1984-06-29 — Page 49

供

求業

物業

供求

物

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與

投資

形勢

鈞麥

今年物業

市道表現已較

·去年有較明顯 的改善,“而 類物業運用率 均有不同程度: 之增加,此锅 形對連跌多時 的物業租售有 -穩定作用, ;預期物業價格; 「調頭回升,短. 期内仍是不切 實際的,主要 原因是各類型 物業仍存在一 定的空置率 因此供求尚未 易達致平衡 所以對物業租

· 售價格仍有壓 抑力

縱觀今年 物業市道發展 形勢 - 有頗大 程度受到利率 走勢所左右, 因爲今年利率

: 非常動盪,調 整頻密兼差距 大,以樓宇按 揭利率而言, 在三月中時最 低爲十理,但 到五月底時已 升至十四厘) 五水平,在現時樓宇按揭利率偏高水平 而言,即使市場需求大,仍是會壓抑入市 :信心與興趣的,純從投資觀點而言,在 高息水平向物業市場投資無疑是不理想 尤其是本港仍受政治前途與供過於求 因素影响,因此現時入市資金,幾乎全. 是眞正用家,作投資性購物業 貝金少 之又少,以目前供求形勢與內禁

境因素作爲推斷基礎,則現

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短時間以致中線時間,物業市場中 投資氣氛仍會較爲薄弱,銷巿仍端賴 眞正用家支持的,即使是現時需求較殷 的小型住宅物業亦不例

較明顯的寫字樓單位及大型住宅單位, 在需求發展潛力較弱情况下,這兩類型. .物業投資的吸? 會相對呈現更長時 問的不振。

雖然八三年物業需求較佳,而今年 以來的需求仍不弱,但 應仍相當豐裕,但因累積的空置情况未 明顯減少,市道初期復甦相信只會穩定 物業之租售價,尙未足以推動價格上升 的。據差餉物業估價署發表的八四年物. 業檢討報告指出,在去年底時,本港小 型住宅樓宇及地點適中的工廠單位市况 已漸趨穩定,而市場前景亦普遍改善 ,故相信這是可緩和大型樓宇和寫字樓 售價和租金下跌的趨勢。無論本港在九 七年以後如何安排,在現今至九七年以 前的十三年過渡期間,港人對住屋的實 際要求, 會很大 ·别是在小型住宅 :樓宇方面

據該份物業檢討報告指出:去年本 港的住宅樓宇,特別是一些小型單位, 使用量較前年多出四成,令空置率顯著 降低。原因是利率繼續偏低,以及

·商採取路實態度,如修訂今年樓宇 的供應數目及銷售政策等,均爲重要因 素。此外,該些樓宇單位的租金和樓價 亦已下降,較八一年中的高峯期,平均 跌幅幾達四成,令樓字需求量出現增加 的情况。

∴小型住宅銷路雖較佳,但大型住宅 樓宇單位的使用情形,則並不如小型單 位理想,因去年的使用量雖是五年來最

·高,但空置率則接近一成,爲歷年來最

·高的紀錄。發展商雖已採取適應市場需 示的情况,減少興建該類型的樓

·但前景仍不樂觀。除非政治或經濟發 生重大的變化,而使用量仍 高水平,才可迅速改變現時的供求不均 的情况。

至于其他類型樓宇,包括商業樓宇 及分層工廠大厦等的空置情形,去年亦:

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A

·自動放大/缩小比率選擇。

.自動選擇適合紙張

AUTOMATIC MAGNIFICATION SELECTION

AUTOMATIC PAPER SELECTION

3

已有改善,分別爲百分之十點一及八點 ,較前年略低。而空置商業樓宇單位 【大部份均位于落成較久的大厦内。

此外,寫字樓的空置情形,去年因

供應量增加,而使用量雖亦有增加,但 相形下的空置率爲百分之二十,較前年 百分之十七點六爲高。

不過,該三類型樓宇的租金及樓價 去年均亦有進一步下降,平均跌幅幾 遠兩成,但其中寫字樓價則劇跺 四十三。因此,去年本港各類型樓宇的 租金與售價,已跌至最低水平,但由于 現時本港的物業市場,已走向正確和穩 定的方向,故估計在未來數年內,樓價 及租金不 現大幅上落的樹形。不過 若現時仍空置的樓宇獲全部銷售或租 用後,屆時相信樓價與租金,或許可能. 會略爲上升,但這仍需視乎當時物業市 道的供求情况而定。

照物業檢討報告提供的數字資料分 析,現時物業市道處境以小型住宅單位: 景較佳;因這

.兩類物業目前需求不俗,但今年的供應 北却大爲減少,以檢討報告中預測,今 年住宅單位供應數目估計爲二萬零二百 個,較八三年的需求二萬七千八百個遠 爲少,所以空置有望進一步下降。至於 分厨工廠大厦今年供應量估計爲五十

·萬三千方米,亦較去年的使用率七十二 萬七千方米明顯較少,此現象亦有助分 屈工廠大廈空置率降低。而表現較差的 可算是寫字樓了,即使是今年估計供應 量爲二十三萬三千方米,較去年使用量 爲少,但累積的空置量增加至七十九萬 三千方米,即相等於該年底樓宇面積總 數量百分之二十點六,其中又以尖沙咀 及灣仔的空置情况較爲嚴重。 ,現時預測 八四年的供應量爲二十三萬三千方米, 一九八五年爲四十四萬七千方米,後者 預料會有逾半數爲甲級寫字樓,而其中 超過百分之九十五位於港島。從以上資 料顯示出,目前寫字樓需求追不上供應 母,除使空置率提高外,也繼續會對寫 字樓租售價產生壓抑力。但在八四年, 寫字樓供應預料會大減,供應面積估計

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「只及八三年期間四成左右,只要今年寫 字樓需求繼續保持去年高水平,則寫字 樓空置問題: 價所受的壓力相信 「緩和。但因累積的空置面積 應又再大增,始終會對寫字 樓租 不利。而商業樓宇之商塲舖位 也有類似情況出現,只是嚴重程度稍次 而已。

以目前情况而言,小型住宅與分 工廠大廈的供過於求現象會較易 善,但租售價要止跌回升相 較難出現的,主要是現時該兩 空置量尙多有關,即使是需求 小型住宅也不例外,更何况小型 也會受到公共房屋建設 壓力,單是未來五年內

繼續

,房屋委員會」 .居住單位

興建廿三萬一千個

梁量達到四萬六

如期實現,估計

.千個單位,假若 可以容納近百萬居民 變現時居住問題 即使不能完全解決,基本上屋荒問題也

可以消除了。

總結整體物業供求形勢,未來一兩 年內以致更長時間,各類型物業供應會 繼續保持-

裕形勢,尤以現時累積空置 「率高的物業爲然,因此即使今年内各類 物業需求會繼續有增長,亦只能使物業: 租售價壓力得到緩和而轉穩而已,短期 .内上升機會則是不大的。

從八四年物業檢討報告書所提供的 資料加上現時物業市場的 抖氣氛而言 物業需求增加已對物業租售價已產生. 穩定作用,是會刺激眞正用家趁物業價 較低時期入市,但對投資性入市則無大 吸引力,主要是出租利潤欠缺吸引,且 出租市場會受供應豐裕影响;競租壓力 加强,令租金收入穩定性打折扣,當然 供應-

足也會使市場趨向買家市場,物 轉手閥利機會相對被削弱,由此觀之

·目前物業市道雖已進入用家入市的有 利時期,惟却非投資最佳時刻,所以預 料今年以致更長時間,物業市道仍是處 化期而多於投資期的,當然在此情 况下物業市道是不可以期望復興'進度的 會太快速的了。

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