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08 看老年怪 第四十二回

,樓價又焉能不升呢?這個政策香港政府過去數年奉行 不渝,我看不到任何跡像政府在八九年會改變它; 港元與美元掛鈎,而美元滙率長期弱勢,無形中使港元 貶值而P强了港貨出口的競爭能力,近年香港出口一直 大幅增長,帶動了整體經濟的增長,各行各業都欣欣向 榮,市民平均收入大幅增加,我看不到八九年港元可能 會與美元分道揚鑣,亦不以為美元弱勢會在八九年一 顏態:

會由於美國是香港最大市場,美國在八八年經濟情況良好 ,香港自是得益非淺。許多人都認為美國經濟八九年將 不免踏入衰退,這點我不大認同。八九年此八八年遜色 容或有之,但仍將有正數增長,香港出口估計因此仍將 持續增長,一般預期超過百分之六:

1 中國實行開放政策,使本港轉口貿易異常運動,而本港 製造業利用國內廉價土地及勞工,降低了生產成本,港 貨競爭力大為提高。這種有利形勢八九年亦不大可能有 基本性改變,因為開放對中國有利已成為中國高層領導 人的共識,趙紫陽八九年可能會下台,但誰上塲都不會 改轉換轍。唯一值得憂慮的是中國國務院決定要整頓本 港中資公司。由於中資在本港投資地產相當活躍,這個 整頓對地產壞多於好是不言而喻的;

回外資在過去數年不斷湧來香港,他們大部份都意圖利用 香港作為做中國生意的跳板,其中美國、日本及南韓表 現得特別積極,最近台灣一改過往死硬作風,開放兩岸 探親及對台商與中國貿易隻眼開隻眼閉,此等都使香港 市面更繁華、旅遊業更發達。外來資金有部份投資本港 物業,日資在八八年首十一個月便超過三十億,澳洲資 金雖有淡出趨勢,但紐西蘭、台灣及南韓都有取而代之 之勢,這種趨勢在八九年相信只會加强不會削; 仓港人向有買樓保值的傾向,而道傾向又與通貨膨脹成正 比。八八的通脹率一般估計為百分之六至八,現時國内 通脹嚴重,中國是香港最主要的副食品供應來源,它的 通脹一定加速香港的通脹,更何况香港本身内部消費過

時資評論

熱巴是尾大不掉,相信八九年通脹率有可能遠百分之十 二,這將大大刺激港人置業的慾望;

7中小型住宅的需求一直都是最穩定的,過去十年,本港 家庭數目平均每年有百分之三點七的增長,這幾萬對新 婚夫婦大部份都傾向自置樓宇建立自己小家庭,再加上 近幾年港人生活水準提高,收入增加之大過去罕見,置 業或細樓換大樓的慾望很强烈,如此便形成一股强大的 需求,這種需求在八九年只會加强;

購買力取決於收入及借貸成本(利息)。如果收入增加 速度高於樓價升幅,貴樓將不成貴樓。從上文分析,可 以推論港人收入八九年亦將持續向好,主要就要考慮利 率走勢了。香港利率一向唯美國利率馬首是瞻,美國雙 赤嚴重,加息陰影當然很大,但美國的銀行系統無論給 第三世界國家的巨額貸款還是給自己國内的,相當大一 部份都面臨爛尾邊緣,加息太厲害會令一大批銀行倒閉 ,而且打擊內部經濟,這是布殊政府吃不消的,我看八 九年上半年利率頂多加兩厘,下半年應該可以穩定下來 *這樣的加息幅度應該是可以接受的,不致太影响地產 市道,但期望八九年按揭利率回復到八八年的低水平( 大部份時間低於十厘)則是不切實際的;

@八八年銀行為了爭奪樓宇按揭市場,不斷推出各種優惠 的貸款方式,務求刺激置業者買樓的慾望,八八年樓市 興旺銀行功不可沒。但隨着樓價位高勢危,估計銀行在 八九年會日趨謹慎。

總的來説,八八年大部份利好因素在八九年仍然存在 ,只不過有的在八九年會削弱;有的則進一步强化。八九 年中小型住宅樓市基本上樂觀,估計全面升幅將不少於 成,如果炒家推波助瀾,上升超過三成亦不出奇,市區樓 宇有機會見二千元一呎。上半年升幅如過急(例如超逾二 成),一次中型調整將會出現。話雖如此,八九年始終是 地產高漲期的末期,年終時樓價即使不是見頂亦接近見頂 了,無論自住或投資,最宜年初就買。投機的更要見好就 走,不要妄圖廉畫。

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