1985-10-25 — Page 47

業市道由

新世界發展有限公司董事長兼總經理

物業市道復甦,由三月開始即見楚 人耳目,排隊買樓浪潮年內已出現四次 第一張是城市花園,第二黃埔花園 ,第三泿杏花邨及最近的康澤花園,狂 颺的數度出現,炒樓風由年初的方興未 艾,演至近期的飛砂走石,中小型住宅 樓價急升達三成。

豪華樓宇方面,雖祗佔香港地產市 場約百分之五,單位數量亦十分有限, “但在政治前途明朗及外商不斷在港開業 相激下,八四年開始復甦,目前市值如 以八二年地產低潮來量度,上升幅度亦 有三至四成,個別地區如港島南區,更 有升達五成者。

年內的寶地成績,的確使人矚目 金錘二段開其先河,繼而是九月二十四 日官地拍賣,九龍灣一幅工業用地,便 以一千四百九十萬成交,比八〇年十一 月五千七百萬元售出,相差以倍計,屯 門非工業用途三千萬元成交,顯示出地 .價比低潮時上升一倍。

平而論,地產近期的狂升,不能 排除投機成份在內,如果以正常市道分 析,樓價全面增長介乎百分之十至二十

新世界發展有限公司 董事長兼總經理

!先生

是比較合理的事。

作爲地產商言,無庸置疑,基於炒 寶可促使樓價的上升,是不應反對的, 他們本身亦負有風險,惟是作爲香港的 一份子,則希望社會安定繁榮,過份的 炒賣,不止使實際用家支出增加,亦間 接妨礙地產市道的順利發展。

雖然有人建議由政府立例加以管制 但在自由社會來說,此又難免矯枉過 正,於此,銀行界已首先降低按揭成數 而地產商亦採取應有步驟,如最近康 澤花園的發售,便是採取先繳銀行本票 萬元訂金,才實行抽簽方式,祈使用以 壓制炒賣。:

談及炒賣,則又涉及供求問題,根 據中英聯合聲明附件三「關於土地契約 j第四條申明:批出的新土地,每年限 於五十公頃,不包括批給香港房屋委員 會建造出租的公共房屋所用的土地。有 人認爲,五十公頃土地,在人口增加及 市民改善環境壓力下,顯然不足,亦是 做成樓價上升之主因。

不過,這是中英雙方定下來的協議 條文,更是根據過去五年港府推出官地 的平均數字,經過變方政府考慮過往的 供求情况而得出來的結論,並不是隨意

·訂出來的。基本上已經非常足夠,其用途 及樓宇面積比例,今後應符合現有的用 地規則,不應放寬或更改,否則牽一髮 而動全身,影响地產發展商及銀行界投 資信心。

香港地產建設商會會就此開會談論 過,我們也一致認爲,每年批地五十公 頃已經足夠,如果是無節制地推出土地 ,遲早會導致地產再度出現不景氣。

不熟悉地產業的人士,對五十公頃, 的概念可能不大清楚,舉一個例子 「天爲大家所熟知的尖沙咀東部,整個新

服務行業爲未來增長的關鍵

滙豐銀行經濟研究部 ·

對遠東地區的主要出口國家來說 一九八五年是希望逐漸幻滅的一年。主 要由於美國經濟增長較預期爲慢,故南 韓及台灣均已調低其今年的國民生產總 値增長預測,而新加坡更恐怕會出現負 增長。至於香港亦不能例外。料會溫和 增長。:

雖然港貨出口已見放緩,但今年的 經濟表現也有若干出色之處,首先,通 貨膨脹正繼續由去年底的低水平進一步 下降,估計今年全年將不會高於百分之 四。另外勞動人口維持-

分就業,目前

·失業率僅企於百分之三點五左右水平 在製造業方面,亦無顯著的解僱情况出 現,大多數工業的產出亦能達到所需的 生產水平。工業環節就業的輕微下降, 已由服務行業吸納彌補。由於利率大幅 下降,股市及地產市道維持暢旺。儘管 出口放緩,但香港今年往來賬可能會見 到二百二十億元的紀錄性盈餘,特別是 勞務出口,料增達百分二十。全年本港 H來襲盈餘可能估本港生產總値百分八 上年則低於百分五

許多人將港貨出口的疲弱歸咎於美 國經濟增長緩慢,這只解釋了 部份原因 。近期的一些調查顯示,港貨在美國市 塲正面對愈來愈强大的亞洲及歐洲廉價 產品競爭。當一九八三及八四年美國入 口勁升時,許多美國入口商已增加向其 他貨源採購,至現在需求減弱,部份這 些其他貨源仍能佔據市場,傳統的供應 相對地受到侵蝕。此外,今年較早時美 元強勢,促使入口商向那些本國貨幣不 與美元掛鈎的國家購貨。倘若近日壓低 頂的行動能夠收效,上述特殊因 素的影響可望消減。 : 在半年經濟檢討中

可將本港

步通的

生產總值由較早 百分四點五至五。此 .

但分七調低爲

"以要調 瓦較預期

低,是因爲出口及私 爲慢。然而,最終情况可能會較這保守 又或者是過度謹慎的經濟評估好得多。 美國第三季的經濟表現遠較上半年

爲佳,而大多數經濟學者均相信第四季 會比第三季再進一步。若然,這將有利

於美國增加對港貨的需求。與此同時

·雖然美國國會內的保護主義者正努力爭 取支持" ·如成衣等貨品入1 根總統及其顧問却堅定的抗拒這方面壓 力。倘若近日採行的抑壓美元的措施收

要求制訂保護主義法例的呼聲將會 消滅。無論如何,港貨出口的短期前景 已較過去數月有所改善。

中國近期的政府組織改變亦爲投資 香港製造了有利的環境。大埔工業邨的 佔用率已見上升,而有志在港設立據點

·從事中國貿易及找尋投資機會的公司數 目亦不斷增加。基於中國經濟改革的遠

·期目標,本港的經濟前景將愈來愈取決

·於服務行業而非工業的發展,蓋後者僅 佔本港生產總值的五分一而已。: 財政司預期一九八五至八六年度的

·政預算案將是收支平衡,主要是賴縮 減資本開支而達致。同時,政府收入會 因地產市道復甦而得益。官地拍賣價格 現已見上升,雖然買家或者會以乙種換 地証代替現金支付地價。過去三年, 種換地証的市道吊滯,但地產發展商現

·正伺機利用手上的換地証。物業價格及 交易的增加,將使公司湓利稅增加。無 論如何,政府賬項的健康狀況,已預兆 一個好年頭的到臨,而料想財政司在下 一個財政預算案中,當可毋須增加納稅 人的負擔

·開發區祗有六公頃多一點的土地,酒店 、辦公廳、住宅、停車場、休憩場所一 應俱備,發展的時間長達六至七年。如 果以五十公頃來計算,即是每年要批出 八個相當於尖東的地皮,一來市區也無 法再批出這麼多的地皮發展,二來地產 界也無法承受。

在過去多年來,香港每年批出的土 地都不超過五十公頃,就算是在地產的 高峯時期,大量官地推出拍賣亦不足此 數,而且大地產商也不是要依靠政府批 地來作買賣的,同時也不希望看到地價 急升,祗是怕土地供量過多而令地產業 衰頹不振,最終影响整個香港經濟繁榮

另方面就是土地的利用問題,由於 些舊有市區土地的分割甚爲零散,且 業主過多,致使重建困難,尤幸港府已 決議成立工地開發公司,由政府以公允 及合理的價格去收購舊型物業,然後與 地產商共同發展,此政策不止可改善社 區環境,對土地的無形增加,亦大有裨

至於目前的地產市道,如果排除狂 烈的炒賣成份,則可謂穩步而良好發展 ,今年上半年樓宇買賣契約在二萬五千 七百四十一份,比去年同期增逾百分之一 六十五點六,與八四年下半年比較,更 上升百分之七十八點六,今年首季的總

·樓宇買賣數字,便比八四年全年多出三 分之一。

在個別類型來說,中小型住宅樓價 自去年十二月至今年七月,升幅便已遠 三成,現時市區住宅樓宇售價,便是在 每方呎千元左右。

但實際的售價,則仍要視乎地區及 交通是否便捷而定,上環區是介乎七百 餘元至六百餘元一方呎,西環則八百至 七百不等,灣仔由九百餘元至六百餘元 北角、銅鑼灣及筲箕灣區亦差不多 柴灣區則五百餘至七百多,薄扶林及堅 道一帶維持在千元水平,但此仍要視乎 樓宇的建築材料及附加設備作準。

九龍深水埗區是六百餘至八百餘元. 一方呎,尖沙咀在千元間上落,旺角九

與日本富工銀行合作 携手促進香港繁榮

百餘至八百多,觀塘是超過七百元,而18 九龍城區則七百元至四百多元亦有。

新界葵涌五百多元至六百多元,沙 田維持在五百元,大埔四百多至六百不

豪華樓宇方面基於供求較少,且需 求亦多,價格上升最好,現價每平方米 爲一萬五千元,位置良好的租值更上升 五至六成。

不過,現時不少地盤已在加緊動工 中,預料年內至明年,不少新建住宅樓 宇會次第落成,在貨源-

足下,價格會 趨向穩定。

辦公室樓宇方面,則趨向個別發展 ,中區商業區在八四年時有五百五十萬 方呎經已租出,但區內紙有四十萬方呎 新供應,至做成短缺現象,現時市值租 金介乎每方呎十至二十元間。惟是一般 估計,中區年內會有約二百萬方呎的辦 公室大厦推出,其中包括交易廣場的 百二十萬方呎在内,故此,租值會受到 一定的壓抑,除非交易廣場的實際租出 率遠五至六成,情况方有變更。

尖沙咀及尖東方面,由於廠家多愛 .在此等區域設立辦公室,至使出租率幾 達百分之百,目前平均租值約爲每方呎 十一元。

次商業區如灣仔、銅鑼灣、油麻地 及旺角等地,價格變動不大,且仍處於 低水平,但一般預測這些地區接近地鐵 站或停車場的商廈,租值年內將上升 至三成,灣仔區目前的租值平均每方呎 十元,與尖沙咀便相去不遠。

.廠厦的情况已見改善,尤其是從最 近工業用地拍賣地價上升一倍可見端倪 惟是基於工業已漸踏上高科技化途徑

·廠家對廠房設備的要求亦日見增高,

·新式廠房需求孔亟,舊式者便乏人問津 現是主要工業區內,廠房的租金,每 方呎便介乎三元半至四元間。

·展望未來,相信本港地產市道仍會 向好,且在政治穩定及工業發展蓬勃下

租售情况會穩步上揚,惟一日三變的 過分被動,則不會再發生。

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