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1983

若年怪 第三十六

期,有的七十五年期後可續二十四年,有的是七十五年期 後不得續期,倫若土地批期是九九九年期的,則可免補地 價的顧慮,若批期是七十五年期後可續七十五年期或二十 四年期的,則在第一個七十五年期到期後,業主就得補地 稅,按政府現行補地稅的辦法,是按差餉估價額每年加收 百分之三。批期七十五年期後,不可續期的土地,期滿後 ; 港府就要重估地價,而重估地價,是以當時當地的土地 市鎮作為重估的標準,換言之,要將該幅土地再拍賣一次 。若買這類樓宇,屆時業主就要多付一筆地價,若付不起 這筆費用,而交歎時限已過,政府就要收回土地,業主也 只有無條件交樓。

土地的批期,往往不是從樓宇興建時起計算,可能早 數十年前已批出,所以雖是七十五年的批期,也可能只有 三數十年的批期。例如界限街以北的土地,一般所謂新九 龍地區,批期是七十五年,可續二十四年,早在一八九八 年七月批出,至一九七三年六月底止,剛好七十五年期滿 從一九七三年起,再續二十四年,至一九九七年為止。 所以新九龍地區;從現在起計,只有十四年期而已。

土地用途地契注明

賣樓時,除要注意土地批期外,還要注意樓宇的佔用 性質,即是港府批出土地時規定的用途,如規定工業用途 ,商業用途,興建住宅,或規定其他用途,如興建教堂、 學校等,一般而言,地產商必定會按官契所規定的用途而 建築的,但也不排除有與官契規定出入的情況出現,如早 幾年就碰過還麽一個實例,有位住客擬在九龍某區購一層 二手住宅樓,後來經查册,發現官契中規定該地段的用途 是教堂,但事實上興建的卻是住宅樓宇,至於為何會有溫 種事情發生,就很難明白了。

另一點,港府近年來正着手取締在商業樓宇、住宅樓 宇開設工廠,在燕業樓成住宅樓內設工場,違反了宮契對 於樓宇用途的規定,也觸犯了消防條例,對於工廠內的工

*

居住須知

人和其他單位的住客是很不利的。所以田土廳、消防處、 勞工處都不容許在商、住樓內設工場,凡想買層住宅樓, 無設工塲,又設住家是行不通的。

到田土廳查冊

買二手樓時,原業主是否有將樓宇按給銀行?所有違 些問題,雖然在承辦造契的律師樓處承辦分期付款的銀行 ,會代客往田土廳查册,若經查冊後發現有問題時,買主 可以不與費主簽約成交,但買主已給的定金就無法取回。 此外,還要麻煩律師樓和銀行。所以,若有條件,買主最 好能看中了某層樓宇之後,而下定金之前,先到田土廳直 册,這樣就保證不會連定金也蝕埋。

如何查册呢?當然要到田土廳,田土廳設在中環雪廠 街政府合署大厦,查冊時,首先要知道樓宇所在地段編號 ,即所謂 Lot No.,若沒有地段編號,則可憑樓宇的英

·郎所謂 文地址,在地段索引部中找到,找出這層樓所在地段編號 ,再鱟地段編號,從索引卡中找出道地段官契 ( Crown Lease)編號及是否有分契, 有了官契的編號, 就可以 買查册表格, 在查册表格的官契一項中與上官契編 號以 及樓宇地段編號、地址,並在表格背面填上查册人姓名 地址、交田土廳職員, 該職員就會找出有關官契給你

大廈業主委會負責

。

管理大厦公共事宜

(第九篇)

到田土廳查契

~川

官契中載有批期、土地用途等,至於樓宇業主姓名、 落成日期、有沒有按揭、有沒有租約等, 則可以再查看 Controlled 卡,在這張卡上,將十分詳細紀錄這層樓 由落成至今的一切轉手資料,如第一個業主甲於某年某月 購入,購入價多少,然後甲於某月賣給乙,價錢多少..... 若樓宇有按揭,就有銀行名稱,借歎數額,何時按揭的肥 錄,如果有租約存在,也有紀錄。

如果想知道該層樓的準確面積,可以在 Controlled 卡中找出最新契約備忘錄號碼 Menorial No.,並將這 個號塀上查冊表格之備忘錄項下,田土廳職員就會找出 分契,從分契的樓宇平面圖中,按比例尺,計算出實用面 積。如果認為,買二手樓,已看過樓,知道面積多大,何 必再查面積呢?問題在於看樓時,能否準確地度下面積, 若憑眼光估計,總不比按圖計算準確。

至此,全部查冊手續已完成,幾個主要的問題有了答 案,然後就可以決定是否可以成交。當然,田土廳中的檔 案,都是英文的,若遇不明確的條文,則可以在田土廳中 影印,或自帶筆紙抄寫,帶回家請教別人,

很多大廈都擁有分層業主,在管理上發生困難,多層大法案的目的,是讓一間大厦內的分層業主,組織 起來,成立一個委員會,去解決大廈管理問題,共同將該大厦加以妥善的管理,直接對數十萬居住在大厦的居 民有所影响,間接影响整個社會的治安,關係至大。

管委會的組織

要把一座有衆多業主和更多住戸的大厦管理得好,

定要有人負起管理的責任,所以法案規定,所有未有這種

組織的大度,部份業主都可以挺身出來,組織委員會,然 後註冊為法人團體,去担任管理工作。