地換山移香港海港及土地發展一百六十年-何佩然 — Page 1

地換山移
地港 發海 展港
及
香港海港及土地發展一百六十年
地換山移
土香
何佩然 著
土地發展一百六十年
கு
何佩然 著
商務印書館
Early twentieth century Hong Kong Island and Kowloon Peninsula, with reclamation carried out at the Royal Naval Base.
name.
20 世紀的香港島及九龍半島,海軍基地正展開填海工程。
香港海港及土地發展一百六十年
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PUBLIC RECORDS OFFICE OF HONG KONG
何佩然 著
Public Records Office of Hong Kong
Ret. No.
Ac. No. 13 10 8 9
Date
19 SEP 2004
商務印書館
333.
鳴謝
地換山移
香港海港及土地發展一百六十年
作者:何佩然
責任編輯:黎彩玉
封面設計:Foremedia Design & Production
出
版:商務印書館(香港)有限公司
香港筲箕灣耀興道3號東匯廣場8樓
http://www.commercialpress.com.hk
印刷:美雅印刷製本有限公司
九龍官塘榮業街6號海濱工業大廈4樓A
版
次:2004年6月第1版
商務印書館(香港) 有限公司
© 2004
香港特別行政區政府土木工程署
ISBN 962 076335 1
Printed in Hong Kong
版權所有。本書任何部份之文字及圖片版權,屬各有關
機構及人士。未經版權持有人書面批准,不得以任何方
式翻印、仿製或轉載。
香港近160年以來的城市發展,見證了近代科學技術的進步及人類制勝 自然環境的能力,有關海港的開拓及土地資源的運用,更是城市現代化的
象徵。
2002 年春承蒙土木工程署資助研究經費,順利地開展了「香港海港與土 地發展一百六十年」這個充滿挑戰性的課題。 土木工程署成立雖然只有短短 數十年,但該署並未刻意要求以部門的發展作為研究主題,反而希望將探討 的時段推前至19世紀中期,以便就近代香港的海港及土地發展全面的分 析,為研究提供了更廣闊的空間,其鼓勵學術研究的精神,是值得欽佩的。
要就160多年香港城市的及土地發展作整體性的評估,委實不容易,幸 而土木工程署提供了部門珍藏的重要工程資料,使立論能建基於穩固的基礎 上,而該署各現職、已調任或離職的同事盧耀楨先生、曹德江先生、林滿甜 先生、劉正光博士、程錦昌先生、莫亦凡先生、盧劍聰先生、湯乃標先生、 林盛國先生、陸復民先生、梁健民先生、陳偉良先生、黃志斌先生、蘇偉光 先生、徐偉祥先生等,在百忙中抽空提供資料或接受訪問,不厭其煩地就工 程上的問題作深入的解釋,並就資料的真確性,提供寶貴的意見,使研究能 掌握歷年本港重要工程的發展脈絡,在此特申謝忱。
除參考官方資料以外,研究能於倉卒兩年內,涉獵龐雜的民間資料,應 感謝各研究機構包括香港中文大學歷史系、香港中文大學圖書館、香港大學 圖書館、香港中文大學亞太研究所等提供的協助。資料能迅速編寫成書,文 獻的蒐集、整理,文稿的打印、校對,端賴研究小組各成員鄭玲玲小姐、王 家健先生、姚穎嘉小姐、崔永健先生的努力不懈。香港歷史博物館、香港政 府新聞處、香港歷史檔案館、政府檔案處、地政總署,香港收藏家唐卓敏醫 生,慷慨借出珍藏,使本書能透過歷史圖像將城市的發展過程,一一展示在 讀者眼前,大大提高了本書的價值,在此謹致萬分謝意。 我的丈夫和女兒, 對我的鼓勵和支持,是我工作的原動力,研究能如期完成,他們實功不可沒。
礙於個人學養所限,本書行文錯誤紕漏之處甚多,倘內容、論理、資 料考證有未盡完善之處,還祈讀者不吝賜教。
序
香港作為一個濱海城市,開埠之初便以海島為中心,因此
和大海打交道,甫開始就成為香港政府的一項主要工作,興建
大小不同的碼頭,更是對外交通所必須踏出的第一步。
由於天然環境獨特,高山緊貼海傍,可供發展的土地資源
匱乏,加上人口的壓力,移山填海與天公爭地,也極其自然地
成為一個開拓土地的發展方向——也是過去百多年的唯一發展
方向。 打從1852年第一剷入海中開始,香港已成功爭取
了超過6,000公頃的土地,所以說絕大多數人的家園都是由移
山或填海,甚或兩者同時兼施造出來的,這話十分寫實。至於
造地對工商業方面的貢獻良多,例子更不勝枚舉。早期的如港
島的中區商業中心,中期的如觀塘工業區和葵涌貨櫃碼頭,乃
至最新正在興建中的數碼港和香港科學園,無一不是在填出來
的土地上興構而成。其中不少更是純粹利用拆樓的廢棄物料填
海得地,一舉而兩得,充份體現了香港人靈活節約,化腐朽為
財富的長處。這些填海計劃,多年來為成千上萬的人提供創業
和就業的機會、為香港的繁榮發展而奠下基石。如果說香港的
填海史,就是一部香港的發展史,其實也不誇張。
香港目前不少人對填海有種種批評,其中當然有一定的道
理。但我們試看歐洲荷蘭國的土地,約有五分之一的土地由填
海而成,但未聞荷蘭人被歐洲人,以至全世界人指責為破壞環
境,所以填海工程與保護環境,並非積不相容;填海工程與破
壞環境,也不必劃上等號。不過身為拓展工程執行人員的工程
;
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師,對一切批評,必須虛心聽取,並分析研究,擇善而從。同
時,批評者亦應該宏觀地、多角度地認識這問題,立論也必須
從理據出發,如此則可集思廣益,眾志成城。理據源自真確的
記錄和科學分析,真確記錄源自歷史,因此本書可填補這個真
空,其對土地與海港發展的過程和特性所作的詳盡分析,更可
為目前就填海對香港發展的評價,提供更廣闊的討論空間。
撫今追昔,我們閱讀本書,充份感受到前人求生存、求發
展之不易,會對目前的一切更加珍惜。鑒古可以知今,明鏡所
以察形。古人有云:「君子有三鑒,鑒乎前,鑒乎人,鑒乎
鏡。」我們作為香港土木工程師,目前雖然面對種種議論批評,
但只要認識這頁光榮的歷史、參考外地的經驗、明白我們今後
肩負起的神聖任務,胸中不期然充滿使命感和自豪感,承先啟
後,義無反顧。所以本人謹以本書獻給整個土木工程界,願大
家為香港的繁榮昌盛,繼續盡一分力量。
曹德江
土木工程署署長
曹德江
目
錄
鳴謝
1843-1883
1883-1945
開 1945-1982
拓
肆
多元
1982-2003
I
1. 地理概說 11
心
1. 維城填海 69
土地
新 1. 戰後重建 127
的
貿易港的建立 11
擴
序
地理特徵 13
西環至中環海旁填海 70 海旁東部填海 79
張
港灣深度 14
海港工程部 127 從土木工程處到
工程拓展署 128
2
2. 開拓九龍 88
心
1. 全港發展策略 197
拓展前瞻 197 土地規劃 203
從工程拓展署至
土木工程署 207
2. 維城選址17
2. 土地發展政策
136
九龍半島填海 88
建城藍圖 17
九龍塘花園城計劃 93
第一次土地拍賣 25
亞柏康比的城市發展藍圖 137 1960年代的城市規劃 139
2. 玫瑰園構思 213
引言
3. 護養海港 96
機場核心計劃 213 西九龍填海 219
3. 維港設施
3. 新衛星城市 142
33
疏浚航道 96
碼頭工程 34
興建避風塘 102
觀塘 142
3. 港口發展 222
6
修築海旁 36
荃灣 148
加強物流 223
興建燈塔 37
青山(屯門) 150
海港新設施 228
總 結
253
增闢避風塘 165
增建碼頭 170
疏浚航道 177
5. 促進國際貿易 182
4. 環境保護 231
環保填料 231
淤泥處理 235
沙田城門河護理 240
5. 旅遊設施 243
4. 交通樞紐 105
沙田 154
大型碼頭 105
4. 華人社區 44
上、下市場與太平山區 44
!
九廣鐵路總站 110
4. 維港新貌 165
機場填海 112
首項填海工程——文咸海旁 47
5. 戰時香港 115
5. 漸具規模51
填海計劃觸礁 51
上環至西環的填海 56 華人社區海旁工程 58
6. 小結 63
6. 小結 120
迪士尼樂園 243
葵涌貨櫃碼頭 182
啟德機場擴建 187
6. 小結 250
6. 小結 191
釋
258
·主要參考書目 260
引言
1997年回歸前後,曾掀起過一陣研究香港的熱潮,論者爭相以推翻主導了香港研
究超過一百多年的殖民地史觀'為本,企圖證明鴉片戰爭前的香港絕不是一個荒蕪的
小島2,回應那些認為殖民地統治是促成近代香港興起的主因的論調。其中探討鴉片
戰爭前香港的文化起源,或詮釋鴉片戰爭的歷史意義作為批評帝國主義入侵的不義是
主流思想。 為加入討論的熱潮,又避免捲入政治旋渦者,則以戰後香港經濟的起飛
及轉型為主題,也構成了20世紀末期,21世紀初期香港研究的另一研究重心。 這
些以香港政治或香港戰後經濟發展的研究重點,使近代香港的發展過程,過份強調政
治或經濟的影響,忽略了有關香港城市都市化的進程。
要深入了解香港城市的發展,必須首先認清兩個客觀的事實 :
今日稱為香港地區的版圖,自 1841 年以後,經歷過1860年及1898年兩次較大
規模的擴充。因此,1841年至1860年、1860年至1898年,1898年至現代,
香港的定義在地域上有很大的差異,這些差異是有其歷史因素的,也使香港的發
展,與土地的增加、開拓及發展扣上關連。 簡單來說,始自19世紀中期的香港
城市現代化,是先從港島起步,繼而進至九龍半島及新界。新界的文化發展在19
世紀中期並未直接影響香港島的都市化。
二、香港優越的地理位置,維多利亞港水深港闊,是香港發展為貿易港的關鍵這說
法,只適用於19世紀中期至末期,到了20世紀,這些觀點是需要修訂的。位於
港島北岸,東起自北角與紅磡角,西至青洲與昂船洲,當時稱為維港的水域,水
深可達 18 米 (59呎),當然可容納19世紀在海上行走的帆船、用作漕運的沙
¡
船,甚至噸位高達2,300多噸,吃水深至6米(20呎)的遠洋輪船。。但經年累月,
維港的港灣不斷受珠江三角洲的泥沙沖積,港灣已愈來愈淺,要維持港灣的運
作,人工疏浚航道是維多利亞港在20世紀初期仍能容納遠洋輪船的主因, 20 世
紀初期遠洋輪船的噸位已高達9,000噸,根據1920 年代的政府紀錄,停泊於香
港噸位最重的輪船,吃水量為10米(30多呎)。到了2003年,進入香港的輪船
噸位已高達 7.2 萬噸,吃水深達16米(52呎),絕不能停泊於維港,而港口重心
必須西移至馬灣海峽一帶。這說明了自20世紀以來,香港港口的發展是不斷依
賴基建及人力資源的投入,並非得天獨厚。
基於以上的兩個重點,有關香港土地及港口開發的歷史,便成了掌握近代香港崛
起至興盛的脈絡的關鍵,因此,以下的研究,除了可重塑一幅有關香港城市宏觀發展
的草圖以外,更提供了有關香港城市發展進程的新線索,為香港研究開闢新的蹊徑。
;
8
1843-1883
維多利亞城
的誕生
ii
1. 地理概說
貿易港的建立
地理特徵
港灣深度
2. 維城選址
建城藍圖
第一次土地拍賣
3. 維港設施
碼頭工程
修築海旁
地理概說
興建燈塔
4. 華人社區
上、下市場與太平山區
首項填海工程—— 文咸海旁
5. 漸具規模
填海計劃觸礁
上環至西環的填海
華人社區海旁工程
6. 小結
1
一個城市的自然資源、氣候、地理位置與對外交通,都是城市發展
的先決條件。香港——這個在19世紀中期興起的貿易中轉站,在上述
的幾項條件中,卻只得地理位置較優越,因此,這先天的優點,一直都
被視為 19 世紀中期以後香港崛起的關鍵。其實, 19 世紀中期以後世
界各國及中國的政治、經濟及軍事局勢的轉變,都是香港得以發揮其地
利作用的主因。
貿易港的建立
香港之能成為亞太地區的交通樞紐,是有其歷史的因素的。歐洲人
經印度來華貿易的航道,早在七世紀已被開發,在宋、元兩代中國的沿
岸城市如山東半島的密州、登州,兩浙的杭州、明州(今寧波)、溫
州、秀州(今嘉興)、江陰、澉浦、上海,福建的泉州及廣東的廣州,
都是對外貿易的重鎮10,而廣州的商貿地位在明嘉靖元年(1522年)中
央撤銷閩、浙兩省的市舶司,僅開放廣州一市後,有了突破性的發
展,成為歐洲東來和東南亞、日本等各國發展與華貿易的必經之地2。
明清之世,雖中央政府曾多次開放海禁,但亦無改廣州市在貿易上的重
要地位。
在16世紀中期歐洲人積極在中國沿岸開發貿易中轉站,1575年,
葡萄牙人率先在澳門建立了其在華貿易基地。到了18世紀中期以後,
壹
維多利亞城的誕生( 1 8 4 3 - 1 8 8 3 )
11
壹·維多利亞城的誕生( 1 8 4 3 - 1 8 8 3 )
英人乘着工業革命後航海技術的突破,不斷向外擴張,不但覬覦葡人的
澳門 3,更多次派遣使團來華,要求中國開放舟山、寧波、天津等為通
商口岸,及開闢舟山附近的島嶼為貿易居停。1839年東印度公司遠東
貿易的專利權被取消後14,英商更爭相競逐在華貿易利益。位於珠江口
的香港島,可以說正好配合了19世紀中期以後對華貿易的市場需求,
盡佔地利優勢,鴉片戰爭的爆發,可以說揭開了香港臻身國際舞台的序
幕。但是要發展香港為貿易港,政府必須首先解決土地資源嚴重不足和
遠洋輪船在颱風襲擊下停泊的問題
。
今天香港的版圖,包括了港島、九龍半島、深圳河以南的新界及
230 多個離島5, 2003 年全港總面積為1,102 平方公里* 。 1841 年 1
月26日,中國在鴉片戰爭戰敗後,英國進佔香港島, 1842年8月,
中英簽訂《南京條約》,當時香港島的面積約有75平方公里, 1860 年
英法聯軍攻佔北京,10月24日中英雙方簽訂《北京條約》,中方再將
九龍半島界限街以南割讓與英國,版圖擴張了 10 平方公里,1898 年
中國外交再次失利,與英方於6月9日簽訂《展拓香港界址專條》,租
借了深圳河以南、界限街以北,及香港水域範圍內的230多個島嶼,租
借面積約為975平方公里”,令當時香港的總面積增至1,060平方公里,
大致上建立了今日香港的範圍。因此,當我們要考察19世紀中期香港
城市的興起,起點得由港島開始。
地理特徵
位於北半球北緯22°11'至22° 17',東經114°07'至114° 15',面
積只有75平方公里的香港島,位於華南丘陵向海伸延最南端,地貌與
華南地區相似,呈丘陵狀。島上多山,地勢在非常小的範圍內,有明顯
的空間差異及頻繁的變化。高地並非集中於中心,而是零散分佈於各
區。低地面積非常有限,港島的北岸和南部沿岸,有狹長的海岸低地。
自北岸向南轉則為一列東西走向的丘陵,丘陵西起有 554 米高的太平
山,東有531 米高的柏架山。港島從北向南傾斜,南部地勢較平坦,高
程約為 250-300米,突出的高地為赤柱半島和鶴嘴半島,丘陵呈南北走
[] 18
。
總括來說,港島可供發展的低地十分缺乏,地理環境特性是內陸地
區與沿海地區的天然界限,沿海地區條件較優,而地貌以陡坡較多的內
陸地區,並不太吸引。地勢特質促使居民聚集沿海,當人口增加,需要
更多土地時,唯一的方法是在陡坡上興建房屋,面對土地資源匱乏的情
況,在19世紀中期被形容為一個荒蕪的港島”,必須大量投放人力資
源移山填海創造土地,彌補先天不足
。
位於太平洋西面,南中國海岸珠江口的香港,屬亞熱帶氣候,每年
的6至10月,在菲律賓東邊海面形成,而北上向南中國海移動的颱
風,每年平均會有5至6次20,這些從西太平洋吹向香港的熱帶氣旋,
地換山移
香港海港及土地發展一百六十年
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地換山移
香
港海港及土地發展一百六十年
1.1
對香港島的沿岸造成極大的破壞,每次颱風過後,本港地區持續有暴
雨。據天文台1884至2002年年間的紀錄,本港錄得最高的單日降雨量
為 1926年7月19日的534毫米,是1884 至 2002 年全年平均降雨量
2,221 毫米2的24%,而每年的雨季(5-9月)與旱季(10-4月)的降雨
量差異極大,可達900-3,000毫米,土地資源不足和不穩定的氣候,
對香港日後的高速發展,增加了一定的困難。
14
港灣深度
要將香港發展成為優良的轉口港,除考慮本身可開發的土地資源及
氣候特性外,在海上貿易的年代,港灣的深度是港口發展的基本要求,
有時甚至可以彌補資源不足的缺點。船隻停泊的理想地點,必須具備一
定的深度,並可作為颱風的避難所。1806年東印度公司的水文地理學
家賀斯布(James Horsburgh)在香港海域附近進行勘探,發現汲水門以
西、港島與南丫島間的東博寮海峽、港島北面的鯉魚門及港島南面的大
潭灣,都是良好的避風處及船隻停泊的理想地點 23
。
根據哥連臣於1845年發表的地圖4,當時圍繞港島水最深的地點如下:
1. 位於港島東岸的鯉魚門海峽(Lyemoon Pass),水深可達46米(150
呎),與新界大陸相隔只有0.4公里(0.25)25,為東面進入港口的
瓶頸地帶,船隻可躲避颱風的吹襲,是附近理想的避風點。
1.1
位於北半球北緯22°11'至22°17’,東經 114°07,至114°15',面積只有75平方公里
的香港島,在19世紀中期被形容為一個荒 蕪的小島。
1.2 港島北岸的太平山,是監察維多利亞港的理
想據點,也是發佈訊息的基地。
1.2
1.3 位於港島南面的鴨脷 洲,在19世紀中期是 較早開發的漁村。
維城選址
2. 位於港島西南,南丫島東北之間的東博寮海峽(East Lamma Channel)
水深可達46米(150呎),是船隻從南邊進入香港的必經之地,港島
西南的香港仔有鴨脷洲阻擋,是港島南面理想的停泊點。
3. 位於港島北岸的沿岸,後稱為維多利亞港(Victoria Harbour)的地方,
水深雖不及前兩地,最深處只有18米(59呎),但卻是東西面進入
香港的匯合點,可供當時的遠洋輪船停泊。
地換山移
香港海港及土地發展 一百六十年
+
上述的地點並未提及水深達58米(190呎)26、可容納遠洋巨輪停
泊的馬灣海峽,因在19世紀中期港口的開發,只能圍繞着港島附近的
海域進行。 此外,1845年哥連臣地圖中有關海港深度的評估,與2000
至2001 年政府海事處報導的數字亦有差異:鯉魚門海峽水深最多只有
43米 (141 呎)”,東博寮海峽水深則約為只有43米(141呎)*,而中
環沿海昔日的維多利亞港主要航道在不斷疏浚的情況下,只維持在 17
米(56呎)左右。沿岸港灣的深度,經歷了百多年後,受珠江下游的
沖積土影響會變得愈來愈淺,另一方面, 19 世紀中期的量度方法不
同,也是造成不同年代記錄有所差異的原因。
從客觀地理條件分析,香港島土地資源不足,每年5至9月受颱
風影響,最適合居住的地區應是一些既能躲避颱風及平坦的地區,根據
1841 年的人口普查,聚居於赤柱的華人有2,000人,筲箕灣則有 1,200
人,佔當時全港總人口7,450人的43%30,與其地理位置有一定的關係。
在 19 世紀中期,往來貿易的輪船,以用作漕運的沙船、帆船為
多,遠洋輪船吃水深度,與今天的巨輪相比,仍相去甚遠,港灣最深可
達 18 米 (59 呎)的港島北岸,實足以應付當時遠洋輪船停泊的需要,
而維港南面有太平山,北面有九龍半島可阻擋颱風,也不失為理想的臨
時居停。 因此,英人在水坑口(Possession Point)登岸以後,並未以
東面或南面的漁港為主要基地,反而於港島北岸建立軍事據點。英軍首
先在東角(現址銅鑼灣),繼而在石塘嘴一帶紮營,背靠可眺望九龍半
島的太平山,東角的渣甸山至上環沿岸,便順理成章成了重要的政經核心
區域,但英軍這個選擇明顯地增加了建城的困難。
壹
維多利亞城的誕生 ( 1 8 4 3 - 1 8 8 3 )
16
建城藍圖
政府於1843年設立總量地官(Surveyor General)一職,是現今環境
運輸及工務局的前身,籌劃城市及港口的發展,是香港最早成立負責土
木工程的部門。 1844年5月9日哥頓(A.T. Gordon)被正式委任為總
量地官。 1843年7月6日仍擔任田土廳廳長(Land Officer)的哥頓,
17
1.4
地換山移
香港海港及土地發展一百六十年
就城市的發展草擬了一份建議書,是殖民地政府首次為城市發展制定的
藍圖”。哥頓看準了黃泥涌谷地廣闊的面積,建議以黃泥涌為城市中心
區,中環及金鐘半山闢為政府山,自灣仔摩利臣山(Morrison Hill)至中
環沿海一帶修築海堤,以方便政府管治及經濟發展;而政府山至海岸一
帶,因交通方便,可供外商建立商貿基地。皇后大道以南則發展為華洋
住宅區。
哥頓的建城計劃,不但就政治、經濟、民用提供了發展空間,平衡
了各方面的利益,並將建城的重要工程如興建海堤、修築馬路等列入議
程,基本上設計了19世紀下半期,以港島北岸,政府山以北及黃泥涌
區為發展重點的方向,至於港島西及南均未在建成藍圖上提及,這也造
成西面及南面較晚才被開發的原因。哥頓的建城計劃很快被政府接受,
只有黃泥涌谷地因地勢低陷,受沼澤瘴氣影響,恐影響健康,沒有發展
+
為城市核心區3
33
。
18
1.4 1870年代的寶靈頓,左方為摩利臣山,沿岸
貨倉林立。
1.5 1870年代的維多利亞城,隱約可見座落海旁
的鐘樓和大教堂。
1840年代香港島主要的發展可分為幾個重要的部份,港島北部即
現址中環、金鐘一帶的地區,是重要的軍政中心,新成立的重要政府部
門包括美利兵房、域多利兵房、軍火庫、軍事醫院、警署、船政廳、域
多利監獄、郵局等,故該區又被稱為政府山;港島北面沿岸則為外資洋
行發展貿易的據點,私人企業積極與建碼頭、船塢及貨倉;現址灣仔、
跑馬地一帶則成為墳場、宗教團體、學校的基地34。1840年代末期,
模仿英國城市的建築,包括了1846年建成的政府總部美利樓、三軍司
1.5
地換山移
香港海港及土地發展一百六十年
+
1.6
感
其
1.6
1.7
19世紀末期從太平山遠眺維多利亞港的景色。圖左建築物為域多 利兵房,圖右為海旁東部(即現在的灣仔),沿岸盡是貨倉。
19世紀末的銅鑼灣,圖中央隱約可見奇力島,右方為1883年建成 的銅鑼灣避風塘,沿岸盡是貨倉與船廠。
1.8 建成於1869年的香港大會堂,為當時的文化匯聚中心。大會堂前 為甸地噴泉,該座建築物1933年被拆卸,原址部份改建為匯豐銀
行,部份於1947年建為中國銀行大廈。
20
-
1.7
壹
維多利亞城的誕生 ( 1 8 4 3 - 1 8 8 3 )
1.8
21
地換山移
香港海港及土地發展一百六十年
1.9
22
1.919世紀下半期中環海旁景色,沿岸盡是洋
行、商行興建的私人碼頭。
壹
1.10 1880年代的中環海旁。當時在海旁行走的交
通工具包括有兜、轎、人力車。
1.10
維多利亞城的誕生( 1 8 4 3 - 1 8 8 3 )
23
地換山移
香港海港及土地發展「百六十年
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表 1.1 1841年6月14日售與私人發展土地概覽
土地類別
編號
面積
年地税 (英鎊/ 每千平方呎)
海旁地段
繁
2-5 10-13 · 15
20-
不等
0.9-12.5
(39 幅)
22 36 · 40-43 46-
บ
47 51-65 · 67-69 · 72-73
市區地段
10-11 18 · 20 22-
5,512.5 平方呎
1.81
(75 幅)
23
ን
45
1-9 12 15-17 19
11,025 平方呎
1.81
>
43-44
21 24-41
46-49 53-72 75
80 · 87
聚
13-14
11,865 平方呎
1.77
42
14,175 平方呎
1.83
50-52
不詳
不詳
郊區地段
1-18
5英畝
0.045
(22 幅)
19-21
聚
23
不詳
不詳
上市場
1-118
504 平方呎
1.98
(118 幅)
下市場
1-150
800 平方呎
1.25
(150 幅)
資料來源:
CO 129/2,“Mr Gordon, the Land Officer's Report on the Northern Face of Hong Kong”, 6 July
1843, pp. 152-176.
1.11 建於1863年的大鐘樓,位於中環畢打街,鐘樓後隱約可見第一座船政署。
令官邸、香港會會所,1847年奠基1849年建成的聖約翰教堂,使港島
儼如一個英式的小城。
港島北岸能迅速地發展為城市核心,私人企業對該區的重視,有一
定的影響。為減輕政府的負擔,加速城市開發速度, 1841年6月,英
軍登岸以後,政府馬上公開拍賣土地,希望透過賣地獲取資金,並利用
洋商開發港島,在是次拍賣中洋商對島上各區發展潛力的評估,反映了
港島北岸的優勢。
第一次土地拍賣
殖民地政府於1841年6月7日發表公報公開出售的第一批土地可
分為四類:海旁地段(Marine lot)、市區地段(Town lot)、 郊區地段
(Suburban lot)及市場地段(Bazaar lot),拍賣因技術上原因被推延一週
至6月14日,故土地正式成交的日期應為1841年6月14 日,有關細
則可參閱表 1.1。
有關政府首次拍賣地段的數量及地段編號,有頗多的錯誤,現有的
著作大多認為 1841年6月出售的海旁地段有50塊土地35 。根據 1886-
1887 香港土地委員會的報告 36 及地政總署現存1842年璞鼎查(前稱砵
壹
維多利亞城的誕生( 1 8 4 3 - 1 8 8 3 )
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地換山移
香港海港及土地發展 一百六十 年
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壹
維多利亞城的誕生( 1 8 4 3 - 1 8 83 )
00
1.12 現存於地政總署的1842年璞鼎查地圖。紀錄了政府編號的第一批土地,數量共有100幅,最大編號為73 號,當中有
些號碼闕如,亦有號碼被重複在不同地段上使用,政府並沒有成功地出售全部已編號的土地。
甸乍)(Henry Pottinger)的地圖所載”,1841年由政府規劃並已編號的
土地數量有100幅,最大編號為73號,當中有些編號闕如,亦有部份
編號重複在不同的地段使用。 就1841年6月7日準備出售的海旁地
段,當時的商務總督的代秘書及庫務司(Acting Secretary and Treasurer to
the Superintendents of Trade) 摩利遜(John Robert Morrison)曾作過評述,
認為殖民地政府公開拍賣的土地,只有50幅海旁土地符合出售條件。
該評述可能是導致日後有關香港最早成功拍賣的土地有50幅這錯誤說
法的原因,實際上在1841年6月14日成功售出的海旁地段共有39幅,
市區地段 75 幅,郊區地段共有 22 幅,市場地段 268 幅。至於土地
的年地税亦並非像摩利遜的記述一樣,每幅土地均為10英鎊,這些
資料都是了解早期土地發展必須澄清的問題。(詳細資料可參閱
表 1.1)
從1841年6月14日的土地拍賣,可粗略地看到北部沿海的重要
性、39幅面積約共547,031平方呎的土地(不包括那些面積不詳的地段
在內),每年可為政府徵得3,232英鎊年稅。市區地段供私人發展的有
75 幅土地,每幅地的面積大部份為11,025 平方呎,地税為 20 英鎊,
一些面積只有一半即 5,512.5 平方呎的土地,地稅則按照土地的面積調
整為 10 英鎊,政府每年的地稅總收益約為1,340英鎊。 供私人發展的
郊區地段共有 22 幅土地, 18 幅面積每幅為5英畝,地年稅約10英鎊
左右,由於政府沒有向第19至21和23號地段徵收地稅,估計超過100
英畝的土地,只可為政府每年帶來約180英鎊收益。市場地段分上市場
及下市場:上市場的 118 幅土地,每幅地面積為 504 平方呎,共計約
有59,472 平方呎的土地,每幅地需向政府繳付年地稅18先令3便士;
下市場則有 150 幅地,每幅地面積為 800 平方呎,共計約有
120,000平方呎的土地,每幅地需付年地稅1英鎊2先令6便士,估計
上、下市場可為政府每年帶來276 英鎊收入。可見政府每年可透過海旁
地段徵收到較多的地税
。
1844年至1854年十年間,香港的發展相當依賴英國的經濟支援,
最少的一年為1854年的5,966英鎊,佔政府財政總支出的18%,最多
的年份為1844年達54,234 英鎊,佔政府財政總支出的85%。因此土
地拍賣及地稅收益,就成了政府早期主要的經濟來源。19世紀中期至
末期,地税的收入佔政府收入的比重相當大,1855年高達30,203 英
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27
壹
|
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占賽治
36
4,600
25
5.43
表 1.2 香港海旁地段首次拍賣紀錄
(Framjee Jamsetjee)
細小民房
38
代爾
(取消)後改為 64
7,616
57
7.48
(Dale)
年地税
土地面積
地段編號
(平方呎)
年地税 (英鎊)
(英鎊/每千
買主
用途
麥域卡
40
6,000
75
12.5
(MacVicar & Co)
貨倉
平方呎)
麥域卡
41
9,700
95
9.79
貨倉
連西公司
(MacVicar & Co)
2
7,000
80
11.43
(Lindsay & Co)
貨倉
羅信公司
42
11,500
100
8.7
貨倉
寶順洋行
(Fox Rawson & Co)
3
7,800
64
8.21
貨倉
(Dent & Co)
端納公司
43
16,500
115
6.97
貨倉
寶順洋行
(Turner & Co)
4
6,900
65
9.42
(Dent & Co)
貨倉
勒建士
46
30,600
265
8.66
律敦治
(Captain Larkins)
貨倉
5
5,400
50
9.26
(Dadabhoy Rustomjee)
羅拔臣 愛班尼貨倉
47
35,000
250
7.14
7
巴特與康德
(P. Robertson Albany
貨倉
6,321
49
7.75
工作坊
(取消)後改為 61
(Bates and Kent)
8
卡華治
(取消)後改為 67
7,740
60
7.75
民房
(Pestonjee Cowasjee)
9
麥域克
(取消)後改為 62
6,966
54
7.75
51
>
52
不詳
205
不詳
55
12,096
93
7.69
(Markwick)
Godowns)
怡和洋行
(Jardine Matheson & Co)
愛德華
(Edwards)
貨倉
貨倉
律敦治
史葛
10
9,600
52
5.42
貨倉
56
5,418
42
7.75
(Heerjeebhoy Rustomjee)
(Scott)
11
11,200
52
律敦治
梅路
52
4.64
(Heerjeebhoy Rustomjee)
貨倉
57
17,544
136
7.75
(Murrow)
賀利地
民房及
巴斯
12
10,600
38
3.58
58
17,544
136
7.75
貨倉
貨倉
(Holliday & Co)
房倉
(Pybus)
畢打
哲美公司
13
10,800
32
2.96
貨倉
59
2,322
18
7.75
(Pedder)
韋斯特
15
15,900
20
1.26
中式民房
60
780
7
8.97
(Webster)
18
費爾安
11,610
90
7.75
民房
63
2,322
18
7.75
(取消)後改為 53
(Christopher Fearon)
19
奧斯華
民房及
(取消)後改為 54
24,768
192
7.75
68
10,062
78
7.75
(Oswald)
房倉
20
16,200
111
6.85
律敦治
(Dadabhoy Rustomjee)
(Gemmell & Co)
占賽治
威特
(White)
仁記洋行
(Gibb Livingston & Co)
皮巴斯
(Framjee Jamsetjee)
中式民房
尊費查公司
21
14,400
150
10.42
貨倉
(Innes Fletcher & Co)
哲美公司
民房及
22
156,100
140
0.9
69
10,062
78
7.75
72
不詳
不詳
不詳
73
不詳
不詳
不詳
(Pybus)
(Gemmell & Co)
房倉
怡和洋行
(Jardine Matheson & Co)
怡和洋行
(Jardine Matheson& Co)
地換山移
香港海港及土地發展一百六十年
32
(取消)後改為65
18,060
140
7.75
28
賀利地 懷斯公司
(Holliday Wise & Co)
約 547,031 約 3,232
資料來源:
CO129/2,“Mr Gordon, the Land Officer's Report on the Northern Face of Hong Kong", 6 July 1843.
總計
29
1.13
1.14
1.15
1.13 填海工程開展前的西環,相當荒蕪(攝於1969年)。
1.14 1860年代末期1870年初期的西角,填海後發展成堅
尼地城。
1.15 1870年代的東角及寶靈頓(鵝澗)圖中央房屋為怡和
洋行物業,左方為奇力島。
1.16 位於東角(即現址銅鑼灣)的怡和糖廠。
1.16
169
2 love homel
Rent
6 6966 254-
Marim Lots
granted by A.
Johnston
fer
at the average rate of flo" of 1/4th June
bring
Claimants
Mr Markurich
2372. 18...
851166
Mr. White
Mr Sale
18060
140.
1841.
annumber 129 square feet
Mamers
Part of med. Let 4.9 of Captem Elbert's sale and afterward.! granted in Dr Markwicki
not built upore
China house have been built upon this Tot
Torfected Set 138 of Captain Ellest's hall, afterwards grants.
surrounded by.
4.
dea Wall
Holliday Wise Of Forfarted for 1° 32 of faltem Albert's cole, ofterwards growled to Mitt Holliday Wise H. Surrounded by
As such Lot.
a. Sea Walla
Put of forfeited. Sot 48 of Eafter Ellint's Sole afterwords granted in Pestenjer forager, who has built
Awedding houses
7740. 60.
Gestängers forentzen.
10062-78.
Gett Singston V
Remains unimproved
10062.78
Thot built upon.
(Sequel) A.F. Gordon,
Land Officer.
Michaud Moomal
1.17 1841年6月14日出售海旁地段的業權登記表,表上清楚列明地段編號、土地面積、年差餉、
業權人姓名。
鎊,為政府全年財政收入的63%, 1853至1862年的9年間均佔財政
收入的41-63%
。
1841 年6月的土地出售情況,地税的價格,可反映自灣仔至中環
的海旁地段,土地遠較位於港島東郊或上環的市場地段昂貴,因此重要
的海港建設及基建主要設於北岸。另一方面,鑑於洋商爭相競投北面沿
岸地區,興建碼頭、貨倉及民房,政府亦借助了商人的經濟實力開發港
口。港島北岸能逐漸成為城市的核心區,不單是殖民地政府的政策,亦
是當時洋商的努力。政府對洋商的倚賴,也為19世紀下半期加速城市