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1989

一年來之香港房屋地產

樓價節節上升攀新高峯

八八年地產市道,實在可用「無限風光在險峯』 來 形容,物業交收活躍,樓價一浪高於一浪,外資熱錢湧 入,頻見大手成交,波瀾壯麗,投機熾烈,面對狂升的 樓價,令炒家與置業人士如癡如醉。然而,在銀行利率 納入上升軌道的今日,從客觀的角度去觀察,這些眉飛 色舞的人士,的確是活在險峯之上。

樓價攀升拾級而上

八八年樓價繼續拾級而上,地產市道 局面一片熱鬧,儘管業内人士估計八九年 內會有一次調整,樓市氣勢如虹,輕易跨 入八九年,挑戰樓價新高峯,事實上,八 九年初的確是氣象萬千,正是無限風光在 險峯。

地產界人士將全年物業市道的分水嶺 放在年中,認為樓價在八九年上半年上升 一成至成半,按照近年工資升幅,市民仍 有能力購買,但假如按揭利率超過十五 ,樓價水平便會超出市民購買力,屆時預 期會出現調整,很不幸,利率正納入向上 攀升的軌道之中。

有一點要注意的,就是樓宇出現了不 健康的現象,很多市民買樓花,根本並非 為實際需要,而是担心樓價會無止境的上 升,於是,有餘資的市民便紛紛購買樓花 保值。買樓除了有樓價升值的機會,如將 之出租-囘超率亦有八厘至一分 置業人士

在繳付兩三成首期後,租金已足夠付銀行

利息有餘,難怪有过麽多人投資於物業。 由於去年投機之風熾熱,妙家入貨太 多,手上有十個八個單位的算是十分普遍 一些大沙家,擁有單位更以百計,他們 已改變了策客,不到最後一刻,不肯出貨 ,以圖更大的利益,因此,在炒家手上的 單位實在不少,換句話説,是將市傷供應 積壓,到他們要脫手時,大量抛貨,市場 供應驟然增多,變成供過於求,樓價便會 向下調整。

炒風熾熱轉手頻密

回顧八八年物業市場,發覺有幾項特 點,就是投機之風大盛,大宗物業成交數 自激增,而且轉手頻密。

八八年樓市,出現兩個高潮,第一個 是在三月,另一個則在十月

政府從三月份起,將一百五十萬元樓 價以下的樓釐印費調低,減輕了買家的負 担,刺激人們入市興趣,樓價急升。

掀起第二次高潮,是由外資挺當主角 ,外來熱錢大量湧入,使熾熱的物業市道

火上加油。

自從港幣與美元掛鈎後,由於滙率上 的優勢,促使了不少外商來港投資物業, 其中表現較為突出的,計有日本、台灣及 東南亞國家,而中資背景的公司,亦逐漸 打入本港物業市場。外資在港收購的物業 ,多以優質商業樓宇及高級住宅為主。 在外資加入的情况下,導致八八年大 手物業成交數目激增,超過一億元的物業 交易,平均每個月有九宗,而三億元或以 上的私人物業成交宗數,全年亦有二十五 宗,涉及金額逾一百七十四億元,較對上 一年上升接近三成。在多宗大手交易中, 以瑞安中心的二十五億元賣價最為矚目, 創出有史以來的高價。

無可否認,物業是股災之後,最穩健 和最具增長機會的投資目標,許多投資者 都將購入的物業轉手,謀取短線利潤,於 是,便出現了轉手頻密的情况。

年內轉手次數最多的物業是康力工業 中心,在短短的幾個月内,售價由一月的 一億零六百萬~至八月的一億五千萬,升值 百分之四十二。而中環的金豐商業大厦, 亦在去年數度易手,不足半年,升值百分 之二十六。另外,在不足一年內轉手的其 他物業包括文華商業中心、綠晶酒店、三 和大厦及觀塘海濱道一三九至一四一號。

中小型樓升值六成

成為物業市道主流的中小型住宅樓宇 八八年樓價可用「飛升」兩字去形容, 中小型住宅樓價在八八年初只企於每平方 - 呎一千二百五十元的水平,至年中已上升 至每平方呎一千三百五十元,而在年尾樓 價再進一步上涨至每平方呎一千四百五十 元,全年升幅達百分之六十

。

至八九年初,住宅單位價格更上一層

樓,深水埗區的東景大厦開盤,每平方呎 平均售價一千五百元,在極短的時間内售 罄,而荃灣城市廣場A座推出,在兩週前 已出現人龍,但樓價並不便宜,平均每方 呎高達一千七百元,與市區樓價看齊,要 購買一個單位,最便宜的單位亦超過了一 百一十萬元。事實上,由於新界人口重新 分佈,發展商已將發展重點轉向葵涌,荃 灣及屯門等地區,至於設備最齊全的沙田 ,反而放緩了。

在各類型物業中,論到升幅,以寫字 樓的價格升幅最大,平均增幅達七至八成 。第二大升幅的要算是店舖,平均升幅达 七成,一些旅遊購物區的商舖租金升幅高 遠一倍。工業樓宇則表現得比較弱,增幅 僅四至五成,廠房交投量並不活躍,原因 是需求減少,廠商大量北遷上大陸,也是 一個重要原因。

樓宇按揭金額劇

由於房地產市道興旺,八八年銀行接 受樓宇按揭金額,比八七年增三成有多 ;而銀行為爭取貸款客戸,亦紛紛調低按 揭利率,減福由四分一厘至半厘。

住宅樓宇按揭利率,八八年初部分銀 行減收零點二五厘,至年中,第一太平銀 行率先以減收半厘按揭借貸利率,吸收轉 按客戶,一向較少踏足零售住宅按揭貸款 市場的自資銀行,亦以減收零點二五至半 厘,及免費送人壽保險等優厚條件,推出 現成住宅樓宇按揭計劃。

此外,對於採用即供分期方式的客戸 在選樓花按揭時,普遍已訂明在入伙時 按揭貸款利率可以自動減收半厘,而且 這種情況甚為普遍,參與提供這些優惠按 揭貸款條款的銀行包括滙豐、渣打、美國 大通等,由此可見,銀行在樓宇按揭貸款

第四十二田 香港全貌

價節節上升擊新高峯

(第三篇)

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