第四篇:居住備忘/第一章 購買樓宇須知
第一章 購買樓宇須知
瞭解背景資料
買樓是一項大交易,做好 準備工夫,先瞭解樓宇的
二十四年,早在一八九八年七月批出,到一九七三年 六月底止,剛好七十五年期滿,從一九七三年起,再 續二十四年,至一九九七年六月底爲止。
背景資料,可避免損失。
首先要知道樓宇有多少年期。所謂年期就是樓宇 所在地的批期。政府拍賣土地,有等批期九九九年 期,有等是七十五年期,有等是七十五期後可續二十 四年,亦有七十五年期後不得續期。若土地批期是九 九九年期,則可免補地價的顧慮,若批期是七十五年 期後可續七十五年期或二十四年期的,則在第一個七 十五年期到期後,業主就得補地稅,按政府補地稅辦 法,是按差餉價額每年加收百分之三。批期七十五年 期後,不可續期的土地,期滿後,政府就要重估地 價,而重估地價,是以當時當地的土地市值作爲重估 的標準,換句話說,就是要將該幅土地再拍賣一次, 若買入這類樓宇,屆時業主就要多付一筆地價,若付 不起這筆費用,而交款時限已過,港府就要收回土 地,業主也只有無條件交樓。
不過,自從中英協議簽署之後,一幅沒有續期權 利的土地在期滿後,若承租人和政府均願意,原有承 租人可以再獲得續期。根據中英協議草案附件三有關 土地契約的規定,由協議生效日期開始,在一九九七 年六月卅日以前滿期而沒有續約權利的土地契約,如 承租人願意,均可續期到二〇四七年六月卅日,母須 補地價,但從續期之日起,每年需繳納相等當時應課 差餉租值百分之三的租金,日後亦需隨應課差餉租值 的改變而調整。
土地的批期,往往並非從樓宇興建時計算,可能 早在數十年前已批出,所以雖然是七十五年的批期, 也可能只有三數十年的批期。例如界限街以北的土 地,一般所謂新九龍地區,批期是七十五年,可續期
買樓時,除了要注意土地批期外,還要注意土地 的用途,政府批地時,假如指定作工業用途,但建築 商卻建了住宅樓宇賣,那麼,買入樓宇的人便會蒙受 損失,因為規定用途的土地,是不能作其他用途,同 樣,一般住宅樓宇假如用作商場工廠,一樣屬於違 法。
樓宇交易要點
在買樓之前,置業人士有 數點要清楚,此包括:
1物業的詳細及正確地址、2樓價、3付款方法、4 年期、5面積:要分清楚建築面積及實用面積、6樓 宇用途、7交易日期、8交吉日期(如樓宇並非交 吉,則須注意租約內容),9貸款。
買家在未往律師樓簽買賣合約前應小心考慮各樣 問題,即所謂「買家自慎」。下列各點買家應特別注 意的事項:
1「睇樓」:買家除聽經紀介紹及參考宣傳資料 外,盡可能親自前往「睇樓」,觀察附近環境及樓宇 面積。
2盡可能不要在地產公司簽署任何形式之買賣合 約。
3如果必須簽約,買家亦應注意以上提過之九項 條件是否清楚列在合約之內。
4定金:盡可能不付現金,因未能證實賣方是否 員正業主或證實該樓宇業權妥當,如果必須要付定 金,買方以少爲佳,並要求賣方發給單據,以作證 明。
假如是透過地產經紀購買二手樓宇,更要提高警
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