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§ 希诺午任 第四十三回

樓價急跌後速囘穩

地產市道終於踏入調整期,「六·四」事件更加速了調整的步 伐,八九年樓價一度急跌,但很快便穩定,且逐步同升,樓價下跌 只是「曇花一現」,很多人錯失了「置業良機」,不過,以往數年 來樓價節節攀升的氣勢,已是大江東去,謀求一個安樂窩的升斗市 民,總算可透一口氣。

六四事件衝擊樓市

盛極必衰,地產市道經過五年長的穩步增長,在八十年代結束 之前,終於踏入調整期,「六,四一事件發生,只不過加速了調整 的步伐,樓價受大陸政局衝擊,六,四之後急跌兩成,但很快便收 復失地,在八九年將盡之前,已回復六四之前的水平。

一個重要的轉變,就是在住宅樓宇方面,已變成用家市場, 六四」之後,炒家已比較少沾手。

對於用家來説,假如對香港前景有信心,八九年六月的確是一 置業系機」,在人心惶惶的情况下,很多人包招炒家在内,急於將 單位脫手,樓價一跌再跌,買家佔盡便宜。據物業市場人士預測, 九〇年的樓價,估計下跌機會不大,八九年似乎是近年來,買樓的 最佳時機。

令人感到意外的是,八九年的租金並未下跌,住宅租金有二成 的增長,而寫字樓、工業樓宇,店舖租金更平均上升三成。

修改公契不平條欸

過去小業主與大業主指定的管理公司,經常發生糾紛,吃虧的 總是小業主,為保障小業主的權益,私人大廈管理諮詢委員會向政 府提出有關修改公契不公平條款的建議,包括建議港府設立「大厦 事務審裁處」處理大夏管理糾紛,修改業主終止大廈管理人合約的 條件,及明確界定大夏公共部份及設施等。

鑼於市民涉及大厦管理糾紛時不善用司法渠道,加上有關司法 程序繁複,工作小組建議港府設立獨立的「大厦事務審裁處」,專 貴處理大廈管理有關的糾紛。一旦設立獨立審裁處,市民便不需透 過律師而可以直接投訴,既省時亦省費用。

就大厦業主與大廈管理人終止合約問題,委員會建議,只要得 到三分之二大厦業主同意,業主便可終止管理人的合約,若未能取 得三分之二多數,只需有逾半數業主通過,業主仍可向法庭申請終 止合約,同時終止合約的寬限期亦由兩年縮短為一年。

居住須知

委員會亦希望大厦管理公司與業主共同制訂每年的財政預算, 若業主對預算不滿,可行使否決權,但管理公司可收取舊管理費及 不逾一成的額外費用,新財政預算則重新協商,不然便交由審裁處 決定。

另外,委員會亦建議所有私人大厦之公共部份或公共設施需明 確介定,並規定私人地方的用途不能違反公契。

置業安居應知事項

消費者委員會在八七至八九年三年收到有關買賣樓宇的投訴個 案,平均每年約二百多宗,市民買樓務須小心。政府已明確表示, 暫時無意立例以發牌形式監管地產公司買賣樓宇,因為發牌制度將 很繁複及難於實行。

港府亦無意參考外國制度,規定地產經紀必須接受專業訓練及 經考試確認,後由政府發牌,因為在本港要界定地產經紀會有困難 ,而外地與香港社會亦有不同,若依外國制度,可能要改變本港整 個地產的交易架構。

不過,政府並非漠視購樓人士的權益,港府計劃立例保障物業 買賣雙方利益,規定由田土廳登記資料包括屋契及樓宇國則資料, 需先經由認可土地測量師審核,在此之前,由於未有法例管制,辨 認土地時如果出現問題,就會引起糾紛。

無論如何,買樓是一項大交易,做好準備工夫,先瞭解樓宇的 背景資料,可避免損失。

首先是要知道樓宇有多少年期,所謂年期就是樓宇所在地的批 期,政府拍賣土地,有等批期九九九年期,有等是七十五年期,有 等是七十五年期後可續二十四年,亦有七十五年期後不得續期。若 土地批期是九九九年期的,則可免補地價的顧慮,若批期是七十五 年期後可續七十五年期二十四年期的,則在第一個七十五年期到 期後,業主就得補地稅,按政府補地稅辦法,是按差餉價額每年 收百分之三。批期七十五年期後,不可續期的土地,期滿後,政府 就要重估地價,而重估地價,是以當時當地的土地市值作為估的 標準,換句話説,就是要將該幅土地再拍賣一次,若買入這類樓宇 ,屆時業主就要多付一筆地價,若付不起這筆費用,而交款時限已 過,港府就要收回土地,業主也只有無條件交樓。

不過,自從中英協議簽署之後,一幅沒有續期權利的土地在期 滿後,若承租人和政府均願意,原有承租人可以再獲得續期。根據 中英協議草案附件三有關土地契約的規定,由協議生效日期開始, 在一九九七年六月卅日以前滿期而沒有續約權利的土地契約,如承 租人願意,均可續期到二〇四七年六月卅日,毋須補地價,但從續 (第九篇)

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