三
經濟
儘管樓市最近出現整固,二零一五年十二月的整體住宅價格仍較一九九七年的高峯高出 65%。市民的置業購買力註一在第四季約為62%,仍遠高於一九九五至二零一四年期間 46%的長期平均水平。假如利率上調三個百分點至較正常的水平,該比率會飆升至81%。
整體來說,住宅的供求情況在二零一五年仍然偏緊,但情況在未來數年可望緩和。由於 私人住宅的入住量超過淨落成量註二,私人住宅的空置率由二零一四年年底的3.8%微跌至 二零一五年年底的3.7%,遠低於一九九五至二零一四年期間5%的長期平均水平。不過, 反映政府在供應方面的持續努力,未來三至四年的住宅單位總供應量(包括已落成項目的 未售出單位、建築中而未售出的單位,以及已批出土地而隨時可動工的項目所涉及的單 位)由二零一四年年底估計的74000個,逐步增至二零一五年年底估計的87000個,是自 二零零四年九月公布有關統計數字以來的最高水平。
由於增加住宅供應需時,政府同時做了大量工作,以管理需求並降低樓市亢奮對金融穩 定可能帶來的風險。這些措施已取得顯著成效。
非住宅物業市場在二零一五年下半年亦見冷卻,交投活動自第三季起轉趨淡靜,但全年 合計非住宅物業買賣合約的數目仍較去年的低基數上升14%至20200份,而買賣合約總 值則增加16%至1,321億元。售價和租金於年底同樣受壓,二零一五年全年合計只錄得溫 和升幅,甚或輕微下跌。
二零一四年十二月至二零一五年十二月期間,零售鋪位的售價微跌1%,租金則上升 2%(圖13)。
寫字樓的整體售價錄得5%的溫和升幅。甲級、乙級和丙級寫字樓的售價分別上升9%、 7%和6%。寫字樓的整體租金亦上升5%,當中甲級、乙級和丙級寫字樓租金的升幅分別 為5%、6%和4%(圖13)。同時,分層工廠大廈的售價和租金分別上升3%和5%。
註一 即面積45平方米單位的按揭供款相對住戶入息中位數(不包括居於公營房屋的住戶)的比率。 註二 即總落成量扣除拆卸量。
44