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金融財務

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第二按揭市場的發展

香港具備發展第二按揭市場的成熟條件,這點可從未償還住宅按揭貸款由一九八零 年相等於本地生產總值的8%,飆升至一九九八年的40%(不包括居者有其屋計劃及私 人機構參建居屋計劃的單位)得以證明。第二按揭市場發展完善,有助將保險及退休基 金等長期資金轉至住宅融資市場,以滿足日益增加的需求。

按揭證券公司在一九九七年三月成立,由政府透過外匯基金全資擁有,公司的目的 是發展香港的第二按揭市場。按揭證券公司是根據《公司條例》註冊成立的公共有限公 司,業務分兩個階段發展。在第一階段,按揭證券公司購入按揭貸款,作為公司本身的 投資組合,所需資金主要透過發行無抵押債券籌集。在第二階段,按揭證券公司把按揭 貸款證券化,然後再把按揭證券售予投資者,這個階段已於一九九九年十月展開。

自一九九七年十月開始營業以來,按揭證券公司的第一階段業務計劃進展順利。在 購買按揭方面,公司於一九九九年年底的按揭貸款組合未償還本金餘額共達87億元, 其中九成是浮息按揭,一成是定息按揭。按揭證券公司奉行審慎的購買準則,確保按揭 貸款組合的資產質素達到最高水平。到一九九九年十二月三十一日,共有九宗貸款拖欠 超過90日,僅佔未償還本金餘額的0.16%。加權平均現行按揭成數為72%,加權平均 貸款對收入比率則只有38%,遠低於該公司所定50%的上限

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由於按揭證券公司的目標是促進本地港元債券市場的發展,因此,公司以發行債券 為主要的集資渠道。一九九九年年底,按揭證券公司透過本身的200億元債券發行計劃 和200億元債務工具發行計劃,成功發行合共114億元無抵押債券,成為最活躍的港元 定息債券發行人之一。債券年期由年半至十年不等。按揭證券公司發行的債務證券極受 金融機構、機構投資者和散戶投資者歡迎。債券發行計劃由金管局負責安排、保管、代 理及管理,根據該計劃發行的債券的超額認購倍數平均為4.9倍。

一九九八年十二月三日,按揭證券公司董事局原則上同意該公司與按揭保險公司合 作推出按揭保險計劃,讓置業人士取得按揭成數高達八成半的銀行按揭貸款。根據該計 劃,按揭證券公司向貸款銀行提供擔保並收取擔保費,擔保額最高達物業價值的15%。 按揭證券公司向按揭保險公司購買相等於擔保額的保險,把擔保涉及的風險轉移至按揭 保險公司。按揭保險計劃自一九九九年三月三十一日推出以來,深受市場歡迎。截至一 九九九年年底,按揭證券公司接獲來自30間銀行合共2150份申請,涉及貸款總額44億 元。在這些申請中,屬於二手物業市場的交易佔超過88%,可見該計劃有助於提高二手 物業市場的流動性。

按揭證券公司在一九九九年十月推出按揭證券,正式進入第二階段的業務計劃。按 揭證券的背對背結構,讓銀行有效地“重新包裝”按揭貸款,成為流動性更高的資產; 另外,銀行如果在投資組合中繼續持有按揭證券,更可保留大部分現金流量。這種雙贏 結構對銀行和投資者均具吸引力。香港住宅按揭素質一向良好,加上按揭證券公司擔保 依期付還按揭證券的本金和利息,使按揭證券公司發行的按揭證券成為一項既安全又極 具吸引力的投資。一九九九年第四季,按揭證券公司與道亨銀行和美國運通銀行這兩位 主要業務伙伴發行合共16.3億元的按揭證券。