“Report on the Census of the Colony for 1901", Hong Kong Sessional Papers, Hong Kong, Noronha
& Co, 1901, No 39/1901.
“Report on the Census of the Colony for 1911", Hong Kong Sessional Papers, Hong Kong, Noronha
& Co, 1911, No 17/1911.
"Report on the Census of the Colony for 1921", Hong Kong Sessional Papers, Hong Kong, Noronha
& Co, 1921, No 15/1921.
“Report on the Census of the Colony, Hong Kong, 1931", Hong Kong Sessional Papers, Hong
Kong, Noronha & Co, 1931, No 5/1931.
“Return of the Population and of the Marriage, Births and Deaths", Hong Kong Blue Book, Hong
Kong, Noronha & Co, 1881.
原賀昂著,《香港水道調查報告》,台灣,台灣總督府外事部,昭和17年(1942年)10月,頁7。
(Port Works)(部門名稱一直沿用至今)、電力改組為電力及無線電通
訊、建築改組為建築及建築物維修、路政則改為路政及交通部;水務分
拆為水務建設及水務維修。工務司署在1929年所建立的組織架構直至
1941 年日佔以前,都沒有太大的改動,戰後,部門不斷改組,成為今
天的環境、運輸及工務局(Environment, Transport and Works Bureau) 85 。
西環至中環海旁填海
早在1850 年代中期,政府已提出中環填海計劃, 1875 年,受到
1874年猛烈颱風的吹襲後,也開始構思在西環進行大規模的填海,由
於經費不足,加上海旁業主及軍方爭拗沿海土地業權問題,計劃一直未
得到落實。在30多年後,即1887年7月13日,香港九龍碼頭及倉庫
有限公司(Hong Kong and Kowloon Wharf and Godown Co) 大班保羅‧遮
打 (Paul Chater)重新將海旁填海計劃提出討論,在取得政府及商人的共
:
識後,一項自19世紀中期以來最大規模的填海計劃隨之展開。是次填
海範圍西起至西環的煤氣公司,東止於中環美利碼頭(Murray Pier),
全長約3,400碼(10,200呎),闊250呎,填海面積廣達58.7英畝,填
海工程完成後海旁水深平均最少有 20 呎。
遮打填海計劃的構思,可以說是配合了當時社會的需要。1880年
代港島北面沿岸海床,受珠江三角洲淤泥長期沖積,已變得愈來愈淺,
春季潮退時,淺水處水深不及20呎,在遠洋輪船體積日趨龐大的情況
下,北面沿岸地區已無法停泊較大的船隻。因此,在北部沿岸填海,可
解決遠洋輪船泊岸的問題,而填海所增加的土地面積,也對19世紀不
斷增長的移民人口有莫大裨益,根據當時的總測量官派斯( J. M. Price)
的綜述:1873年香港全年新增的人口有1,500人,而1887年全年新增
人口更高達8,000人,故港島亟需大量平地滿足新移入人口的需求 86 。
西環至中環海旁填海工程建議創造的58.7 英畝土地,約 5.5 英畝
為政府土地,53.2英畝土地業權屬海旁地段業主,其中27英畝,會用
作興建道路,有 26.2 英畝可供私人業主發展商用樓宇及民房,估計該
批土地可蓋建樓房 1,320 幢,供應39,000人口居住。倘以1887年新增
人口 7,000-8,000 人為基礎計算,填海新增的土地可解決未來5年人口
上升的需要”,紓緩西環至中環人口過於密集的壓力,改善市民的衛生
環境。
貳
城
市
核
心的擴張 ( 1 8 8 3 - 1 9 4 5 )
70
71
地換山移
香港海港及土地發展一百六十年
+
表2.2 西環至中環海旁填海計劃新增面積預估(1888)
第一
部份
第二 部份
第三 部份
供私人發展地段
第四 部份
第五 部份
第六 部份
第七 部份
政府 土地
總計
面積
(平方呎)
197,707
114,080
197,865
50,605
155,021
240,233
185,033
地段
2.2
1903 年填海工程後中環 一景。
編號
184-191, 198-199,
204-205
81, 90-94,
106
37, 57-58,
68-69,
71,200
35, 225,
227,
232-238
21-22, 38-39,
41, 44-51,
59-61, 63, 73- 80, 206-224
10, 10A, 10B,
12-15, 18, 53A,
53-56, 62, 63A,
66, 99-100
2A, 2B, 2C,
1,140,544 約 26.2 英畝
約5.5英畝
7, 102-104
貳
城市核心的擴張 ( 1 8 8 3 - 1 9 4 5 )
遮打的建議書能得各方面的支持,除了填海配合當時的社會需要以
外,在技術運作方面,可行性甚高:
1. 建築成本低廉——由於大部份費用由海旁業主承擔,政府只需負責
位於中環的物業:木球場、大會堂、中央市場、船政署及編號63地
段向北伸延共約5.5英畝土地的興建費用。據遮打的估計,建築成
本每平方呎約2元,政府只需付建築費約48 萬元。
2. 可獲取回報高 —— 估計新填好的土地,建成後每平方呎的底價為4
元,拍賣成交價最高可達每平方呎 12-15元。屬於政府的新填土
地,淨利潤可高達 150 萬元,而政府更可向新業主每年徵收 2.5 萬
元地税、6萬元差餉及其他稅項。
3.充分掌握填海技術——政府可使用 1865-1868年間上環永樂街及
1868-1870年間在文咸西街填海工程的堆石法興建海堤。該海堤自建
成後, 20 多年來經歷了不少風雨,仍分毫未損,足見1870 年代香
港已掌握了填海的技術。另一方面,全部工程將由工務司署統籌,
工程的質素及進度較易控制。
遮打的建議亦並非通行無阻,在1887年9月政府就填海工程細則
諮詢海旁業主意見,結果受到位於西角的中華煤氣公司的反對,該公司
的經理科斯 (F. W. Cross)認為以每平方呎平均2元作為建造價格計算,
並沒有就工程的難度、所需填料的數量等技術問題作詳細評估,使建築
成本可能較低的西環業主須補貼中環地段的興建費用。建成後,中環地
資料來源:
“Praya Reclamation Scheme”, Hong Kong Sessional Papers, Hong Kong, Noronha & Co, 1889, pp. 23-30.
“Report of the Operation of the Public Works for the Year 1890", Hong Kong Sessional Papers, Hong Kong, Noronha & Co,
1891, No 13/91.
“Report of the Director of Public Works", Hong Kong Sessional Papers, Hong Kong, Noronha & Co, 1893-1903.
“Surveyor General's Department Report for the Year 1891", Hong Kong Sessional Papers, Hong Kong, Noronha & Co,
1892, No 2/92, p. 116.
段的地價卻明顯較西環高,而政府就建成後土地所徵收的地税,亦沒有
因應土地價格的差異,作出相應調整,因此中華煤氣公司建議填海工程
應劃分地段,計算建築成本,按工程的難易程度及地區特性徵收建築費
用及地税 88 。
1888年6月1日政府完成自西角煤氣公司至中環美利碼頭填海工
程的諮詢,並由總測量官向布政司公佈填海計劃的修訂內容: 港島北
面沿岸填海全長3,400 碼,闊 250 呎,深約 20 呎,政府負責興建 600
碼,海旁地段業主2,800碼,其中160 呎闊用作樓宇興建,填海後原有
海旁大道會擴闊 75 呎,其中公共交通及貨物裝卸大道闊達 65 呎,而
可供商舖向前伸展的空間有10呎。因應着興建海堤成本及實際工程難
度,工程按地區分為七個部份,先開始興建第一、第七部份,進而至第
二及第六,繼而為第三及第五,最後則為第四部份。(中環海旁填海工
程覆蓋面積分佈見表2.2)
工程於1889年開展,1903年完成,建築成本的預算、實際投資及
建成後估值大抵如表2.3 所示。
72
73
表2.3 西環至中環海旁填海計劃投資情況(1890-1903)
單位:港元
私人投資
政府投資
總計
第一部份 第二部份 第三部份
第四部份
第五部份 第六部份
第七部份
總計
1889年
2.3 1939年全港人口已達105萬,維城人口約有45
萬,圖為西環街市熙來攘往的景象。
2.4 1889年大型填海計劃展開前的中環海旁。
預估每
平方呎
1.89
2.72
1.73
3.02
1.74
1.83
1.36
投資成本
總值港元 374,232
310,854
345,233 153,044
270,690
440,315
251,860 2,146,228 362,369 2,508,597
估計建成
後每平方
5
7
7
7&10
8 & 10
呎價值
總值港元
每年實際支出
790,828
570,400 1,385,055
354,235
1,121,147 2,208,892
1,480,264 | 7,910,821 | 1,803,956 9,714,777
1890 (▲)
7,128
55,888
6,051
3,114
5,004
7,877
21,788 106,850
(政府)
444
1,418
755
32,305
34,922 141,772
1891(私人)
42,019
34,580
65,662
6,553
9,188
14,631
31,817 204,450
(政府)
814
2,520
1,400
48,472
53,206 257,656
1892(私人)
43,792
49,613
112,574
7,020
14,215
27,669
77,925 332,808
(政府)
1,260
4,213
2,120
111,087
118,680 451,488
1893 (A)
24,985
35,455
33,076
1,822
3,428
5,666
9,601 114,033
(政府)
304
1,003
545
12,473
14,325 128,358
1894 (私人)
46,758
36,246
31,594
7,064
(政府)
234
774
1895 (私人)
63,318
6,202
36,698
55,692
8,671
(政府)
9,727
1,698
14,170 53,029
637
57,374
1,036
51,701 240,562
10,157
11,802 252,364
44,549 272,504
5,710
18,171 290,675
1896 (私人)
14,087
5,755
48,600
39,144
63,670
29,767 27,310 228,333
2.3
(政府)
5,464
16,859
1897 (A)
24,596
11,706
43,961
11,964
62,781
1,542
50,382
12,955
36,820 265,153
(政府)
3,290
18,516
3,337
27,919 233,309
3,393
28,536 261,845
1898 (私人)
20,930
10,903
25,031
31,947 49,059 52,328 -15,716 174,482
(政府)
8,161
1899
1900
1901
1902
1903
5,661
-1,373
1,095
3,005 16,549 191,031
不詳
不詳
不詳 不詳
不詳
不詳
不詳
229,651
150,650
不詳
不詳
不詳
91,772
110,708
72,708
建成後每年 可徵收地稅
3,630
2,092
3,632
928
2,838
4,414
3,398
估計年差餉及
其他稅項
資料來源:
2,895,831
20,932
60,000
CO 129/263, "Praya Reclamation Fund Statement of Expenditure to Dec. 1893", 15 May 1894, p.39. "Praya Reclamation Scheme", Hong Kong Sessional Papers, Hong Kong, Hong Kong, Noronha & Co, 1889, pp, 23-30. "Surveyor General's Department Report for the Year 1891", Hong Kong Sessional Papers, Hong Kong, Noronha & Co, 1892, No 2/92,
p. 116.
"Report of the Operation of the Public Works for the Year 1890", Hong Kong Sessional Papers, Hong Kong, Noronha & Co, 1891, No 13/91. "Report of the Director of Public Works", Hong Kong Sessional Papers, Hong Kong, Noronha & Co, 1893-1903.
2.4
地換山移
2.5
港海港及土地發展一百六十年
2.6
76
2.7
2.5 20世紀初港島北岸皇家海軍基地開展填海工程。1891年全港總人口約22萬,其中約15.6萬人(71%)居於港
島,大型的填海工程於港島北岸開展,九龍半島的現代化相對起步較晚。
2.8
2.7 1889年至1903年,西起自石塘嘴煤氣公司至中環美利碼頭的填海工程,全長達3,400碼,約耗資290萬港元。
2.6
1903年填海工程後維多利亞城沿岸,房屋密集的景象。
2.8
19世紀末期維多利亞城全景。
2.9 1935年港島北岸的景象,匯豐銀行是中環的標誌。
貳
城市核
mn
的擴張( 1 8 8 3 - 1 9 4 5 )
2.9
77
77
2.10 1921年政府開展自灣仔軒尼詩道與莊士敦道匯合處至銅鑼灣 波斯富街的填海工程。圖示興築海堤進行填海的情景。
2.11 皇家海軍船塢是海旁東部填海的其中一個重點項目前。
地換山移
香港海港及土地發展一百六十年
2.10
78
2.11
的海堤、沙灘街(Beach Street)經哥連臣街至石塘嘴一帶及新西環
街市等地。根據1887年的資料顯示,修築海堤的經費較填海工程費
用為高,以西環海員之家附近的74,000平方呎的填海計劃為例,海堤
興建需費 7.3 萬元,而填海則只需費3.7 萬元 3
93 。
從上表可見1890年至1898年年間,私人業主的投資達1,907,330
港元,由於自1899年起政府再沒有公開私人業主所負擔的支出,故
無法計算私人業主的實際支出。 1890 年至 1898 年年間,政府投資則
為 333,010 港元,就現有資料只知道 1903 年工程竣工後的總支出為
2,895,831元,較原先預估超出約15% 填海工程完成後,大大提升
了中、上環的發展空間。
。
1880 年代末期,政府除積極推行西環至中環海旁填海計劃外,為
了增加可用的土地面積,也有透過招標形式讓私人公司在西環擴充沿海
土地,在西環堅尼地城進行擴張的地區包括海旁地段 126 號及 266 號
海旁東部填海
1897 年,在中環進行填海工程之際,政府已籌劃在海旁東部,現
址軒尼詩道與莊士敦道的匯合處作起點,至現址波斯富街一帶進行填海
計劃,以增加市區的面積,疏導維城密集的人口。由於填海工程需拆卸
位於醫院山的海軍醫院,計劃草擬人保羅•遮打遂建議將海軍醫院搬到
九龍,並將醫院山及摩利臣山移平,泥土用作填料,而新增的土地,更
可用作鋪設電車路軌,紓緩港島交通,1901年政府估計該計劃可開
墾土地面積達700萬平方呎。受到皇家海軍對拆建海軍醫院有所保留、
私人海旁地段如怡和公司要求的額外豁免權,以及移平摩利臣山在工程
技術上的可行性等種種問題困擾,海旁東部填海計劃的商議時間竟長達
20 多年。
在海旁地段私人業權代表人及行政局成員保羅•遮打的長期努力
下,計劃終於在皇家海軍答允將醫院遷至昂船洲後,1920年5月4日
獲得行政會議通過,政府1921年制訂第17號海旁東部填海法例。1921
貳
城市核心的擴張( 1 8 8 3 - 1 9 4 5 )
79
2.12 1930年代的寶靈頓明渠(俗稱
鵝頸),是海旁東部填海的重 點工程之一,沿明渠建有3條
橋樑。
2.13 1930年代填海工程實施後的皇
家海軍基地。
2.14 填海工程完成後,皇家海軍基
地新貌。
2.15 今日金鐘以東,灣仔至銅鑼灣 一帶,在20 世紀初劃入海旁東 部範圍。圖為大規模填海工程 開展前海旁東部舊貌。
地換山移
香港海港及土地發展一百六十年
+
80
2.12
2.13
加
2.14
ROYAL NAVAL CANTEEN.
門
LEZIER LOLL
2.15
貳
.
城市核
00
心的擴張 ( 1 8 8 3 - 1 9 4 5 )
81
:
表2.4 灣仔填海計劃支出細目 (1919-1931)
艘抓斗式挖泥船(Priestman grab dredger)疏浚海床。 1921年政府估計
單位:港元
海旁東部工程合約共需 374.4萬 6
O
貳.
城市核心的擴張( 1 8 8 3 - 1 9 4 5 )
填海及海堤
(包括寶靈頓水道、皇家海 軍船塢 (Royal Naval Camber) 填海、興建公眾碼頭取代 天樂里及軍器廠街碼頭、 興建垃圾碼頭代替船街舊 碼頭、電車路軌改道)
1919年 預估成本
實際支出 超支
盈餘
1,794,500 2,070,459
275,959
--
疏浚工程
28,800
71,754
42,954
填海區溝渠工程
462,900
795,590
332,690
受影響區域原有溝渠重建
受影響區域原有水管重建
326,000
365,208
39,208
128,000 90,270
道路
318,563
519,270
200,707
建築物重建
60,220
236,259
176,039
庫務部就東區海填海計 劃預支款項
64,697 105,542
40,845
監管費
額外支出
總計
資料來源:
37,730
建成後 超支總額
200,000
243,070 43,070
924,071 924,071
3,383,680 5,421,493 2,075,543 37,730
2,037,813
"Praya East Reclamation Scheme: Final Report", Hong Kong Sessional Papers, Hong Kong,
Noronha & Co, 1931, No 1/1931, p. 6.
年9月9日工程成功招標,由生利建築公司(Messrs Sang Lee & Co) 以
276.69萬元,承建沿岸海堤、海旁貨倉、從摩利臣山運土填海、兩個公
共碼頭(一長120.7呎、闊35.3 呎,另一為T字形長41.3 呎、闊每邊
各有 21.3 呎及41.2呎)、一個長63呎、闊58呎、深15.2 停泊垃圾
船的碼頭,以及一個長58呎、闊32.5呎的垃圾槽等工程。在填海區
內,擬定在賽馬場觀眾台至新海旁的排雨水渠工程合約也於10月20日
成功招標,工程費用不詳。至於疏浚海港工程則於 10 月 24 日由中英
工程公司(Anglo-Chinese Engineering Association Ltd)以 7.6 萬元承造一
:
填海工程於1921年11月1日正式展開,初步估計建築需時6年,
但是工程因種種原因而延期,於 1931 年才竣工。總支出共達 542.1 萬
元,較 1919 年預估的338.4萬超出了203.7萬元,較1921年估計的工
程總支出為 374.4萬,超支了167.7萬。建成後私人發展商需支付的建
築成本為每平方呎2.41元,較1921年預估的1.505元高”。
海旁東部填海全部工程共用填料 3,111,099 立方碼,其中2,906,120
立方碼來自摩利臣山,其餘204,979立方碼大多來自渣甸山,新填的土
地達 90 英畝,海堤全長4,995呎,於1929年5月完工;舊海旁東有
2,300 呎的道路擴闊至 75 呎成今日的莊士敦道;另一段3,600 呎的道路
則擴闊至100呎建成現軒尼詩道的一部份;全工程興建闊75呎的道路
有 13,645 呎,闊 100 呎的達 2,080 呎,新建道路可鋪設長達5,000 呎的
電車路軌 99
。
填海工程遇到不少困難,除需建築新的海堤及碼頭外,為配合新的
排水道,海旁東 68-80 號、 99 至 116 號,必須將原有的排水渠提高2
呎 100
,
而舊式樓房的第一層在地平線加高後全被蓋過,皇后大道東地
面因而被升高。新填海地區新興建的排污渠長達22,239呎,排雨渠長
達16,276呎;重建原海旁地段舊排污渠有18,993呎,更換排雨渠14,360
呎;新鋪設的食水管達22,780呎。政府另需於寶靈頓橋址興建36呎
。
的明渠 650 呎,接駁原有道路排水管道至海旁,並興建三條橫跨寶靈
頓明渠的橋樑,其中軒尼詩道的橋樑闊 100 呎,可供電車雙線行走,
洛克道及告士打道的橋樑各闊75呎,而禮頓山道橋樑亦因地平線被提
升而需重建 101 政府原先打算於跑馬地看台(grand stand)至杜老誌道
一段興建一條設有排雨水渠的道路,接駁黃泥涌的排水系統,由於摩利
臣山的花崗石地質過於堅硬而無法實施;政府同時也需改善軍器廠街、
東角、摩利臣山道,興建跑馬地的排雨渠,及收購有關土地,估計以上
工程政府需撥款 218.5 萬元102 。
地換山移
香港海港及土地發展一百六十年
82
83
i
2.16
2.16 2.17 2.18 · 2.19
1921年至1931年開展的海旁東部填海工程,造地
約86英畝,耗資約542 萬港元。此四圖展示了19
世紀末期至1930年代灣仔沿岸的原貌。
:
2.17
貳
2.18
.
城市
核
的擴張( 1 8 8 3 - 1 9 4 5 )
2.19
85
2.20
地換山移 |
香港海港及土地發展一百六十年
86
2.20 20世紀初的堅尼地城,鋪設有
電車路軌,已是重要商住區。
2.21 20世紀初寬闊的德輔道西,象
徵着城市核心範圍的擴張。
2.22 海旁東部填海工程約增建1.6萬 呎道路及重新鋪設5,000呎電車 路軌。
2.23 1931 年填海工程後的灣仔。
填海工程雖然困難重重,但海旁東部填海後獲地3,739,600平方呎
(85.85 英畝)103,海旁蓋建了設有新衛生設備的中式樓房608 間,新的
建築物包括倉庫、飯館、車房、工場、展覽廳、油站、電影院、新海員
學校 104
早期的填海工程,除了增加可用土地面積外,更可解決人口密集地
區的污染問題,是填海工程鮮為人知的功用之一。1883年衛生委員會
成立以後,堆放污物或垃圾的沿岸沼澤地區,不少因衛生環境惡劣而被
填為乾地,用以蓋建房屋,1883年因衛生問題而進行填海的地點有港
島的銅鑼灣、西環的垃圾灣及九龍半島的油蔴地等地區。銅鑼灣的堆填
區是位於避風塘以南的沼澤地,海灣面積達26英畝,建成後5英畝用
作興建道路,21英畝土地用作興建貨倉,工程需用填土30萬立方碼,
倘每立方碼需費9仙,填海需費 2.7 萬元,加上建造沿岸的舖位 3,000
元,全工程約需費3萬元,而銅鑼灣填海工程實際支出為2.4萬元 105
估計建成後每英畝約值4,000 元, 21英畝土地共值約 8.4 萬
元10%。油蔴地堆填區的填海工程約需2萬元,另加其他排污建設需費
23,158元,共需43,158元107。從以上例子,可見於沼澤地區填海造
地,成本低廉,回報高,並可解決堆填區的衛生問題,可謂一舉兩得。
>
2.21
2.22
2.23
開拓九龍
2.24 20世紀初九龍城沿岸仍保留着濃厚的
鄉村風貌。
九龍半島填海
政府在九龍半島出售土地與私人的規條,大體上與港島相約,按土
地的位置及用途分為海旁地段(Marine lot)、內陸地段(Inland lot)、郊
區建築地段(Rural Building lot)、花園地段(Garden lot),政府以出租
形式准許買家於指定的年期內使用該段土地,出租年期一般為75 年,
而海旁地段亦分為兩種,一為土地其中一邊直接臨海,在潮漲時能接觸
海水,而另一則為接近海旁地段,即土地的一邊與海濱之間,受公路阻
隔未能直接觸及海水 108 。
在 19 世紀末期 20 世紀初期,為節省開支,政府曾利用賣地的方
式,將填海計劃列入擬拍賣的土地中,透過私人發展商進行小規模的填
海工程。為確保私人發展商填海的位置及面積能配合政府的整體發展,
政府在賣地前已規定填海的進度及規格,以便日後監管。這方法不但可
透過賣地增加庫房收入,更可借助民間的經濟力量進行填海工程,開拓
沿海土地。
19 世紀下半期九龍半島油蔴地地區的土地開拓,私人發展商起了
頗大的作用。 1876 年,政府利用公開拍賣形式將九龍海旁地段 29
30、31號,即油蔴地東起自廟街、南至甘肅街、西至新填地街、北至
永星里一帶的海床出售,並要求買家進行填海工程,20世紀初期稱差
館里(即現址上海街)至新填地街一段土地,遂於1876年後透過民間填
海建成。1899年,政府再公開拍賣差館里以西一帶土地,將填海工程
連地契交由私人公司承建。是次賣出的海旁地段包括43-47號、49-50
號、 52-53 號、內陸地段887-897號,地價共值 277,710 元,每平方呎
地價為 0.06 元至1.13元,業主需繳付年地税 10,022 元109 。 1900 年海
旁地段39號即油蔴地新填地街擴闊50呎工程,獲政府減地稅為27元,
補償2,280元。
1882年,九龍海旁地段20號、21號的土地,分別以29,025港元
及24,025港元賣予保羅·遮打(Paul Chater),使尖沙嘴皇家海軍基地的一
段土地平整,交由私人發展商興建貨倉及海堤,方便大型船隻停泊10。
1900 年九龍海旁地段48號、內陸地段 394 、910 、 911 、 912 號及紅
磡地段219號,也透過修改地契擴充土地達132,297平方呎。政府是次
賣地每年多徵984元地稅,業主共補地價5,004 元。 1904 年九龍海旁
地段34號獲政府批准向海旁伸延75,996平方呎!!!。自1880年代以後,
政府接到不少海旁地段業主申請將原有臨海土地面積擴展,由於海旁業
主願負責填海工程,並就新增土地繳納地税、補償地價,及承擔原先臨
海土地價格下調的風險,因此申請多被政府接受,而政府在拓展九龍半
島土地的計劃中,也節省不少開支!
112 。
私人發展商對九龍半島的開發有頗大的影響,有不少填海工程是由
私人業主建造,政府有時會將籌建的填海工程,利用拍賣土地的形式,
讓私人發展商開發,有時會容許擁有沿海地段的業主擴建原有地段。表
2.5 的統計可反映私人土地擴建的情況相當普遍,1892 至1898年全港
貳
.
城市核心的擴張 ( 1 8 8 3 - 1 9 4 5 )
地換山移
+
香港海港及土地發展一百六十年
港
888
89
表2.5
私人土地擴建情況(1892-1930)
香港
九龍
全港
年份 擴建土
面積
年地税
|地數量
(平方呎)
(元)
地價 (元)
擴建土
面積
年地税
|地數量
(平方呎)
(元)
地價 擴建土 (元)
面積
年地税
地價
(幅)
(幅)
地數量(平方呎)
(幅)
(元)
(元)
2.25 19世紀末期的九龍半島南端主要被闢作軍事
及政府用途。
2.26 九龍半島的發展起步較港島北部緩慢,圖中
可見兩岸發展懸殊,相映成趣。
2.27 20世紀初九龍半島東岸的海旁仍相當寧靜。
1892
--
--
267,367
1893
!
--
--
1894
1895
——
-----
--
1
¦
1896
--
1897
1898
——
--
--
12,506
479,740
7,797
——
--
78,652
684
8,247
9
83,904 561
4,434
18
403 2,060
38,486
2.25
292,584 2,231
27,321
18
402,451 | 30,261
1,455
1899
15
10,870 105 2,913
8
32,353
417
15,716
1900
8
354,410 1,610 34,960
2
108
2
47
--
--
1901
5
54,227 61
7,507
——
--
--
--
1902
2
3,844 26
270
1
483
13
77
-
1903
3,942
30
552
1
84,065 228
7,950
--
——
1904
2
97,060
62
4
88,529 1,182 82,700
1905
5
5,664
46 1,141
3
74,919 6,816 59,006
-~
1906
5
8,355 1,242 6,653
7
104,272 4,473
26,167
——
--
1
1907
14
5,285 975
4,678
3
1,840 376
1,403
1908
7
27,827
466
16,914
5,434 6,952
2,463
--
1909
2
908
6
327
1
718
26
108
1910
30
7,983
751
3,571
——
——
--
+
--
1911
15
15,199
86
4,229
3
57,699
332 5,926
——
1912
31
25,341 1,030 4,226
1
281
1,160
42
L
--
1913
26
19,661 1532 11,261
1
6
32
3
1914
22
75,652 519 16,040 8
462
50
209
1
1915
34
61,761 255 5,513
5
48,120 3,824
1,464
--
--
1916
16
90,552 655 19,996
7
2,304
4
195
1917
18
15,916 143 2,818
4
303,434 2,444
37,607
--
1918
23 174,273
918 21,262
10
357,912 2,864
55,867
1919
24
-
11
!
1920
23
1
--
12
1921
37
--
1922
40
--
1923
31
--
18
15
18
}
}
--
——
——
——
--
——
1924
40
——
8
1925
54
!
1926
37
--
➖➖
15
1927
23
655
¦
--
——
--
——
——
——
1928
15
--
11
74
1929
16
1930
17
總計
1,058,730
——
10
15
1,162,939
93,279
80,786
--
--
76,164
46,842
316,869
464,413
89,663
——
112,450
——
22,335
91,949
21,846
62,321
1,605,101
資料來源:
"Report of the Director of Public Works", Hong Kong Administrative Reports, Hong Kong Government, 1908-1930, Appendix Q. "Report of the Director of Public Works", Hong Kong Sessional Papers, Hong Kong, Noronha & Co, 1892-1907.
"Report of the Acting Director of Public Works for 1893”, Hong Kong Sessional Papers, Hong Kong, Noronha & Co, 1894, No 16/94,
p. 225.
2.26
CCN HONG KONG X
ONECENT!
GFEGENT X
貳
城市核心的擴張 ( 1 8 8 3 - 1 9 4 5 )
91
2.27
2.28
2.31
2.28 20世紀初的紅磡已初具工業區的規模。
2.29 油蔴地差館是20世紀初九龍半島的重
要地標。
私人土地擴建的面積有160.5萬平方呎,1899至1918年,香港島私人
土地擴建的面積有 105.9 萬平方呎,九龍半島私人土地擴建的面積有
116.3 萬平方呎, 1892 至 1918 年全港透過私人擴建的土地面積共達
382.7 萬平方呎。
2.30
20世紀初的油蔴地天后古廟。
地換山移
香港海港及土地發展一
百六十年
2.31 1930年代的香港城市核心區。九龍半島 的發展明顯偏重西部及南部。隱約可見 半島南端的尖沙嘴火車總站、西面的碼 頭及油蔴地避風塘。
92
2.29
2.30
九龍塘花園城計劃
19 世紀末期,英人艾賓尼沙·侯活(Ebenezer Howard)首創花園城
市概念,目的是建立一個工商業發展與住處分隔,交通便捷卻又接近農
業生產區域的中型工商業市鎮,創造一個有足夠的休憩、社交活動空間
的生活環境。1903年艾賓尼沙·侯活的構思於倫敦35哩外近郊城鎮來
治活(Letchworth)以花園城市的概念建成,該市鎮備受歐美各國讚賞,
並爭相仿效 113
。
受到英國花園城市概念的影響,1922年一間香港私人公司 —— 九
龍塘及新界發展公司(Kowloon Tong and New Territories Development Co)
擬於鄰近市中心的九龍塘鐵路站附近,興建一個設有學校及具備足夠休
憩空間,供有薪階級居住的花園洋房住宅區。由於計劃以中上階層為對
象,推出後受到勞工團體批評,發展商雖積極向有意於該區認購買房屋
者推銷,並請政府允許預先徵收訂金,但由於平整土地工程未能如期完
工,發展計劃一度受拖延 114 。
貳
城市核心的擴張 ( 1 8 8 3 - 1 9 4 5 )
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地換山移
香港海港及土地發展一百六十年