第四篇:居住備忘/第二章 業主與租客須知
第二章 業主與租客須知
香港居民租樓居住,十分普遍。香港的建築物各 有用途的限制。如果是工廠或商廈,不能擅自改作住 宅用途。市民如符合香港房屋署所訂入住廉租屋的資 格,可租住政府的廉租屋,否則,唯有租賃私人樓宇 居住。正常情況而言,租賃私人樓宇,主要有戰前住 宅樓宇與戰後住宅樓宇兩大類;所謂戰前住宅樓宇, 是指一九四五年八月十七日前落成者;戰後住宅樓宇 是於一九四五年八月十六日後始落成或重建者。
戰前樓宇已逐年減少,但受收回樓宇拆卸重建影 响而發生的租務糾紛時有所聞。戰前樓宇(甚而有些 戰後住宅樓宇)的租賃雙方,通常未簽具租約,業主 隨意加租或住客遭業主收樓迫遷;住客堅拒搬遷至今 業主收樓發生困難,租住雙方便常發生糾紛。
其實,不論是否有租約簽訂,業主與住客雙方面 的利益都有法例保障。雙方的權益與義務,香港差餉 物業估價署編製的《業主與租客(綜合)條例》有明 確的記載;該條例共分七部,主要的內容包括租金管 制、租住權保障以及業主與租客雙方的權利與義務。
第一部是保障戰前住宅樓宇租客的租住權,對租 金也有所管制。
舊樓租住權
受第一部保障的樓宇,必須
是全部或主要供人居住的戰 前住宅樓宇。樓宇如屬非住宅樓宇,或由一九七九年 五月四日起會用作非住宅樓宇,即使現時已改回作住 宅用途,亦不受這第一部管制。
〈保障租住權> 根據第一部保障的租約,租 客與三房客在使用樓宇期間內享有租住權保障。租客 如將全層樓宇分租,業主可藉此申請收回樓宇,但合 法的三房客的權利不會受到影响。
<二房東的租約> 業主可循法律途徑通知二
房東遷出,但二房東可選擇以書面通知業主交還全層 樓宇,或保留其在接獲遷出通知書之前所使用的部 份,作爲按月交租的租客。原有的三房客均成為業主 的直接租客,並按以前的同樣條件租用該樓宇。業主 或二房東可向差餉物業估價署署長提出申請,由署長 決定二房東所保留部份應繳的租金,
〈怎樣加租> 租金的加或減,業主與租客可自 由協議。雙方如不能就加租額達成協議,業主可循下 面方法加租:
甲、向租客發出通知書,說明將租金增至等於標 準租金果以一個指定倍數;或
乙、向署長申請裁定加租額。
所謂「標準租金」,是指樓宇在一九四一年十二 月二十五日不連傢具出租的租金
口
租金亦可因差餉增加或開徵或改善樓宇而增加。 業主與住客同意加租或減租,均須將議定的租金 額通知署長。
〈收回樓宇〉 任何人士,如以自住爲理由而獲 發給收樓令,除非獲得土地審裁處的許可,否則不得 在頒發收樓令的日期起計,十二個月內將樓宇出售或 出租。土地審裁處可判令違例者補償前租客或三房 客。會作虛偽陳述或故意隱瞞事實而獲頒發收樓令 者,亦會受到同樣處罰
如業主擬將樓宇重建,可向土地審裁處申請豁免 該樓宇續受第一部管制。豁免令發出後,樓宇使用人。 必須遷出。土地審裁處會對重建計劃加以規定,亦會 判令業主向被迫遷出的租客或三房客給予補償
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此外,業主可與租客協議,由租客自願放棄其受 保障的租住權。
在下列情況下,戰前樓宇不受這第一部管制: 業主向土地審裁處申請豁免管制。土地審裁處於
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