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應納差餉的確實數目,是由一個簡單的算式計算得來,這個算式就是「應課差餉 租值乘一個百分率」。「應課差餉租值』簡單來說,就是假定某樓宇在目前情况下交 吉出租,一年内估計可得到的阻值。這個租值是多少,由差館估價署人員,用專業方 法評定出來,而那個百分率是多少,就由立法局去决定。

「應課差餉租值」衹是誣計師「假定」該樓宇吉樓出租時可得租值,因此它與實 際租値有別。這種差別在受租務法例管制的戰前樓宇而言,就特別明顯。

專家評估租值

現在先談談評估「應課差餉租值」的工作。「應課差餉租值」基本上是樓宇現行 租值的反映,因此必須時加檢討,或增或減,以免和實際情況脫節,事實上在一九七 三年之前,法例規定是要每年重估一次的,以免每次重估前後「應課差餉租值」的增 減數目太大。繳付差餉的人士亦校歡迎這樣做,因爲漸增或漸減,無論如何較易接受 ,而不致有事起會率之感。但是自一九七〇年以來,由於租值上揚過速,當局爲廣大 租戶利益計,擴大租金管制措施及於戰後住宅樓宇,同時應徵差餉的物業亦數目大 ,差餉物業估價署人手已不足應付每年重計一次的繁重工作,上一次重估是一九七一 年,距七六年已四年長。

重估差餉估價額是一項要高度專業知識和判断力的工作。第一步是向所有繳納 差餉的人士發出表格,請他們填報樓宇使用的詳情。以今年的重估爲例,發出的調查 表格逾四十萬份。

表格收回之後,便將資料分門別類,列入估價記錄冊,然後估計師加以審閣,決 定是否要取得更多資料或派員實地查察,如果他對負責的地區不熟悉,他會親自實地 查察有關樓宇實況,通常情形是由輔助人員先把一切租金及其資料分析核對,計算 出一個單位價值(即每方呎的月租),再由技術人員算出一層樓宇的市值。最後評計 師還要覆核和按情形把數額調整,評出一個盡可能公平的「應課差餉租值』來。

過去十年檢討

目前各類樓宇中,數目最多的是住宅樓宇,以七六年四月時形而言,住宅樓宇 的應課差餉總值,佔差餉估價冊總值幾乎一半。在所有私人住宅樓宇中,小型樓宇單 位遠九成,而這些小型單位有百份之七十,在四月時應課差餉租值不逾五千。

現在讓我們回顧一下,過去十十年來重估應課差餉租值的情形。由於先兩年的經 濟不佳,一九六七————六八年重估工作的結果是「應繳差餉租值」下降。而在一九六

1988 年馁 第三十三回

香港稅務 應課差餉的計算

七〇年重估時,有幾乎百分之六十差餉估價再下跌,差不多回復到一九六〇年 代初期的水平。一九六九——七〇年的估價,一值沿用了四年未有重估,而就在這個 時期,市面租金普遍上漲,以致當局不得不重施戰後樓宇租金管制措施,以保障大 住戶,差餉物業估價署工作因此而太忙,另一次重估工作,於是押後到一九七二年再 行

業主可提反對

當一九七二年初發出重估表格時,市面租金雖有上場趨勢,但還未普選明顯,因 此當年根據與報回來資料所作的「應課差餉租值」是十分保守的。換句話說,現行的 差餉估價大概紙反映出七〇年代最初期的租金情况。

無人可以否認,目前市面的租值,較七零年代最初期已有增加。因此六七年重估 工作的結果,「應課差餉租值」會普遍增加是意料中事。

有一點值得一提的是:差餉估價既是假定某樓宇交吉出租時可得的租金,因此樓 宇的租金是不是受管制,並非要考慮的因素。有人說,這樣做不大公道。但是如果想 深一層,是應該這樣才厲公平正確。正如上述,差餉是由物業佔用人繳納的一種讓稅 ,用以支付各種地方性服務,住戶既然在租金方面得到保障,只須繳納市值爲低的 租金,還有什麼理由讓他繳納較低的差餉呢?徼收差餉的基本概念,是每一位佔用物 業的人都應根據該物業價值,作出其應有的貢獻。一位受加租法例保障的住戶,只須 繳交比市值爲低的租金,他較未受保障的住戶幸運,如果因爲他有這種保障,而人爲 地(即按其管制租金以估計應繳差餉租值)減低他的差餉負担,寧得謂之公平。

至於戰前樓宇,迄最近之前,由於法例規定業主不得將差餉轉嫁(另有合約規定 租金不包差餉者例外於住戶。舊樓的估價,向來有顧及受管制的租金額。因此應課 差餉租值大致偏低。但現在法律規定,戰前樓宇差餉亦應由住戶負担,所以今次重估 ,舊樓的應繳差餉租值,已不再顧及租金受管制這點。若干舊樓差餉估價額大堆,道 理就在這裏。

一九七六年統計,全港舊樓大約是五千多幢,其中頗多因爲由業主自住或租約規 定不包差餉等理由。一向都繳交十足差餉。

最後,即使繳納差餉人士收到當局重新估價通知,其「應繳差餉租值」增加,這 进不是最後的决定,如果他不同意,可以在署長呈遞新估值册(每年三月三日)之後 一日內提出反對,如果還不滿意,可以向土地審裁庭上訴。 (第四篇)

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