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換,以代替依法收回,推須依照下列條件辦理:

政府將位於某發展藍圖內或由台端所選擇之新界其他 地區內所選擇之地區必須係有適合土地可供交換者方可。 而在批給土地時,必須依照本人所認為需要之規約辦理。

被政府徼用之藍圖内土地,業主很難在原區內申請換 回土地,沙田就是其中一例。據新界政務司鍾逸傑表示: 歷年來,被徵用土地之業主「乙種公函」向政府換榔之土 地,共有三千九百萬呎,並保證今後新界各區拍賣土地面 稱之比率,將不超過百分之二十。以保留大量土地供業主 申請交換。沙田在一年後,有一百五十萬呎土地供交換 目前已有渠道及馬路建設。

換地補價差額計算

乙種公函換地發展,其補價額如何計算?根據新界民 政箸的文件,計算持有「乙種公函」人士獲得批地時應付

土地批期性質用途

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啡

政府官契詳細註明

之補價額,係以批出換同「乙種公函」土地價值與換取「 乙種公園」送出之農地或其他類別土地之價值所差餘額作 準,兩者均以送出原有土地時之價值計算。

換地補償價何以要六個月調整一次?根據新界民政署 的文件,因為計算價值之基礎,均以當日送出私有土地時 之價值作標準,故此必須將此種價值紀錄,保留甘後應用 。政府通常在主要藍圖將土地分區計值,但分區計並非 能反映出個別土地位置之優劣,原意是在反映出區內普遍 之土地價值水平。據新界民政署解釋,以往並無定期固定 進行調查土地價值之升降,而在一九七〇年進行全面調查 時,發現市面上之實際私人土地交易價值超過用作計算「 乙種公函」換地補價之土地價值煩巨,很多換地事件中, 市面價值超過「乙種公函」換地補價之價值竟達三倍之多 所以要六個月將補價額調整一次。初期將應增加之價值 以不超過原定補價額,百分之五十為原則,使逐漸增加 達到市價之水平後,方再照市價計算。

普通土地的批期,一般在官契内都有詳細的寫明,最長的九九九年,最短的七十五年期。土地批期,不是買樓時 起計,而是在土地批出時算起,土地的性質、用途和限制,也有詳細規定;如有不明之處,可到田土廳查詢。 土地批期有規定

買賣樓,一般都要知道樓宇有多少年期,所謂年期就 是指樓宇所在地的批期。批期長短,會牽涉到是否需補地 償或地稅的問題,它決定樓宇的價錢和前途的問題。原來 港府拍賣土地,有的批期九九九年期,有的是七十五年期 有的七十五年期後可續二十四年,有的是七十五期後不 得讀期,倘若土地批期是九九九年期的,則可免補地價的 顧慮,若批期是七十五年後可續七十五年期或二十四年期

§ 看港午任 第三十四回

居住須知

的,則在第一個七十五年期到期後,業主就得補地稅,按 政府現行補地稅的辦法,是按差餉估價額每年加收百分之 三。批期七十五年期後,不可續期的土地,期滿後,港府 就要重估地價,而重估地價,是以當時當地的土地市值作 為重估的標準,換言之,要將該幅土地再拍賣一次。若寶 這類樓宇,屆時業主就要多付一筆地價,若付不起這筆費 用,而交欸時限已過,政府就要收回土地,業主也只有無 條件交樓。

土地的批期,往往不是從樓宇興建時起計算,可能早

數十年前已批出,所以雖是七十五年的批期,也可能只有 三數十年的批期。例如界限街以北的土地,一般所謂新九 龍地區,批期是七十五年,可續二十四年,單在一八九八 年七月批出,至一九七三年六月底止,剛好七十五年期滿 從一九七三年起,再續二十四年,至一九九七年為止, 所以新九龍地區;從現在起計,只有十六年期而已。

土地用途地契規定

賣樓時,除要注意土地批期外,還要注意樓宇的信用 性質,即是港府批出土地時規定的用途,如規定工業用途 ,商業用途,興建住宅,規定其他用途,如興建教堂、 學校等,一般而言,地產潮必定會按地契所規定的用途而 建築的,但也不排除有與官契規定出入的情況出現。

另一點,港府近年來已着手取締在商業樓宇、住宅樓 宇開設工廠。在商業樓或住宅樓內設工塲,違反了官契對 於樓宇用途的規定,也觸犯了消防條例,對於工廠內的工 人和其他單位的住客是很不利的。所以田土廳、消防處、 勞工處都不容許在商、住樓内設工場,凡想買脣住宅樓, 既設工塲,又没住家是行不通的

到田土廳查冊

買二手樓時,原業主是否有將樓宇按給銀行?所有通 些問題,雖然在承辦造契的律師樓或承辦分期付款的銀行 ,會代客往田土廳查册,若經查冊後發現有問題時,買主 可以不與賣主簽約成交,但買主已給的定金就無法取抖。 此外,還要麻煩律師樓和銀行。所以,若有條件,買主最 好能在看中了某層樓宇之後,在下定金之前,先到田土廳 查册,這樣就保證不會連定金也蝕埋。

如何查冊呢?當然要到田土應,田土廳設在中環雪廠 街政府合署大厦,查册時,首先要知道樓宇所在地段的編 號,原所謂LOT NO,若沒有地段的編號,則可憑樓 宇的英文地址, 在地段索引部中找尋, 找出這層樓所在 (第八篇)