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,餘額可分十年平均攤付,還息一分。

一九七三年購入者,下鎚時需付實價之百分之十,餘 欸則分十年平均攤付,還息一分,而首期則需於出售後 個月繳付。

因此,買樓時樓宇的所在地段的年期,當然越長越好 最長的年期是九九九年,這種年期的樓宇,多在港島, 但爲數已不多,購入九九九年期的樓,將無補地價或重估 地稅之弊,另一種年期是七十五年續七十五年,這種年期 在第一個七十五年期滿時,就要重估地租,規定每年差餉 的百分之三,購入這一類的樓宇,就要計算一下將來重估 地租時,是否化算,第三種是期滿不自動續期的樓宇,有 的年期只有二十多年,有的是四、五十年,買入這些樓宇 就要特別小心,因爲樓宇滿批時,申請續期,是要經過當 局批准的。如果樓宇所在地段當局另有用途,就可能不予 批准,這時就無法續期,樓宇也要被收回,如果樓宇所 在地段不必作公共用途,當局會批准續期,但却要補地價 ,數額是相當大的,此點不可不注意。

分期付欸購買樓花

買賣合約要登記

有關樓宇的用途規定也要注意,有的樓宇是貝限作商 業用的,這就不能作住宅,如果買樓目的是自住,就應購 買住宅樓宇。

如果買樓花的話,要注意先與賣方(置業建築公司) 簽訂一份買賣合約,同時這份買賣合約也要由律師送去田 土應登記。登記了買寬合約,買方就比較有保障,將來樓 宇落成後,資方必需將樓宇賣與買方,不能悔約,自然買 方也必需購入已預訂的樓花,同樣不能悔約。

關於買樓的付歎辦法問題,通常分幾種,一是先交首 期(可能是樓價的一成至二成),餘欸按樓宇的建築程序 交歎(如建至五樓時交一部份,十樓時再交若干,直至建 到天面有入伙紙時交淸),另一種辦法是只交首期,餘 分期付欸,目前分期付款可以做到相當於樓價的八成,年 期也可長達十年。

簽約之前謹慎研究

買樓花的顧客,在買樓花時,往往未看過樓宇本身,或樓宇根本還未開始建築時,便已訂購各樓宇單位,更在未入 伙前便已開始分期付欸供樓,一切信賴只憑一紙合約。買主在未訂購前,應審慎考慮,查清所有疑問才付訂金。

簽約要謹慎研究

購買樓花,付出訂金,如在七天內到律師樓簽約時始 發覺情况不對而悔約,便會損失所付的訂金。所以, 簽合約時,便應謹慎,查清所列各項問題後方可動筆,如 有任何疑問應先向律師樓借出該合約的副本,找建築師、 測量師或其他熟悉情况的人士商討,滿意後才往簽約。否

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則可能會因小失大,日後收樓時始發覺不符理想,則悔之 已晚。

因此在訂購樓花前,應注意下列三點事項,當可減少 損失。

一、面積方面:一般賣樓花的說明書,所列的單位面 積,多爲建築面積,其中包括了該層樓宇的公用地方,例 如走廊、電梯、構梯等,但通天不應包括在内,因無建築 成本,一座住宅大廈,每層樓宇的公用地方面積,約佔四

居住須知

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百平方呎(指兩部電梯及兩條樓梯者計算),如一層樓分

爲兩伙,則每伙要分担二百平方呎,故將說明書上所列的 面積減去二百呎,即等於該單位的實用面積。例如:一層 樓宇兩個單位面積的圖則:A座十樓的面積一千呎,B座 十樓的面積一千呎,則AB兩座十樓的實用面積各爲一千 呎減二百呎,即等於八百呎。但如果一層樓兩個單位面積 大小不等,如A座十樓面積一千呎,B座十樓面積八百呎 ,則A座十樓的實用面積約爲一千呎減四百呎之九分五, 等於七百七十呎左右,而B座十樓的實用面積約爲八百呎 減四百呎之九分四,等於六百三十呎左右,如每層有三個 相同面積單位,則將公用地方面積除三,而均分給三伙, 面積不等,則按比例分配,如此類推便可。

合約内附平面圖

一般樓宇合約均規定要有建築師簽署的該層樓宇平面 國,所購單位則髹紅色,雖然沒有列明面積,但可用一般 比例尺量度出各外牆長度,而求到面積,在合約內附列的 平面,規定要與工務局批准圖則符合,如有更改,地產 商法案規定要通知買主,將來收樓時,面積應照合約原圖 則作準,如有多,則由買方照呎數補償,少則由賣方照呎 數減價。但如面積更改超過百分之五時,買主有權取消合 約,賣主要將已付樓價連利息一分付還買主。

二、交樓期限:一般樓花合約,均規定需列明完成日 期。「完成」是指獲得工務局入伙紙,故實主收樓時,應 向律師樓索取入伙紙副本,如建築物過期未起好,需要建 築師證明因下列各種原因之一或多個方可,其中如工人罷 工,惡劣天氣的影响、天災橫禍、地脚有困難,地渠或水 喉接駁延誤,工務局阻延發給入伙紙,承建商或判頭怠工 、戰禍或其他超出地產商控制能力範圍之外等事宜。但總 延期不得超過一年,否則買主有權要求取消合約,收回所 供樓價,但亦可等待樓宇完成後,向地產商索回超過完工 日期期限利息(月息一分計

(第七篇)

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