人可以選購新落成的單位,或有入伙紙簽發日期起計不超 過十年樓齡的單位。申請人亦可購資尚未落成的單位,惟 須受特殊條件限制,申請人一經原則上獲批准貸款,便需在 四個月內選購合意的私人樓宇,並須自費繳付樓宇訂金。 該項計劃的辦事處設於聯合道樂富中心四樓居屋中心 ,申請人須繳付卅元登記費。
房屋委員會現正研究本港夾心階層對住屋的需求量及 負担能力,以決定是否讓本港夾心家庭參予自置居所貸款 計劃及居者有其屋計劃。
所謂夾心階,以每月收入介乎一至二萬元之間的家 庭為標準,估計全港有三至五萬個夾心家庭。
另一方面,房屋委員會亦有計劃將公屋單位售賣給原 租戸·初步估計有八萬個公屋單位可作此用途,預算全部是 十年以下樓齡的新型單位·第一批最快可於九〇年底推出。
業主需要繳交差餉
無論是業主或住客,都要注意繳交差餉的問題,因為 根據差餉條例,使用人及業主有繳交差餉之責任,如任何 一方不繳納,則有關當局會採取行動,向另一方追討。
由於差餉主要係向物業之使用人徵收,故如無合約訂 明由業主繳交,則應由使用人負責。一般而言,凡聲明租 金「不包括差餉」在內者,則住客須繳納差餉,如聲明租 金「包括差餉」在內者,則由業主交差餉。大多數情形下 ,應由租客負責差餉,亦由業主先行代繳,然後向租客取 償。此項辦法之優點,在於業主能確保差餉依期繳交。
受租務管制的樓宇,如已訂明由業主負責繳付差餉, 則在差餉增加或開徵時,該業主通常可按所增加或開微之 差餉數額,增加該住客之租金,惟業主必須填妥一份適當 表格,然後將之送達住客,始可加租。
政府如何徵收差銅
差餉係政府向物業使用人徵收之一種間接稅,此種稅 收具有悠久歷史,起源於一八四五年。原用以支付警察、 街燈、食水及消防等開支,但多年來,差餉已成為本港一 般稅收之一部份。
最先徵收差餉,只是市區的樓宇,後來新界地區亦逐 步開始徵收,荃灣由一九五六年財政年度開始徵收,繼而 青衣島在一九七四年開始,元朗、屯門、大埔、上水、粉 嶺、沙田、清水灣等於一九七六年開始,西貢則於一九七 七年開始,離島地區也於一九八〇年開始徽收差餉。
由一九八八年四月一日開始,差餉緻收區擴展至包括 全香港。此卽全港所有物業,除根據差餉條例規定特別獲
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居住須知
得豁免者外,差餉物業估價處在適當時候會進行估值,作 為釐訂差餉的根據。
由一九七三年四月一日起,本港市區所收之差餉,部 份撥與市政局使用。
市區之差餉是以單一筆數目徵收,此數目乃由「一般 差餉」及「市政局差餉」合併而成,前者撥歸政府,而後 者則撥給市政局。「市政局差餉」是該局之主要收入來源。 在一九八八至八九財政年度,一般差餉徵收比率為百 分之六,其中百分之三點五則撥給市政局。換句話説,市 政局差餉佔了百分之三點五。
至於新界地區徵收之差餉,其徵收比率亦為百分之六 但全部撥歸區域市政局。
應課差餉租值,乃按照樓宇(成物業)全年之合理而 市面租值而估定,該數額中並不包括差餉,亦不扣除修葺 、保險或其他費用,凡屬應微差餉之樓宇,不論當時否租 出,必須由差餉物業估價署進行估價,以便微收差餉。無 論樓宇是業主自用,或其租金因租務管制法例而有限制, 估價標準並無不同。
應課差餉租值是樓宇在一九八六年十月一日的全年估 計租值應行估計時,已假設樓宇在當時空置及可供出租。 一般而言,新建樓宇之差餉須於入住後下一個月之首 日開始繳納。但若其它單位如屬空置,則由發出入伙紙之 日起三個月期滿後,即行微收差餉,而非住宅單位如屬空 置,則由發出入伙紙之日起六個月期滿後,即行徵收差餉。 差餉係分四季向差斜徽收官(會計事務長)上期繳交 。繳納差餉通知書通常於季初發出,而差餉則須於該季第 一個月(即一月、四月、七月、十月)月底之前清繳。 如差餉在指定之日期仍未繳付,則會計事務長可在差 餉額上附加罰款百分之五。而棆若此數在六個月內仍未清 繳,則在總數之上再加百份之十罰款。
少數建築物免差餉
可獲豁免差餉之樓宇,為數極少。雖然業主自居之住 宅樓宇可根據稅務條例獲豁免物業稅,但此等樓宇仍須繳 納差餉。
在新界(新九龍除外)之農地,農舍或某等鄉村屋 用作宗教崇拜之樓宇,由政府、市政局及若干其他團體( 包括外國駐港之代表)之樓宇,均獲豁免差餉。但有關法 例條文頗為複雜。因此,任何人如欲獲悉詳細情形,應親 自前往差餉物業估價署或致函該署查詢。
只有位於『指定地區」內之鄉村屋方可獲得自動豁免 權。該等地區係根據差餉條例指定者,其區域界限圖可在 差餉物業估價署或各理民府查。
(第九篇)
簡言之,位於『指定地區』內之下列各類型建築物, 均可獲豁免差餉:
任何小型建築物,其上蓋面積不超過七百呎(六十五 點零三方米),而其高度又不超過二十五呎(七點六二米); 任何小型建築物,其上蓋面積不超過一千方呎(九十 二點九方米),而其高度又不超過二十五呎(七點六二米 ),但此等建築物必須符合若干認可之則;任何在一九 四五年八月十六日以前所建成之住宅,但此等住宅必須類 似為一八九八年居住在新界市鎮內或鄉村之人士之父系後 裔而建造者。
住宅樓宇租務管制
租務管制條例已延期到九一年十二月十八日才告終止
·政府的最終目的是希望能在九十年代初期,逐步撤除租 金管制。
租務管制條例針對的是戰後私人樓宇及戰前被宇。租 管所謂戰後樓宇,是指在一九四五年八月十六日之後落成 或重建的樓宇,同時必須在一九八一年六月十九日該日 之前落成入伙,而租約必須在一九八三年六月十日該日 之前所訂,應課差餉租值在三萬元或以下(指一九八三年 六月十日時之應課差餉租值),另一點就是若該租約在一 九八一年十二月十九日該日之前訂立,而租約是五年或 以下,全部符合上述條件,該樓宇才受到租住權保障及加 租管制。
根據租務條例,戰後樓宇批准的加租額是下列兩個數 額當中較少的一個:
〔甲) 市值租金與現時租金兩者的差額;或 (乙)現時租金百分之三十。
但如以上述計算出來的加租額,與現時租金相加,所 得的數目仍較市值租金百分之六十五為少,則批准的加租 額是可使現時租金提高至市值租金百分之六十五的數額。 以下是加租限制新計算法三個例子:
因樓宇重建而被迫遷之住客可獲最低賠償相等於應課 差餉租值(以一九八三年六月十日為準)的一至兩倍,金 額視乎居住期間長短而定,由土地審裁法案建議將計算賠 償額的根據改為下列兩個金額之總和;
(甲)一個相等於一九八三年六月十日的應課差餉租 傕兩倍之固定金額,不計住客居住期的長短;及
(乙)一個遷居所需費用的金額,其中包括住客在裝 置上的損失,如雙方爭論則由土地審裁處決定。
這個提供一個清楚的準則,可方便及鼓勵業主及住客 在賠償金方面早日自行協議。
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