舊樓拆卸問題繁多
住客可獲合理賠償
在地產物業蓬勃發展中,不但舊樓被拆,有等戰後新摟也拆舊建新。拆卸樓宇問題繁多,尤其有關法律 與賠償問題,不可不注意。
三種樓宇會被拆卸
舊樓被拆卸,大約有三個成因:一、豁免令。業主向 租務法庭申請免受業主與住客條例的管制,拆卸重建,經 租務法庭轉呈港批准後,稱爲「豁免令」,業主可將該 樓宇拆卸重建。二、政府收回官地作特別用途,如擴建馬 路、天橋、隧道等。三、屬於危樓。由工務局審定認爲該 幢樓宇不適宜居住,爲免發生及影响其他樓宇應予拆卸。 不論由於任何原因,舊樓旣要拆卸,住客必須撥出, 但其應享權利,每隨不同環境而有異。通常危樓住客遷出 時,享有的權利與受豁免令所影响,或因政府收回官地受 影响之住客所享有的權利是有分別的。但有一個共同點, 就是住客通常會得到遷出的補償費。
在危樓方面的補償予住客問題,是由租務法庭裁定的 。補償費由業主負責,數額多少通常是按照每戶居住所佔 有面積大小及其用途而不同,但享有補償資格者,以該樓 宇住客爲限。當工務局審查後,幷鑑定爲危樓,便張貼通 知書於該樓宇,郎表示有關當局已定於某日向法庭申請頒 發封閉該座樓宇的命令。通常有三星期時間左右,在張貼 通知書的當日,民政司署租務調查處及徙置事務處的工作 人員——合同到該樓宇辦理量度樓宇面積登記等手續。稚 務調查處按照每戶的居住狀况,先行免息貸墊款項與因搬 遷而發生經濟困難的住客,但商業樓宇的住客例外。貸難 日後將於全部補償金額内扣回。當法庭頒佈封閉令後,生
§ 看透午后 第二十六回
客必須於限期內遷出。至於補償金額,當由租務法庭定期 裁定,並刊於憲報上。業主應將法庭所裁定之補償金額刋 於憲報三週內,全數付構與住客,因危樓而遭遷拆的住客 是享有預付租金辦法所賦予優先入住新區內樓宇之權利
樓宇拆卸可獲補償
在「豁免令」方面,該等樓宇的補償金額,是由租務 法庭裁定後轉逞港督批覆。補償費同樣是由業主負責。當 豁免令頒發後的兩個月內,住客必須遷出該座樓宇,住客 在豁免令頒發之日,可得全部補償費的一半,另一半通常 在兩個月內收完。政府是不予以任何貸支或墊的。而且 該等住客,幷無享有優先居住新區樓宇的權利。
官地收回方面。政府收回土地,當然是爲公衆利益, 例如擴建馬路、建造天橋、隧道等。由於該地之收间而影 响所及的樓宇或物業,政府當會給與適當而合理的額外補 償,無論業主或住客,均享有同等權利。
因樓宇被宣佈爲危機而須遷出的居民,如其所租用的 樓宇屬於戰前興建的舊樓,根據一九六三年毁樓宇(遺 址重建)條例,租客均一律可由業主方面領取賠償,賠償 的數額是與業主自行向租務法庭申請將樓宇重新發展所 訂的相同。
依照實施經已多年的業主與住客條例,凡在戰前興建 樓宇内居住的租客,其租住權均受到保障,該條例又規定
居住須知
業主的加租消受限制,但業主如將物業重新發展,則可向 租務法庭申請,由法庭批准後向港會同行政局建議頒發 限期租客遷出的命令,即將樓宇豁免業主與住客例的管 制,並得由法庭方面釐訂業主所應付與各租客的賠償。
危樓住客可遷新區
以目前的情形來說,業主申請將戰前興建的舊樓重新 發展,大約須費時約五個月,包括案件的排期侯説,以及 審訊約兩個月,由法庭建議頒發將樓宇豁免管制命令需時 約個多月,及豁免管制命令於憲報刊登之後,租客獲有一 個月遷出的限期。
有等戰前的舊樓,業主雖不進行申請予以拆卸,但樓 宇本身因破舊太甚的關係,經工務司署建築事務部調查, 確定樓宇本身已達危險程度,爲住客安全起見,實有將樓 宇封閉的必要,除非在特別緊張的情况下,通常樓宇的租 客可獲得大約一個月時間的通知遷出。建築事務部在宣佈 任何樓宇爲危樓之前,定必經過長時期的觀察,確定樓宇 對住客的安全有所影響,方行採取是項措施,而在向法庭 申請封閉會時,租客方面如具有-
份的理由,是可向法庭 -方面提出反對,因危樓面受影響的住客,一律可由業主方 面得到賠償,賠償的數額亦由租務法庭釐訂,與業主重行 發展樓宇付給租客的相同。爲照顧危樓租客倉卒遷出,政 府已作有種種的特別措施予以協助,首先民政司署有一個 貸歎計劃,在樓宇被宣佈爲危樓後,租客即可獲得約等於 應有賠償半數的貸歎,此項賠償將於日後由業主付予的 数 項中扣除,其次,危樓的租客可參加預付租金的計劃,遷 往新區居住,他們在遷出危樓之後獲有一半的時間,以作 出此一决定,而在他們遷往新區之前,對於住所問題遇有 困難,得向徙置事務處申請進入安置區居住。
舊樓拆遷進行手續
拆舊樓,業主一定要向法庭申請,這項申請名爲「業 (第七篇)
【 五
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