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轉手二房東)。
定之。
業主與住客身份
業主之身份,係指除政府外,就其持有契據出租之房 可行使收受租金權利之人,
二房東之身份,係指向業主直接承租之包租人,亦即 除官產承租人外之私有房屋承租人,而將該房屋之一部份 分租於他人,分別佔有者;但不包括全部轉租,而由他人
獨佔之承租人,如屬在此種情形下承租,稱爲傳租人(即
住客之身份,包括上項所稱二房東及轉手二房東,及 大承租人——即三房客。在法律上通稱承租人。
不適用租例樓宇
屬於左列情形下之樓宇,不適用業主與住客條例;如 以發生爭執時,可由業主住客向租務法庭聲請確
(一)在一九四五年八月十六日以後,由建築委員會 依據建築條例第一三七筷之規定,簽發入伙紙之完全新 建房屋。
(二)耕作地,或在其地上於一九四五年八月十七日 以後所建成之房屋。
(三)土地於出租時,並無建築物,但該項土地有房 握相連,或該項土地有裨益於房屋之租賃,又或在土地上 加建臨時屋宇者,則該項土地與臨時屋宇均不適用租務
(四)任何樓宇,在一九四五年八月十六日以擬購權 荒置,直至一九四七年五月廿三日以後,經業主支付額 修理費用,方能適合居住,而其支付之金額、相等或超過 該樓宇全間七年標準租金之總和者。 (五)商業用禳宇,在一九四七年二月一日以後出租 ,而所訂租賃期限不少於五年者,
(六) 酒店或旅店或公寓,係連傢具設備,由該酒店 或旅店東主出租之住客。
(七)任何樓宇,其產權暫時轉移,而由官管官 或敵産管理官保管者。
遷讓與查封手續
在法律上視爲官產之承租人,因履行建築 須拆除房屋;而工務司如認爲該承租人有履行連 之義務,請求住客遷交屋有理由時,該實產承租人得 於獲得發給重建許可證之日起,兩個月後,要求住客遷 ,收回房屋。
一般而言,蔥請發給重建許可體,經工務司標准後, 即以事面通知聲請人。聲請人於收受該項通知後三星期内 ,依法定格式及手續,向住客發出已獲准重建之通知。當 内,以帶狀向發行政局會議主席之,提起訴願。 然,住客如提出反對時,也可以於收受重建通知之三星期 其次,受租務條例管之舊樓,如住客利用該樓宇作 爲妨害風汜或其他違法情事;或屬妨碍衛生,或人口過份 擠擁,或發生危險時,業主得援引「業主與住客條例」之 規定申請租務法庭終止其租貫關係,或由地方法院裁判 可發出查封之命令,或强制執行還讓。 不過,上述所謂人口過份擠擁之居住情形,在寸金尺 土之香港,每一間舊樓,都差不多有這種情形存在,習以 成規,根本無人加以干預,事實上也無可解决的。 又住客如屬欠租超過三十天以上,而在租約中訂明 繳交上期租金者,業主可申請收到,如未有訂明者,但欠 超過兩個月,亦可申請收回。
危樓的拆遷問題
危樓的定義已如上述,但住客於遷出後,因該樓宇之 危險程度,必須拆卸,而不能重修返回居住時,住客應否 獲得補償與能否獲得有關當局之安置?這一間題,在一九 六一年以前,危樓住客遷出後,是不能摸得補償的,問題 是當時還沒有「拆樓宇(地盤再發展)條例」之訂立。 但在測法案於一九六11年初通過實施後,危樓住客便獲得 補償;同時,對於無以爲家的,也得到合理的安置了。 這一個法案之所以完成,是基於本港超齡樓宇太多了 而於拆舊建新及其他災禍因素所影響發生之危樓事件,韓 別煩多,故早在一九五九年七月間,有關當局成立一個工 作小組,以檢討本港危樓所引起的問題。同年十月,由骸 小組提出報告書,該報告書的建議,包括對遷出的住客予 以補償和安置,以及將拆卸樓宇所在地實行發展等問題。 稍後,「拆卸樓宇(地段再行發展條例」提出立法局首 讀;但該法案在「目的及理由」指出:當一閲危樓依照建 築取締的命令拆卸後,原業主即可收回該空地,而毋須補 償住客遷出;至於安置住客遷出後的問題,則準備向此等 業主,微收一笨費用——相等於其物業增加價值部份的一 年,俾能抵銷政府對於安無法找尋新居的危樓住客的費
阳看老年馁 第十七
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居住須知
危樓居民獲補償
由於該法案提出首證後,若干議員會批評該法案,轉 別是準谠在該等物業的增加價值中微求費用一項。因此, 經過有關方面會商之後,另行擬訂一項新法案,而原來法 案,隨之以撤同。新法案之主要目的,在使危樓住客,可 向租務法庭申請,或與業主協議,從而獲得賠償。
新法案對於安置危樓住客問題,並無特別規定;但該 新法案目的曾指出:因樓宇被拆而遷出的住客,不論其個 別情形如何,均應給予機會居住政府租宇。因此,在 較早時間7戚鏓政府所建的特別租屋宇(即現在觀塘 、長沙灣、石硤尾、山谷山及黃大仙所興建7月租由三十 入元至八十元者>,將予安危樓居民。不過,事實上, 並未實行。
危樓居民獲徙置
根據實例顯示,危樓居民於遷出後,如無力自行覺得 住所而願意接受社會福利署登記救濟者,除指定地點作響 一短時日之收容外,稍後再劃地使自行架搭木屋居住,而最 終之目的,則爲遷入徙置大厦居住,至於被徙置之危樓居 民,是否會因取得拆遷補償而影響其徙置韞益,或於取得 折遷補償後即須遷出現住木屋或徙置樓宇?政府對於此點 並未加以考慮,換言之,危樓居民之取得補償與否,對接 【 飛。 受徒置並無關係,當然,其不願意接受登記救濟者自例 關於危樓住客遷出之補償,法例上雖賦予此種益 但仍須循照法律手續,向租務法庭聲請補償,其聲請程序 與正常拆遷大致相同,須於貼出危樓通知之十四日內,委 律師辦理;同時亦可向華民司署租務調解處要求指導。 | 雖然由於危樓已被封閉,該租務調解處人員無法進行危 攜居住狀况之丈工作,但其面積與估值,仍可以建築 物之圖則爲據。
危樓住客委託律師辦理聲請補償,律師費若干,並無 一定的規;但由於不少危樓住客以限於經濟能力關係, 可以商請被委託之律師在將來取得補償費內,扣除百份之 幾;但此種訴訟之「堂費」,則由業主負担。倘非爲危樓 而爲一般舊樓拆遷,其情形亦復相同。
不過,危樓住客所取得之補償,其數額與正常拆遷者 一般約低減百份之二十。
(第七篇)
五
關件,