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召

高

治港午任 第四十四 周

中東局勢衝擊樓市

同額九〇年地產市道,在中東局勢轉趨緊張,以及世界經濟明 願放緩下,整個物業市場中,工商業樓宇可謂首當其銜,反應膠着 呆滯,租售價均告下跌,惟獨住宅樓宇卻能在風浪中穩步發展。

住宅市道影響最低

在九〇年上半年,中小型住宅樓宇表現理想,主要是新盤不多 ,需求殷切,雖然四月加息一厘,但市場仍有承接力。

至九〇年下半年,中東局勢急轉直下,戰雲密佈,再加上世界 經濟放緩,銀行開始收緊按揭信貸,但針對那些炒家而已,對於 中小型住宅市道並無影响。

在此期間,港府施行新公務員買樓計劃,以及八月及十月接連 兩次減息半厘,造成對中小型住宅買賣的刺激,市道再次暢旺,雖 在陰影籠罩下,表現依然活躍,樓價平均上升百分五。

迄至九〇年底,住宅市道穩步發展,樓價升勢放緩,但並無下 跌跡象,雖然港府立例管制炒樓活動,定立買樓花的新措施,但對, 樓市未有造成太大衝擊

。

新措施遏止炒樓花

港府、消費者委員會、地產發展商會等多方面經過詳細磋商後

·消委會於十二月六日公布買樓花的七項新措施,以遏止壟斷炒樓 活動。

七項措施如下:

(一)發展商出售樓花必須印備售樓說明書供有意置業人士索 開,説明書必須最低限度包招附件的樓花準買家應該獲得的資料, 和樓宇的材料及設備説明。

(二)發展商應在發售前最少一星期印備説明書,並公佈可供 索閱。

(三)由於樓價是置業人士決定的最重要因素之一,發展商最 低限度在開售樓花單位前一日公佈及印備價目表以供索。

(四)發展商必須公佈每次開售樓花單位的數目,使準買家在 排隊前可估計購得單位的機會;發展商若無合理原因不可減少發售 單位的數目。

(五)買家簽署臨時合約時所繳付的訂金應定為樓價的一點五 至五個百分比。

(六)若買家未能完成正式買賣合約,發展商可沒收全部或部

居住須知

份訂金,但沒收的金額不得超過樓價的一點五個百分比。發展商必 須在售樓説明書或價目表及臨時合約內列明,讓置業人士得悉此規 定。

(七)發展商有責任採取完備的防範措施,確保樓宇發售過程 有秩序地進行。

有關新措施令新推出的樓盤由眞正買家購入,可以確實反映住 宅樓宇的需求情况,杜絕妙樓活動使樓價「乾升」。

購買樓宇應知事項

事實上,買樓是一項大交易,做好準備工夫,先瞭解樓宇的背 景資料,可避免損失。

首先是要知道樓宇有多少年期,所謂年期就是樓宇所在地的批 期。政府拍賣土地,有等批期九九九年期,有等是七十五年期,有 等是七十五年期後可續二十四年,亦有七十五年期後不得續期。若 土地批期是九九九年期的,則可免補地價的顧慮,若批期是七十五 年期後可續七十五年期或二十四年期的,則在第一個七十五年期到 期後,業主就得補地稅,按政府補地稅辦法,是按差餉價額每年加 收百分之三。批期七十五年期後,不可續期的土地,期滿後,政府 就要重估地價,而重估地價,是以當時當地的土地市値作為重估的 標準,換句話說,就是要將該幅土地再拍賣一次,若買入這類樓宇 ,屆時業主就要多付一筆地價,若付不起這筆費用,而交款時限已 過,港府就要收回土地,業主也只有無條件交樓。

不過,自從中英協議簽署之後,一幅沒有續期權利的土地在期 滯後,若承租人和政府均願意,原有承租人可以再獲得續期。根據 中英協議草案附件三有關土地契約的規定,由協議生效日期開始, 在一九九七年六月卅日以前滿期而沒有續約權利的土地契約,如承 租人願意,均可續期到二〇四七年六月卅日,毋須補地價,但從續 期之日起,每年需繳納相等當時應課差餉租值百分之三的租金,日 後亦需隨應課差餉租值的改變而調整。

土地的批期,往往並非從樓宇興建時計算,可能早在數十年前 已批出,所以雖然是七十五年的批期,也可能只有三數十年的批期 。例如界限街以北的土地,一般所謂新九龍地區,批期是七十五年 ,可續期二十四年,早在一八九八年七月批出,到一九七三年六月 底止,剛好七十五年期滿,從一九七三年起,再續二十四年,至一 九九七年六月底為止。

買樓時,除了要注意土地批期外,還要注意土地的用途,政府 批地時,假如指定作工業用途,但建築商卻建了住宅樓宇賣,那麼 ,買入樓宇的人便會蒙受損失,因為規定用途的土地,是不能作其

(第九篇)