90 看近年馁 第三十三回
這筆費用,而交欸時限已過,政府就要收回土地,業主也 只有無條件交樓。
土地的批期,往往不是從樓宇興建時起計算,可能早 數十年前已批出,所以雖是七十五年的批期,也可能只有 三數十年的批期。例如界限街以北的土地,一般所謂新九 龍地區,批期七十五年,可續二十四年,早在一八九八 年七月批出,至一九七三年六月底止,剛好七十五年期 ,從一九七三年起,再續二十四年,至一九九七年爲止, 所以新九龍地區;從現在起計,只有十七年期而己。
土地用途地契注明
煙樓時,除要注意土地批期外,還要注意樓宇的佔用 性質,即是港府批出土地時規定的用途,如規定工業用 途 ,商業用途,興建住宅,或規定其他用途,如興建教堂、 學校等,一般而言,地產商必定會按官契所規定的用途而 建築的,但也不排除有與官契規定出入的情況出現。如早 幾年就碰過這麼一個實例,有位住客擬在九龍某區購一層 二手住宅樓,後來經查冊,發現官契中規定該地段的用途 是教堂,但事實上興建的却是住宅樓宇,至於爲何會有這 種事情發生,就很難明白了。
另一點,港府近年來正着手取締在商業樓宇、住宅樓 宇開設工廠,在商業樓或住宅樓內設工場,違反了官契對 於樓宇用途的規定,也觸犯了消防條例,對於工廠內的工 人和其他單位的住客是很不利的。所以田土廳、消防處、 勞工處都不容許在商、住樓內設工場,凡想買住宅樓, 創設工場,又設住家是行不通的。
到田土廳查册
買二手樓時,原業主是否有將樓宇按給鐡行?所有這 些問題,雖然在承辦造契的律師樓或承辦分期付歎的銀行 大會代客生田土廳查冊,若經查冊後發現有問題時,買主 可以不與賣主簽約成交,但買已給的定金就無法取回。
居住須知
此外,還要麻煩律師樓和銀行,所以,若有條件,買主最 好能在看中了某層樓字之後,面下定金之前,先到田土 查册,這樣就保證不會連定金也蝕理。
如何查册呢?當然要到土廳,田土廳設在中環雪廠 街政府合署大厦,李冊時,首先要知道樓宇所在地段編號 ,即所謂LOT NO,若沒有地段編號,則可憑樓宇 的英文地址,在地段素引部中找尋,找出這層樓所在地段 編號,再憑地段編號,從素引卡中找出這地段官契(CR OWN LEA S E ) 編號及是否有分契,有了官契的 編號,就可以買册表格,每張二元,在查冊表格的官契 一項中與上官契編號以及樓宇地段編號、地址,並在表格 背面填上查册人姓名、地址、交上應職員,該職員就會 找出有關官契給你看。
到田土廳查契
官契中載有批期、土地用途等,至於樓宇業主姓名、 、落成日期、有沒有按揭,有沒有租約等,則可以再花二
徵地發囘乙種公函
(第八篇)
元查看 C ON TROLLED卡,在這張卡上,將十分詳 細紀錄這脣樓出落成至今的一切轉手資料,如第一個業主 甲於某年某月購入,購入價多少,然後甲於某月賣給乙, 價錢多少........若樓宇有按揭,就有銀行名稱,借歎數額 ,何時按揭的紀錄,如果有租約存在,也有紀錄。
如果想知道該層樓的準確面積,可以CON TROL LED卡中找出最新契約備忘錄號碼MEMORIAL NO N O,並將這個碼號與上查册表格之備忘錄項下,田土 應職員就會找出分契,從分契的樓宇平面圖中,按此列尺 ,計算出實用面積。如果認爲:買二手樓,已看過樓,知 道面積多大,何必再花二元查面積呢?問題在於看樓時, 能否準確地度下面積,若憑眼光估計,總不比按圖計算準
至此,全部查冊手續已完成,幾個主要的問題有了答 案,然後就可以决定是否可以成交。當然,田土廳中的檔 案,都是英文的,若遇不明確的條文,則可以在田土廳中 影印,或自帶筆紙抄寫,帶回家請教別人。
是換地權益證明書
香港政府的土地政策,既承認私人的土地有管業權,又視私人土地的事主爲官地承批人,在這情形下而產生出來的 新界土地政策,缺乏公平的基礎,而「乙種公函」就是政府預先徵用民衆在發展藍圖內農地的一種換地權益證明書。
徵用民地發闾公函
在新界地區,政府要進行一種公共建設,如建築公路 公園、學校、警署等,就要解决土地問題,如果沒有宮 地,就要徵用民地,政府徵用民地的方法,首先是將所徵 用土地的丈量約份,地段號數,在老地公佈,並在所徵用 的土地上張貼告示,由張貼告示之日起,滿兩個月,政府 即依據香港法例第一二四章收回官地條例之規定,將該幅
土地收间,所謂收回,其實是微用,依據第一二四章收间 官地條例第三條的規定:「凡總督在政務會認定任何土地 應收爲公用時,得與業主商洽,備價購同。」但目前各區 理民府執行的收地措施,則由新界民政署在憲報刊登公告 ,將憲報公佈副本交與業主。
政府與民家爭論之點,最明顯的,就是在事實上是「 徵用民地」,而在公交上則是『收回官地」。
政府徵用民地,多未與業主商洽,祇是依據憲報的公
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