關鍵審計事項(續)
評估作銷售用發展中物業的可變現淨值
請參閱綜合財務報表附註1(會計政策)及附註19
獨立核數師報告(續)
貴集團的發展中物業位於香港,並按成本值和可變 現淨值兩者的較低金額列賬,截至二零一七年十二 月三十一日合共港幣4.43億元。
發展中物業的可變現淨值是由管理層釐定,在編備 和更新項目可行性研究、估計完成物業發展項目的 成本,以及評估有關物業的預計未來銷售價格及預 計未來銷售成本時,很大程度上會涉及判斷和估計。
有關印花稅的政策變動、對住宅物業的按揭貸款施 加的限制,以及全球經濟對本地利率的影響,均可 能導致香港的房地產價格出現波動。
我們把評估 貴集團發展中物業的可變現淨值列為 關鍵審計事項,因為在估計完成每個物業發展項目 的成本和未來售價時涉及固有風險。
我們就評估發展中物業的可變現淨值的審計程序包 括以下各項:
取得管理層對每個發展中物業項目的可變現 淨值的評估,並與管理層討論每個項目的發 展進度;
實地考察發展中物業,以了解發展進度,並 將觀察所得的發展進度與管理層的記錄互相 比較:
與管理層討論他們的估值方法,並通過比較 同類物業的最近成交價,或位於發展中物業 鄰近地區的可比較物業價格,以及通過比較 估計建築成本方面的市場統計數字、已簽定 的建築合約及/或 貴集團最近落成項目的 單位建築成本,就所採用的主要估計和假設 (包括預計未來售價和完工成本)提出質詢;
進行敏感性分析,對管理層在釐定可變現淨 值時採用的主要估計和假設作出調整,以評 核管理層在評估可變現淨值時可能存有偏見 的風險。
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香港小輪(集團)有限公司 二零一七年年報