81
1978
8 香港年轻 第三十一國
第二是「面積與間格——多少平方呎的面積才足應 用?面積又是怎樣計算。
第三是「環境」————應考慮選擇的居所地點是否遭雜 空氣是否污濁,及對老人家和小孩子是否有不方便的地 方。
第四是「建築材料及設備 —樓宇用那種材料?有 沒有柚木地板、湘窗、入牆櫃等設備。
第五是「年期」————這點要小心,因爲如果買到短年 期的樓宇,搬進後不久,便要補地價或可能被港府收间。
實用面積不同建築面積
當然,樓宇越大,價錢超貴,但每平方呎的平均價格 並不是與面積成正比例的。目前面積較大的樓宇每平方呎 的售價反而較便宜,因爲地產商是按供求來建樓宇的,例 如一般居民只能負担十餘萬元的樓,他們便興建一些面積 較小的樓宇來遷就需求,因此,若論每平方呎的售價,這 些小面積的單位則會較高。
在面積的計算方面,建築面積是不同於實用面積的。 前者包括了一部分公用地方,如樓梯、走廊、電梯等;而 後者(即實用面積)則是指可用的地方,這方面也有多種 計算方法,有些是包括外,有些則包括内搐,而依據差 餉估價署的計法,可鋪地毯的地方才算實用面積,換言之 ,一千万呎的建築面積只不過有八百平方呎的實用面積而 已,因此買樓時一定要弄淸楚說明書上所列的是建築面積 抑或實用面積。
買樓前要查清年期
年期是另一項應該關注的要點。所謂年期,是港府批 出可以使用該塊土地的限期,最長的有九九九年,但大部 份都是七五年,有小量樓宇的年期是甚短的。當年期一到
ኃ
居住須知
港府可能要業主補地價或甚至收回該地,因此,買樓時 必定要查清楚樓宇的年期,這點可托律師代查,也可向地 產公司查察,同時亦可到田土廳翻查。
除了年期長遠會直接影響樓價的高低外,其他因素如 地價、面積、環境、方向、地區及樓宇的建築材料及設備 等,對樓價的釐定都有相當的影響力 。 向南的樓宇及樓 次較高的樓宇單位價錢較貴; 而環境及設備較佳的屋宇 售價也會較高;不同旺靜地帶的樓宇定價自然也是不一致
材料有出入怎辦?
如何確保樓宇跟說明書所列的相符,如果說明書上對 於材料方面沒有清楚的說明,最好是向地產公司索取資料 以及版樣。若果交樓後發覺有出入時,買家可向該公司索 回款項,或採取法律途經取消合約。
要注意說明書上平面圖的綫條開格及比例。書上慣用 虛代表房間間格,但實際上是要住客在入伙後自行用料 間成的。
很多時,買家以爲買頂樓連天台或有『騎樓』的單位 ,可有更大的居住面積,其實不然,實際上天台只能用作 乘涼休憩之所。
買樓手續應注意
樓宇買賣必然牽涉一筆數目不小的欸項,因此多數在 律師樓辦理。首先是到地盤或樓主處簽一份臨時合約,繳 交一筆訂金,約三千至五干不等。臨時合同應列明(一) 地址,(二)地盤號數,三》樓價,〔四)付款方式以 及〔五)指明在若于天(通常是七天)內要到律師樓簽正
式合同。
(第八篇)
二四
在簽署正式合同時,買方要注意以下數點:(一)樓 宇的用途——是作商業或住宅用?〔二〕年期(一定要在 合約上清楚註明),(三)分期付辦法,(四)交樓的 日期。
律師費及貸欸問題
律師的職責便是要向買方解說以上各點,日後若有任 何糾紛,有關律師便要再研究契約及其他有關的問題。律 師費方面,律師公會是有規定的,例如買賣合同連登記費 及查冊費合共四百零五元左右,而造契費則要視乎樓價而 定,十萬元的樓宇綸收八百元,廿萬的樓宇便收一千三百 元左右。
買家可自由選用私人律師,也可以不經律師樓自行造 契,這樣做法會有後患,日後該樓宇便不能轉賣及作按揭 之用,原因主要是契約不妥當,買家的律師不願代理交易 手續。
至於貸欺寶樓的手續?買家應先瞭解地產公司及銀行 的協議條件,若滿意才可交由地產公司辦理,或自行與銀 行接洽,訂明利息及繳款的期限。
倘若買家中途能一次過付清餘款,銀行的政策是怎樣 ?若買家在中途無法再繳交餘欸,銀行又會採取什麼行動 呢?在一次過付灣餘的情况下,銀行可能將利息計算到 該期爲止,亦可能加收數期利息作爲補償。至於無法繳交 餘歎的情况下,銀行就會拉長借期,如果該層樓宇是可以 租出的,就會以租金用來付款,在無辦法之際,銀行才探 取法律行動。
銀行、財務公司及地產公司三者在樓花期間的息口有 何分別,通常以地產公司的息口爲最高,銀行的最低,而 財務公司則介乎兩者之間。
而有