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98 夭年怪 第三十五回

香港稅務.

三年之前,法例規定是要每年重估一次的,以免每次重估前後「應課差餉租值」的增 減數目太大。繳付差餉的人士亦較歡迎這樣做,因為漸增或漸減,無論如何較易接受 ,而不致有事起倉卒之感。但是自一九七〇年以來,由於租值上揚過速,黨局為擴大 租戸利益計,擴大租金管制措施及於戰後住宅樓宇,同時應徵差餉的物業亦數日大增 差餉物業估價署人手已不足應付每年重估一次的繁重工作,上一次重估是一九七二 年,距七六年已四年長。

重估差餉估價額是一項要靠高度專業知識和判斷力的工作。第一步是向所有繳納 差餉的人士發出表格,請他們填報樓宇使用的詳情。以當年的重估為例,發出的調查 表逾四十萬份。

表格收回之後,便將資料分門別類,列入估價紀錄册,然後估計師加以審閱,決 定是否要取得更多資料或派員實地查察,如果他對負責的地區不熟悉,他會親自實地 查察有關樓宇實况,通常情形是由輔助人員先把一切租金及其他資料分析核對。計算 出一個單位價值(即每方呎的月租),再由技術人員算出一層樓宇的市值。最後評計 師還要覆核和按情形把數額調整,評出一個盡可能公平的「應課差餉租值」來。

過去十年檢討

目前各類樓宇中,數自最多的是住宅樓宇,以七六年四月時情形而言,住宅樓 的應課差鎢總值,佔差餉估價冊總值幾乎一半。在所有私人住宅樓宇中,小型樓宇單 位逾九成,而這些小型單位有百份之七十,在四月時應課差餉租值不逾五千。

現在讓我們回顧一下,過去十年來重估應課差餉租值的情形。由於先兩年的經濟 不佳,一九六七——————六八年重估工作的結果是「應繳差餉租值」下降。而在一九六九 -七〇年重估時,有幾乎百分之六十差餉估價再下跌,差不多回復到一九六〇年代 初期的水平。一九六九——七〇年的估價,一直沿用了四年未有重估,而就在這個時 期,市面租金普遍上漲,以致當局不得不重施戰後樓宇租金管制措施,以保障廣大住 戸,差餉物業估價署工作因此太忙,另一次重估工作,於是押後到一九七二年再行。

繳納差館之責任問題

此一問題往往須親乎業主與使用人雙方所訂之合約而定。由於差餉主要係向物業 之使用人徼收,故如無合約訂明由業主繳交,則應由使用人負責。

一般而論,几聲明租金「包括差餉」在內者,則差餉由業主負責。大多數情形下 ,應由住客負責之差餉,亦由業主先行代繳,然後向住客取償。此項辦法之優點,在 於業主能確保差餉依期繳納,蘆根據差貓條例,使用人及業主均有繳納差鮪之責任,

口

(第四篇)

如任何一方不繳納,則有關當局得採取行動,向另一方追討。

如納差餉人士之姓名或地址有所更改,則必須從速通知庫務署署長,樓 ,買賣雙方最好能議定如何分攤該季所需繳納之差餉。

繳納新增加或開徼之差銅之責任問題

受業主與住客(綜合)條例第一或二部所管制之樓宇,如已訂明由業主負責繳付 差餉,則在差餉增加或開徵時,該業主通常可按所增加或開徵之差餉數額,增加該住 客之租金。惟業主必須填妥一份適當表格,然後將之送達住客,始可加租。若是戰前 樓宇,應使用表格PR一,如屬戰後樓宇,則使用表格TR八。

有關增加差餉而引致加租以及一般業主與住客問題之説明書,可向估價署免費索

「臨時估價」

新落成樓宇或未列於現行估價冊內之樓宇,其首次估定之差餉估價額,通常係探

·用「臨時估價」方式編列入估價册内。任何此類估價必須以一份「臨時估價通知書」 (表格R六)通知有關之繳納差餉人士。

如樓宇因結構上之更改或擴大面積,以致其租值有所改變時,該署亦可能為該樓 宇進行「臨時估價」。

反對「臨時估價

業主或物業使用人如認為該署為該物業所定之應課差餉租值過高,或認為毋須對 該物業進行差餉估價時,可提出反對「臨時估價」之建議。

首先,該反對者應與負責該樓宇所在地區之評估主任接洽。如該評估主任亦同意 該項應課差餉租值過高,彼當會予以減低。

反對人與該評估主任會晤後,若對該項估價仍感不滿,則可用表格民二三甲正式 提出反對。「反對通知書」必須在「臨時估價通知書」(表格R六)發出日起之二十 一日送交該署署長。

該項反對將交由該署一名高級專業人員獲核。該員經詳細研究後,會發出一份「 決定通知書」(表格R二四),通知反對人原有應課差餉租值應維持不變或另訂一估 價額。

如納差餉人士對開始徵收差餉之日期有所爭論,則應於接到「臨時估價通知書」 後,立即親往該署或去洋述情形。