
一九七五年四月一日開始生效的「一九七五年業主與住客(綜合)(修訂)(第二號)法案,准許戰前樓宇的業主 及二房東,可因其所負担的差餉增加或因須負担新差餉而將住客的租金提高。從此,舊樓加租的缺口被打開了。
舊樓受影响最大
新訂的業主與住客條例,最引人矚目的一點是准許「 戰前樓宇(即舊樓〕的業主及二房東,可以在差鰤增加後 或者因爲要負担新開微的差餉而將租金提高。
據統計,港九目前尙有舊樓一萬層,也就是說有一萬 個單位的住客會因此而受加租之苦。舊樓增加了差餉 准加租,假如差餉不增加,舊樓業主或二房東不可能自行 加租,這是大前提。以去年財政司夏鼎基在預算案演說時 所透露,今年四月一日起重估差餉似不可避免。重估差餉 意味着差餉額的增加。同時除重估差餉外,也有可能將差 餉的徵收率提高。以往差餉微收率一度是百分之十七,後 來才降爲百分之十五,今年準備將徵收率提升兩成,郎爲 徵收率百分之十七。特別是去年底,憲報公佈一條「差餉 (修訂)法案」,容許立法局以議决案的方式更改差餉微
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收率,不必經過首二三讀的立法程序,如此簡化手續,目 的也是明顯的,乃爲日後更改差餉徵收率大開方便之門。 今年差餉的增加已是事在必行了。
差餉加在住客身上
舊樓差餉增加,業主加住客的租金,如果差餉過去是 由業主支付的話,則新增加的差餉的數目,可以用加租辦 法轉嫁給住客。例如每季差餉比過去加了三十元,則每月 增加十元差餉將由住客繳交,即加租額應爲每月十元。業 主可以用一種固定的格式紙,寫明租金的過去金額,及加 租的金額、日期、送交住客,加租日期不得早於下列三個 時間;一、不得早過差餉增加的日期。二、不得早過該加 租通知書送達住客起三個月。三、不得早過一九七五年四 月一日。上面三項時間,要看那一項的日期爲最後,最後 的日期即爲業主可以加租的日期。
(第七篇)
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如果四層舊樓同爲一個業主,但各層住客不同,業主 所交差餉則是四層樓計算,在總差餉增加後,業主可以向 差餉物業估價署長申請一份證明書,以便爲各層住客分攤 應增加的租金,差餉物業估價署還會發與業主及住客的證 明書上寫明的各層住客的加租金額。
二房東在業主因爲差餉增加了他的租金後,可以將增 加的租金金額轉嫁給三房客,由各個三房客分攤,有關分 攤數額如何釐訂的問題,二房東同樣可以向差餉物業估價 署申請,差餉署會發給證明書,叙明各三房客將增加的租 金金額爲若干。關於二房東加三房客的租金日期,規定不 得學過下列四項期間,一、不得早過差餉增加的日期。 二、不得早過業主對二房東加租的日期。三、不得早過二 房東向三房客送達通知書起六個月。四、不得早過一九七 五年四月一日。上面四項時間,要看那一項的日期爲最後 最後的日期卽爲二房東可以加租的日期
新界差餉區受影响
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這條新租例除對舊樓業主因差餉增加而加租有所規定 外,對於戰後的樓宇(朗新樓),也有同樣的規例,有關 戰後樓宇差餉增加後,業主可以加租的條例,早在一九七, 三年十二月十五日通過的租例裏已有說明,所以對新樓住 客,這一規定已不算新聞了。不過凡目前根據租例已加租 的戰後樓宇,本來由加租日起計,是有兩年免再加租之租 性權的,但是如果在這一期間內差餉有所增加,則業主同 樣可以將增加的差餉額轉嫁給住客,不必受「兩年一加」 的約束。
新修訂法例還規定,如新開徵差餉區開徵差餉,業主 也可以加租,這正是針對新界新開徵差餉區,像荃灣、葵 涌、元朗等,在開徵差餉後,住客也會如港九市區一樣 受加差餉後要加租的影响