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一年來之香港房屋地產

六四後樓市低跌速回穩

隨着八九年過去,送走了八十年代,過去十年地產 由低潮而逐漸再攀上高峯,但始終難逃盛衰循環的定律, 地產終於要走下坡,「六、四」事件的衝擊更出人意料, 不過,這只是加速了調整的步伐,物業市道未致於墮入 深淵,但要在物業投資方面獲利,九十年代的確是如履 薄冰,小心!小心!

八十年代樓市壯觀

踏入九十年代,回顧過去十年,地產 業可説是在波涛汹湧中茁壯地長,正好經 歷了一個循環。

八十年代初期,地產進入低潮,八一 至八二年間,樓宇按揭利率下二十一座 的歷史高峯,加上其時中英雙方正就香港 前途進行會談,信心危機困擾香港,在如 此氣候下,樓價大跌,直至八四年,物業 市道才告復甦,而利率亦相繼下降,刺激 樓價上升,尤以八八年升幅最厲害,一年 升幅寬超過了百分之五十,市區樓價升至 每平方呎一千七百元。

到了八九年樓市仍然蓬勃,不過,樓 價已達升斗市民難以負的階段,無止境 的漲價已亮了紅燈,物業市道開始進入調 整期。北京爆發「六·四」事件之後,更 加速了調整的步伐,樓價一度急跌兩成, 夠胆在這個時候投資於地產物業的,很快 得到了甜頭,事隔四個月,樓價已回復慘 劇發生之前的水平。

地產界人士分析,市場能夠在短短數

個月內復甦,主要是由於本港經濟健全, 北京事件並未對本港經濟構成嚴重影响。 專家同時認為,將來樓市興衰的關鍵主要 是受經濟影响,政治的影响性反而衰弱。 儘管樓價上升受阻遏,出人意表的是 整體物業租金增長,竟超過了三成

樓價下跌機會不大

地產界人士認為,雖然展望九〇年本 港經濟會放緩,但樓宇需求預料不會收縮 ,樓價下跌之機會不大,只是由於供應量 大增,租金上升會受到阻力。

九〇年樓市走勢,有相當程度會受到 銀行態度左右,銀行界預料利率趨勢在新 的一年,仍然繼續向下,只要銀行放寬信 貸,物業市道不會收縮。事實上,目前本 港物業投資回報率,比亞太其他地區仍算 高,住宅樓宇收益達十以上,其他項目 則有七至十多座,加上按揭利率低,對海 外及本地投資者具吸引力,樓市仍有可為

地產專家估計九〇年中小型樓宇仍是 需求殷切,樓價不但不會下跌,甚至會有

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第四十三回 香港全貌 六四後樓市低跌速回穩

百分之四至六的升幅。至於商業單位就難 免跌價,甲級寫字樓或者尙能維持穩定 乙丙級寫字樓則可能跌百分之五至十。工 業樓宇是最差的一環,廠商受世界經濟不 景之大氣候影响,生意難做,工廠樓會出 現更大的空置率,售價可能會下調百分之 十五

港府賣地成績不俗

八九年雖是風雨飄搖的一年,港府賣 地整體成績比往年並不遜色,根據統計, 港府於八九年共舉行十次政府土地拍賣, 賣出土地二百萬零九百十三方呎,提供總 樓面面積達九百七十七萬八千五百方呎, 賣地總收入為八十五億六千二百萬元。 港府於八九年賣出的土地仍然以住宅 用地為主,佔八九年全部賣出土地面積百 分之六十五,共一百三十萬五千零十五方 呎,提供樓面面積共三百七十五萬七千四 百三十五方呎,其中佔百分之二十三的面 積是在市區,餘下百分之七十七位於新界 ,以北部為主。而佔賣地收入百分之三十 四,為二十九億一千九百六十萬元。

而工業或貨倉用地佔質地總面積百分 之二十二,共二十五萬三千五百九十六方 呎,提供樓面面積二百五十六萬八千零八 十二方呎。而售出的土地同樣以新界北部 為主,佔總樓面面積百分之六十九,合共 二百三十七萬九千六百三十七方呎;而位 於市區的則在九龍灣及柴灣,合共樓面面 積一百零七萬三千三百四十四方呎。所佔 港府賣地收入百分之十三點八,合共十一 億八千六百四十萬元。

商業或非工業 (住宅除外) 用地僅佔 全年賣地百分之十二,合共二十五萬三千 五百九十六方呎,提供樓面約二百五十六 萬八千零八十二方呎。而位於商業中心區 (第三)

僅灣仔港灣道地段,佔總樓面面積百分之 四十五,共提供樓面面積一百一十六萬六 千七百四十五方呎,餘下的財位於九龍灣 及九龍城的新興工商區域。雖然此類土地 在全年賣地中所佔之面積僅百分之十二, 但所佔賣地收入則達百分之五十二點,共 四十四億五千六百萬元。

三幅地王降低身價

在港府八九年度賣地計劃,預料三幅 地王會為庫房帶來龐大收益,但因為受政 局影响,結果未如理想,三幅售價,只為 庫房進賬六十三億。

中區花園道地王,本來是港府眼中列 為八九年最貴重的地皮,身價估值五十億 元,可惜受六四事件影响,身價大跌,結 果以计七億一千萬元成交,由鷹君集團與 外資組成之財團奪得。

花園道的地皮是於七月廿一日截標, 地皮位於中環內地段八八八號,地盤面積 九萬一千九百八十八天,可建樓面面積一 百三十八萬呎,每呎樓面地價為一千九百 三十六元,落成樓面平均每呎總成本約三 千六百至三千七百元,總投資額五十億元 ,若以月租四十五元計,回報率達十五厘 ,物業落成時,租金升至六十元,回報率 將達二十厘。該地王已決定興建兩檯寫字 樓大厦。

灣仔港灣道地段地王,原來估值是因 十五億元,低於中區地王的估價,可是, 年初拍賣時,因受世任瑞安中心交易「撻 訂」事件影响,身價下挫至卅三億五千萬 元成交,由信和及新地組成之財團奪得。 谭宗交易是本港有史以來,以公開拍賣形 式出售的土地中,成交額最大的一宗(交 易廣場地皮及七號貨櫃碼頭地皮均是以 標方式競投出售)。