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1991

奢淤年輕 第四十四回

香港全貌

官地拍實成績强差人意

一年來之香港房屋地產

官地拍賣成績強差人意

港府土地拍賣一向被視爲地產市場的探熱針。九口 年的政府土地拍賣,成績却相當差,不但超出開投價多 倍成交的現象不復再見,有些土地甚至只能以開投價成 交。港府土地拍賣成績不佳,主要原因是工商物業市道 不景及投資者對未來市道不樂觀所致。

實地成交不足卅億

在缺乏地王推拍賣及中東事件影响投 資氣氛之下,九〇年港府公開推出#五幅 官地拍賣,總成交額只有二十九億二千九 百一十五萬元,校八九年的八十五億六千 二百萬元,減少三成半,而土地面積亦與 八九年的二百零五萬五千八百六十三平方 呎,減少逾四成。

九〇年拍賣住宅用地有十幅,售價最 貴為粉嶺第二十九A區,買家新鴻基,價 硅二億五千六百萬元。

工業/貨會用地合共十幅,收入為十 億四千八百三十五萬元,而成交價最高為 紅磡民樂街貨倉用地,買主保華實業,成 交價為二億元。

商業及非工業用地亦有五幅,共收入 八億八千零八十萬元,售價最高亦是位於 欽洲街的非工業用地,買家為裕景地產, 成交價二億八千萬元。

八九年住宅用地則有十二幅,金額為 三十一億一千九百六十萬元,比九○年增 如二十二億一千五百二十萬元。工業/貨 會地亦有十四幅,收入亦為九億八千六百 四十萬。與九〇年比較,減少了六千一百

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九十五萬元。至於商業用地則只推出四幅 ,收入為四十四億五千六百萬元。與九〇 年比較遞減達三十四億八千二百萬元。 九〇年賣地售價最高為深水埗欽州街 的非工業地,售價為二億八千萬元。估計 會興建銀座式商塲。而最低價為八百萬元

八九年最高一次買地為港灣道商業地 王,售價為三十三億五千萬元,比九年 整年的賣地金額還要多。而買家為信和置 業、新鴻基地產發展、基電集團等。理時 正積極興建中,樓宇名稱為中環廣塲。 估計九一年初會推出。統計九〇年過去八 次官地拍賣,以住宅的反應最熾熱,工業 及貨倉用地則被冷淡,共有四幅任地要以 底價成交。

工業地皮表現最弱

這是由於本港經濟九〇年顯著出現放 緩,工業或貨倉一定是首當其衝,例如三 月推出拍費的沙田貨倉地,每呎樓面地價 為四百二十元,但在十二月推出一幅沙田 貨倉地皮,每呎樓面地價為二百五十九元

·跌幅為百分之三十八;而十月所推出的 沙田貨倉地,便險些被收同,反映出地產

商對工業樓市前景的看法。

此外, 在本港經濟繼續放緩的客觀環 境下,寫字樓與工業也受到拖累,一些非 核心商業區的寫字樓所受的壓力會更大。 例如一月九龍灣一幅非工業用地,每呎樓 面地價為七百一十六元,但在十二月同區 拍賣的非工業地皮,每平方呎樓面地價平 均降至三百二十三元,跌幅為百分之五十 五,大昌乘機一口價奪得紅發非工業地。

住宅用地一枝獨秀 事實上,九〇年地產市場以住宅樓市 一枝獨秀,反映在土地拍賣中更為明顯。 十一月沙田一幅住宅地以每呎樓面地價五 百九十八元成交。然而,十二月一幅大埔 住宅地皮,每呎樓面地價竟升上七百七十 七元,連同建築成本及利息支出,未來樓 價要一千二百元以上才有利可圖,-

分反 映地產商對住宅樓市樂觀的一面,在未來 一年仍然繼續看好。

半山荃灣降地積比 此外,港府先後於九年九月及十一 月,將中環半山西部住宅區及荃灣及葵青 工業區的地積比率降低。西半山由最高的 八倍降至五倍,而荃葵區則由十五倍降至 【點五倍。

港府主要是改善市區的密度,避免環 境變化,但地積比率降低亦可以間接將土 地利用擴大到新界地區去,因發展商考慮 到市區進行重建及市區地積比率降低,倒 不如往新界區尋找新土地發展

港府九八年七月二十五日公布把新界 鄉郊地區納入城市規劃管制範圍内,以防 止新界農地雜亂無章地被監用,嚴重影响 環境及交通。不過,隨即引起鄉民大力反 對,後來更引致新華社發入,演成政治爭 論,影响可謂不算不大。

地產人士認為,港府新界土地的用途

(第三篇)

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;增加土地的價值,例如農地轉為工商住 宅等用地,並且藉加快政府對新界土地用 途的明確規劃,因此預計會刺激私人發展 商對新界的投資意欲。此外,由於新界有 完善規劃,將可吸引更多市民遷入新界, 可直接紓緩市區的居住密度,改善環境。

炒樓風氣日趨熾熱

港府奉行不干預政策,令香港地產市 塲的妙風,愈演愈烈。由於妙樓本少利大 ,因而吸引不少黑幫垂涎。九〇年茶葉 麗港城開盤,便出現黑幫『白手套黨 」, 因爭奪炒樓利益而與警方衝突,並且召開 記者會向警方挑戰,其後九月份新城市廣 場第三期住宅開盤,也出現「汽水管」黨 。九〇年的新樓盤推出發售,差不多也有 黑幫齊位妙樓,故此,消費者委員會公布 七項新的預售樓花措施,以壓抑炒風。 賣樓花的新措施

發展商須遵守下列七項規定,其中包 括:(一)不論是否受註冊總署的「同意 紅」限制,地產商必須印備賣樓説明書供 有興趣人士索閱;(二)在樓花開前大 鳖印備賣樓說明書,〔三)在開售前最少 三天公布單位價格,(四)須公布發售單 位數量,(五)規定首期訂金介乎樓價的 百分之一點五至百分之五,(六) 地產商 有權沒收不超過相等於樓價百分之一點五 款額,(七)地產商有責任盡一切辦法令 賣樓過程有秩序地進行。此外,律師公會 現正研究一套樓花買賣的守則。

業內人士認為,這新措施使發展商出 轡樓宇速度減慢,影响資金回流,並且使 訂價策畧受限制,而欠缺靈活。不過,新 措施有助打擊黑幫賣位炒樓,使售樓工作 更易進行,從而令炒風收歛会地產市場更 穩健,對發展商的長遠有利。

在炒家方面,新措施使炒樓的成本大