1984-06-29 — Page 50

供求

鈞麥

今年物業

物業

市道表現已較

·去年有較明顯: 的改善,而各 均有不同程度. 之增加,此情 形對連跌多時 的物業租售有 「穩定作用,但 預期物業價格" 「調頭回升,短 期内仍是不切

·實際的主要 原因是各類型 物業仍存在一 定的空置率 因此供求尚未 易達致平衡, 對物業租

售價格仍有壓. 抑力。

形勢

縱觀今年 物業市道發展 形勢,有頗大 程度受到利率. 走勢所左右, 因爲今年利率 非常動盪,調 整頻密兼差距 大,以樓宇按. 日揭利率而言. 在三月中時最 低爲十厘,但 到五月底時已 升至十四二

形投

與

投資

勢 資

五水平,在現時樓

而言,即使市場需求大,仍是會壓抑入市

·信心與興趣的,純從投資 而言. 高息水平向物業市場投資無疑是不理想 尤其是本港仍受政治前途與供過於求. 因素影响,因此現時入市資金,幾乎全. 是真正用家, 在購物業的資金少, 之又少,以目前供求形勢與內

境因素作爲推斷基礎,則現時間

段短時間以致中線時間,物業市場中, 的投資氣氛仍會較爲薄弱,銷市仍端賴 眞正用家支持的,即使是現時需求較 切的小型住宅物業亦不例外。至於空間 :較明顯的寫字樓單位及大型住宅單位, 這兩類型 力將會相對呈現更長時

物業投資 間的不振.

雖然八三年物業需求較佳,而今年 以來的需求仍不弱,但現時本港物業供, 應仍相當豐裕,但因果 置情况未 明顯減少,市道初期復甦相信只會穩定 .物業之租售價,尚未足以推動價格上升

·據差餉物業估價署發表的八四年物、 微討報告指出,在去年底時,本港小 型住宅樓宇及地點適中的工廠單位市况 已漸趨穩定,而市場前景亦普遍改善。 ,故相信這是可緩和大型樓宇和寫字樓

·售價和租金下跌的趨勢。無論本港在九 後如何 在現今至九七年以 前的十三年過渡期間,港人對 際要求,仍會很大,特別是在小型住宅 樓宇方面。

據該份物業檢討報告指出:去年本· 港的住宅樓宇,特别是一些小型單位, 使用量較前年多出四成,令空置率顯著 降低。原因是利率繼續偏低,以及發展

·商採取踏實態度,如修訂今年樓宇預測

·的供應數目及銷售政策等,均爲重要因. 素。此外,該些樓宇 插的租金和樓價 亦已下降,較入一

跌幅幾達四成,令樓宇需求量出現增加 的情况

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小型住宅銷路雖較佳,但大型住宅 -樓宇單位的使用情形,則並不如小型單 位理想,因去年的使用量雖是五年來最 但空置率則接近一成,爲歷

高的紀錄。發展商雖已採取適應市場需 何况,減少興建一 〔型的樓宇單位. 政治或經濟發; ♂續處於 *的供求不均.

生重大的變化,而 高水平,才 的情况。

宇,包括商業樓宇 及分層工廠大厦等的空置情形,去年亦

已有改善,分別爲百分之十點一及八點 九,較前年略低。而空置商業樓宇單位 大部份均位于落成較久的大厦内。 [此外:寫字樓的空置情形,去年因 供應量增加,而使用量雖亦有增加,但 相形下的空置率爲百分之二十,較前年 百分之十七點六爲高。

不過,該三類型樓宇的租金及樓價 去年均亦有進一步下降,平均跌幅幾 達兩成,但其中寫字樓價則劇跌百分之 四十三。因此,去年本港各類型樓宇的 租金與售價,已跌至最低水平,但由于 現時本港的物業市場,已走向正確和穩 定的方向,故估計在未來數年内,樓價 及租金不會出現大幅上落的情形。不過 若現時仍空置的樓宇獲全部銷售或租 用後,屆時相信樓價與租金,或許可能 會略爲上升,但這仍需視乎當時物業市 道的供求情况而定。

扒的數字資料

現時物業市 小型住宅單位 及分層工廠」 售前景較佳,因這 兩類物業目前需求不俗,但今年的供應 觉却大爲減少,以檢討報告中預測,今 年住宅單位供應數㠯估計爲二萬零二百 個,較八 -的需求二萬七千八百個遠 域空置有望進一步下降。至於 分層工廠大廈今年供應量估計爲五十三

萬三千方米,亦較去年的使用率七十一

萬七千方米明顯較少;此現象亦有助分 層工廠大厦空置率降低。而表現較差的 可算是寫字樓了,即使是今年估計供應 ,情爲二十三萬三千方米,較去年使用量 爲少,但累積的空置量增加至七十九萬 三千方米,即相等於該年底樓宇面積總 數量百分之二十點六,其中又以尖沙咀 空置梆況較爲嚴重。

八四年的供應量爲二十三萬三千方米 一九八五年爲四十四萬七千方米,後者 預料會有逾半數爲甲級寫字樓,而其中 超過百分之九十五位於港島。從以上資 料顯示出,目前寫字樓需求追不上供應 量,除使空置率提高外,也繼續會對寫 字樓租售價產生壓抑力。但在八四年, 寫字樓供應預料會大減,供應面積估計.

只及八三年期間四成左右,只要今年寫 字樓需求繼續保持去年高水平,則寫字 樓空置問題以及租售價所受的壓力相信

·到緩和。但因累積的空置面積大 年供應又再大增,始終會對寫字 樓租售價不利。而商業樓宇之商場舖位 也有類似情況出現,只是嚴重程度稍次 而已。

以目前情况而言,小型住宅與分 工廠大廈的供過於求現象會較

善,但租售價要止跌回升相信短期内是

·較難出現的,主要是現時該兩性 積的空置量尙多有關,即使是需求潛 較大的小型住宅也不例外,更何况小型 住宅的租售價,也會受到公共房屋建設 計劃繼續擴大的壓力,單是未來五年内 , 房屋委員會便計劃興建廿三萬一千個 居住單位,平均每年建築量達到四萬六 千個單位,假若此計劃如期實現,估計 可以容納近百萬居民,使現時居住問題 即使不能完全解決,基本上屋荒問題也 可以消除了。

·總結整體物業供求形勢,未來一兩 年內 長時間,各類型物業供應會 形勢,尤以現時累積空置

率高: 爲然,因此即使今年內各類 物業需求會繼續有增長,亦只能使物業 租售價壓力得到緩和而轉穩而已,短期 内上升機會則是不大的 從八四年物業玲

報告書所提供的

資料加上現時物業 資氣氛而言 物業需求增加已對物 ]產生 .穩定作用,是會刺激眞正用家趁物業價 較低時期入市,但對投 入市則無大. 吸引力,主要是出租利潤欠缺吸引,且 出租市場會受供應豐裕影响,既租壓力 加强,令租金收入穩定性打折扣,當然 供應-

足也會使市場趨向買家市場,物 業轉手圖利機會相對被削弱,由此觀之 目前物業市道雖已進入用家入市的有 惟却非投資最佳時刻,所以

料今 以致更長時間,物業市道仍是處 於消化

資期的,當然在此情

况下物業市

會太快速的了.

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