假設樓宇在當時空置及可供出租。
一般而言,新建樓宇之差餉須於入住 後下一個月之首日開始繳納。但若其它單 位如屬空置,則由發出入伙紙之日起三個 月期滿後,即行微收差餉,而非住宅單位 如屬空置,則由發出入伙紙之日起六個月 期滿後,即行徵收差餉。
差餉係分四季向差餉徵收官(會計事 務長】上期繳交。繳納差餉通知書通常於 季初發出,而差餉則須於該季第一個月 (即一月、四月、七月、十月) 月底之前 清繳。
如差餉在指定之自期仍未繳付,則會 計事務長可在差餉額上附加罰款百分之 五。而倘若此數在六個月內仍未清繳,則 在總數之上再加百份之十罰款。
少數建築物免差餉
可獲豁免差餉之樓宇,爲數極少。雖 .然業主自居之住宅樓宇可根據稅務條例獲 豁免物業稅,但此等樓宇仍須繳納差餉。
在新界{新九龍除外)之農地,農舍 或某等鄉村屋,用作宗教崇拜之樓宇,由 政府、市政局及若干其他團體(包括外國 駐港之代表 )之樓宇,均獲豁免差餉。但 有關法例條文頗爲複雜。因此,任何人如 欲獲悉詳細情形,應親自前往差餉物業估 價署或致函該署查詢。
口有位於「指定地區內之鄉村屋方 可獲得自動豁免權。該等地區保根據差銅 條例指定者,其區域界限園可在差餉物業 估價署或各理民府查開。
簡言之,位於「指定地區」內之下列 各類型建築物,均可獲豁免差餉:
任何小型建築物,其上蓋面積不超過 七百呎(六十五點零三方米),而其高度 又不超過二十五呎 七點六二米
第四十五回
居住須知
任阿小型建築物,其上蓋面積不超過 一千方呎(九十二點九方米 ),而其高度 又不超過二十五呎(七點六二米),但此 等建築物必須符合若干認可之圖則;任何 在一九四五年八月十六日以前所建成之住 宅,但此等住宅必須類似爲一八九八年居 住在新界市鎮內或鄉村之人士之父系後裔 而建造者。
住宅樓宇租務管制
租務管制條例第二部條文(即租金加 幅限額】於九一年七月十七日通過將九一 年十二月十八日爲止的有效期,延長三年 至九四年十二月。政府亦已着手草擬時間 表,逐步撤消租管條例。
租務管制條例針對的是戰後私人樓宇 及戰前樓宇。租管所謂戰後樓宇,是指在 一九四五年八月十六日之後落成或重建的 樓宇,同時必須在一九八一年六月十九日 或該日之前落成入伙,而租約必須在一九 八三年六月十日或該日之前所訂,應課差 餉租値在三萬元或以下(指一九八三年六 月十日時之應課差餉租值),另一點就是 若該租約在一九八一年十二月十九日或 日之前訂立,而租約是五年或以下,全部 符合上述條件,該樓宇才受到租住權保障 及加租管制。
根據租務條例,戰後樓字批准的加租 額是下列兩個數額當中較少的一個: {甲}市值租金與現時租金兩者的差 額;或
(乙)現時租金百分之三十。
但如以上述計算出來的加租額,與現 時租金相加,所得的數目仍較市值租金百 分之七十爲少,到批准的加租額是可使現 時租金提高至市值租金百分之七十的數 額。
U 下是加租限制新計算法三個例百
因樓宇重建而被迫遷之住客可獲最低 賠償相等於課應差餉租值(以一九八三年 六月十日爲準)的一至兩倍,金額視乎居 住期間長短而定,由土地審裁法案建議將 計算賠償額的根據改爲下列兩個金額之總 和
(甲)一個相等於一九八三年六月十 日的應課差餉租值兩倍之固定金額,不計 住客居住期的長短;及
(乙)一個是居所需費用的金額,其 中包括住客在裝儷上的損失,如雙方爭論 則由土地審裁處決定。
這個提供一個清楚的準則,可方便及 鼓勵業主及住客在賠償金方面早已自行協
連同傢具新出租的樓宇,豁免受租住 權及租金管制,這措施旨在鼓勵業主將此 類樓宇租予那些因進行特別工作計劃而須 爲海外僱員提供暫時居所的公司。此等租 約每次租期不得超過一年,爲防此項措施 遭猛用,所有這類租約均須經差餉物業估 價署署長加簽,進加簽前該署署長須滿意 住客瞭解撤銷受租務管制的影響及該出租 樓宇傢具齊備,而業主須負責保養及修葺 樓宇、傢具及裝置。
另一點要注意的是,住客死後樓宇的 租住權只限於在住客去世時他同住的家 屬,租住權不得永遠被傳遞下去。三房客 直接向業主租樓未獲業主書面許可,不得 將樓宇分租。
至於,戰前住宅樓宇之租金,立法局 於九〇年七月通過修訂條例,准許有關標 準租金由四十三倍一一九四一年十二月 二十五日的租金的爲基數)調高至四十八
=倍,戰前商業樓宇由一九八四年七月一日 =起豁免條受例第一部管制,而改爲歸入第 五部的範圍,該部規定業主如欲終止租 約,一般須於六月前通知。此類樓字的業 主和住客將與戰後商業樓宇的業主及住客
(第九篇)
一樣,可自由按市況議定租金。
如何收间樓宇自住
無論戰前或戰後樓宇,只要理由-
分 而合理,是可以收到樓宇的,業主假如能 夠與住客取得協議,則毋須經過訴訟,否 則便要訴諸法律。
業主如能證明有合理需要將樓宇收囘 自住,土地審裁處會頒發收樓令,除非住 客能向土地審裁處證明此擧顯然不公正。 至於分租租約,二房東請求收同樓宇時, 土地審裁處如認爲頒發收樓令會使三房客 所遭遇的困難比二房東爲大,得拒絕頒發 收樓分。
業主或二房東得以自住爲理由,向土 地審裁處申請收回部份樓宇。住客或三房 客如欲繼續租住樓宇其餘部份則可繼續租 住。至於租約或分租租約的條件,則可由 土地審裁處決定。
土地審裁處基於業主或生客收同樓宇 自住的理由而頒發收樓分時,須指明收到 樓宇供誰自住。
業主可以重建樓宇爲理由向土地審裁 處申請收樓令。頒發收攤令時,土地審裁 處會對重建計劃加以規定,亦會判令業主 向被迫遷出的住客或三房客給予補償。
任何人等,如以自住或重建爲理由而 懂發收樓分者,除非經土地審裁處事先許 可,否則不得在頒發收樓令之日起計二十 四個月內將樓宇出租、出售或放棄使用該 樓宇,樓宇如係收測供某人居住,則樓宇 須於該段期間內,由該人居住。違反此等 規定乃屬刑事罪行,最高可被判罰款五十 萬元,如再犯則可被判監禁十二個月。違 例者亦可被判繳付不超愈下列二者之一舍 額的罰款·····
一甲一如將樓宇出租,則爲樓宇兩年 的租金或
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