晒 壬午馑 第三十八田
,則除具有强制的餘歎外,公契所有其餘條款得予撤銷或 更改。(有關指定數目,委員會認為應該約為七成半 )。 (五)經理人的薪酬,最高不可超過妥善而有效管理 工作而需的合理開支總數百分十五。
(六) 將管理費存入信託帳戶,存欸只可供作管理之
(七) 清楚說明公共用地的定義,將公共地方的圖則 附加在公契上,或存放在田土註冊處,以供查閱,禁止將 公共地方轉讓。
究竟如何將上述建議納入大廈公契之内,成為「强 性條歉」,目前仍未決定最適當的辦法,不過,當局現正 考慮四種辦法:政府可能規定所有新批約公契,必須經註 冊總署署長執行同意制度,當局可能通過法例,規定所有 新公契復經註冊總署署長審查及批准,政府可能與律師公 會達成協議,獲得律師公會承認加入「强制性一條欺的需 要,並指示各會員將此條歎加入所處理的公契內。
無論當局實施那些方法,其辦法只能適用於新公契, 至於有關現有公契問題,仍有待解決。一般認為現有公契 對發展商或管理公司有利,公契是具有約束力的法律性合 將文件,除非根據公契本身條歎,否則不能更改。
樓價下降置業適當時刻
現時樓價已降至合理的水平,置業安居可説是適當的 時候。但買樓時有若干資料是要清楚的,以免將來發生問 題。
首先是要知道樓宇有多少年期,所謂年期就是欉字所 在地的批期。政府拍賣土地,有等批期九九九年期,有等 是七十五年期,有等是七十五年期後可續二十四年,亦有 七十五年期後不得讓期。若土地批期是九九九年期的, 可免補地價的顧慮,若批期是七十五年期後可橫七十五年
居住須知
期或二十四年期的,則在第一個七十五年期到期後,業主 就得補地稅,按政府現行補地稅的辦法,是按差估價額 每年加收百分之三。批期七十五年期後,不可續期的土地 ,期滿後,政府就要重估地價,而重估地價,是以當時當 地的土地市值作為重估的標準,換句話説,就是要將該幅 土地再拍賣一次,若買入這類樓宇,屆時業主就要多付一 筆地價,若付不起這筆費用,而交歎時限已過,港府就要 收國土地,業主也只有無條件交樓。
不過,自從中英協議簽署之後,一幅沒有續期權利的 土地在期滿後,若承租人和政府均願意,原有承租人可以 再獲得續期。根據中英協議草案附件三有關土地契約的規 定,由協議生效日期開始,在一九九七年六月卅日以前業 期而沒有續約權利的土地契約,如承租人願意,均可續期 到二〇四七年六月卅日,無須補地價,但從續期之日起, 每年需繳納相當於當日應課差餉租值百分之三的租金,日 後亦需隨應課差餉租值的改變而調整。
留意土地批期用途
土地的批期,往往並非從樓宇興建時計算,可能早在 數十年前已批出,所以雖然是七十五年的批期,也可能只 有三數十年的批期。例如界限街以北的土地,一般所謂新 九龍地區,批期是七十五年,可續期二十四年,早在一八 九八年七月批出,至一九七三年六月底止,剛好七十五年 期滿,從一九七三年起,再續二十四年,至一九九七年六 月底為止,所以新九龍地區的土地,從現在起計,只有十 餘年期滿。
買樓時,除了要注意土地批期外,還要注意土地的用 途,政府批地時,假如指定作工業用途,但建築商卻建了 住宅樓宇賣,那麼,買入樓宇的人可能便會蒙受損失,因 為規定用途的土地,是不能作其他用途的,同樣,一般住 宅樓宇假如用作商塲工廠,一樣屬於違法。
(第九篇)
到田土廳查册查契
如果你是買二手樓,首先要知道原業主是否有將樓宇 按給銀行。雖然在承辦造契的律師樓或承辦分期付款的銀 行,會代客往田土廳查冊,若查册後發現有問題時,買主 可以不與賣主簽約成交,但買主已給的定金就無法取回。 所以,買主在看中了某辯樓宇之後,下定金之前先到田土 應查册,這樣就保證不會連定金蝕去。
查册時,先要知道樓宇所在地段編號,卽所謂 Lot No.,若沒有地段編號,則可憑樓宇的英文地址,在地段 索引部中找到,找出這層樓所在地段編號;從索引卡中找 出這段官契 ( Crown Lease) 編號及是否有分契,有了 官契的編號,就可以買查冊表格,在查册表格的官契一項 中填上官契編號以及樓宇地段編號、地址,並在表格背面 與上册人姓名、地址、交田土廳職員,該職員就會找出 有關官契給你看。
官契中載有批期、土地用途等。至於樓宇業主姓名、 落成日期、有沒有按揭、有沒有租約等,則可以再查看 Controlled 卡,在這張卡上,將十分詳細地紀錄這鬋樓 由落成至今的一切轉手資料,如第一個業主甲於某年某月 購入,購入價多少,其後甲於某月賣給乙,價錢多少....... 若樓宇有按揭,就有銀行名稱,借歎數額,何時按揭等紀 錄,如果有租約存在,官契中也有記下。.
如果想知道該層樓的準確面積,可以在 Controlled 卡中找出最新契約備忘錄號碼 Memorial No,並將這 個號碼墀上查冊表格之備忘錄項下,田土廳職員就會找出 分契,從分契的樓宇平面圖上,按比例尺,計算出實用面
按揭分期還欸算法
假如買樓是採用分期付款方式,即將樓宇按揭給銀行
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