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報日僑

一期星

日五月一十年四八九一公年三十七國民華中刊特資投外海

海外投資

海外物業投資流行

、夏威夷,以及科羅拉建成本爲合。投資物業行服務支持工商業發展|其餘百分之四十二從事 多州滑雪渡假區等地,應選擇具有竺度發展±?這些均投資地 非耐用品生產的人口中 一均有很多用作第二住家,力之地區,否則物業難、點前首先要考慮的基本],百分之十獄生產校集 之豪華屋邨住宅,除非 以有資本治值能力。該問題。經過詳細研究後;百分之八生產精品

投資者準備在一年的邵|地區應有多元化經濟基 ;美發現美國南都的 3.成衣及皮革製品百 份時間內,把道類物業礎,不應單獨依靠旅遊「陽光地帶」尤其是在分之力從事造纸、印刷

業成任何一種工業。

·薩斯州,完全具備了上 及出版;百分之七件製 英國德薩斯州達拉|述所提及的各種條件。造化學品;及百分之 點四產石油及搖。 一

原方面亦非常豐富,例

作爲自住用途,否则没 資迅辇豪華住宅不合 化算。因爲了些物業之 梃期比較短,而且有季 筋性,並非整年均能租 出。以利潤灃力而言, 畫種投資屬於易

市正具有以上所述幾種 投資物業條件,該市之 經濟多元化,是美國發

有關德薩斯州的統 計驚料,亦符合了瑠美

在美國的大城市, 有大量豪華住宅大厦可 供外國投資者選擇,一 些坐落位和尚地區、 質料徒,或有相郈優點

展最迅速城市之一,其所好的準則。 |失業率亦美國各大城 德薩斯州目前是美

·第三個人口最多的州 市中最低的。德州降近 多個州,例如新墨西哥一份。一九八二年,德州 州等,均有以上之投資,是美國第二個發展最迅 嵌件。

在製成品總出口方 面-德州只稍遜於加利 福尼亞州及伊利諾州。 “德薩斯州在天热资

一如,它是波特蘭水泥的

|最大產地,另外,在致 速的州。但根據美國商 |機產量、原油生產及原 璒美集團認爲,决業部經濟分析處的最新 油提煉方面:亦居高美

之物業,定期吸引到宮定物業價值的重要因素。資料顯示,目前德州巴|首位。德州目前的石

顧問公司事事代勞 中

並非是樓宇的外貌及隈升爲全美發展最迅速 油探活動及石油懿 有買家購買,亦屬理想

其建築用料,物業本身的州份。 之投資物業,投資者甚 至可以在攝入一幢道雜,提供流動現金之資力才

產階級亦分杯羹

一分别居於全國第一及第 以人口而言,美國二位,其天然氣偉亦

·物業後它空監,没有

是眞正决定其價值之因. 【全國二十個人口最多的爲全國之冠·煤產量 素。最重要的一點是物城市中,随州的侯斯頓則居全國第九位。 租金收益並不重荽、要

「業之長遠氣值,應該長

位於男方位。此外揆 · 德州爲美國第三美 高水平。 斯頓目前是美國發展最,爰業地區,機產品的生 期均保留

中等階居屋邨

.樂的反而是物粟有實質 , 香港人很有國際觀念,投資不限本地,而是一業稅等,租金的收入與利達七至九屈,在這一切 資本培植能力。 眼放四海,所以一直有不少人喜戲在外地回業投有利條件下,英國不失爲物業投資好地方。 汗,選擇以政治和經濟穩定國家的高質物業,張 羗加雖然亦擁有優惠條件,但部份專家認爲一住宅 據經驗是能有效和最安全可靠途徑。日前本港入市則要十分小心,因爲美國息口尚高,展望不

|

逗繼之物業價格經 迅速的城市。 ·產僅次於加利福尼亞州 常起落不定;倘若匦內 新樓供過於求,樓價自

德薩斯州是美國第一及阿華州。德州產牛 在某幾種情况下,「然下跌。不過,若樓價 二個失業率最低的州,重現居全英第二位,而 亦有不少海外地產顧問公司爲客戶提供專業性的次將來亦難大幅下降,故此影有購買力,事實羨投資中等港居屋邨住宅保持在舊樓重連成本以,其他人口較多的州份如,其在售價牛隻所得的現 履問服務。帮助小們尋找政治及經濟穩定的地方|國某些地區物業市這並不好。

| 可有柜當吸引力,投資 下,持建築業逐漸復甦,紐約州及加利威尼亞州金收錢方面,則居全國 ,將資產分散投資。

日前美國正處於一個新時期,息口高,通股一書區在抵價仍在合理水一高,樓價來會回升。因等的失業率均较德州爵之首。此外,德州的教 在挑選物業時,初步要考度因素包括有;宮低,經濟發展览步增長,此種情形以往未會出現,九地區廣路道類物業,唱檢實離合投資高。全美二十個大城市,物及棉花產量亦居全美 地政治經濟前景,該地外匯管制法例、物業法例 渴,明年走勢如何,一時向難决定。今年又是總 ,而無價以低於舊樓虫一收益獲得安全保證。 中,侯斯頓爲第七個設之冠。 、粗務法例、收益税制、物業稅及對外國投管者統大選年,今後誰人執政,當有某種程度影响,

的限制與保障;然後要深入搜集市場的資料,例忨多數歡客人觀望一下。根據大多數地產 投資 書還熱油反對,但限時收、體與隆曾力店當機,無下降雄芬外,其他很多地方都有不愿意現象。 1 一節:最後要詳細分析物業的地點;锌憫、樓宇 而加拿大榄濟亦受到美國很大影响,去年的 霞老、设坻設施、能否爲伉地市場接受、轉售港、經濟情况並焦好轉,今年息口亦比去年高,市中 賁、租金收息率、樓佰坦値褾力,購買條件及按心雲價每咷加幣一百二十至一百三十元,只接近 成本水平,但空盘樓宇仍有不少,因此前景未明 一朗之際,以忍手爲佳,但如果作長遠投資,例如 起碼五年,這當然另議。

如地政市况、人口安澄、地點比較、物業空置率專家在近幾個月的調查統計中,除紐約物業市場

揭條件;當一切都符合投資操率,便是脚入獲利 帶離世界,政治經濟澄境校比定大概有災 英國及雄拿大等,是投資理想地方。以英國爲

·九七年問題是否使港入更熱衷於海外物業投 |例,雖然其物業市攝及買家都比美加爲小,但英

·國物業伯格去年及今年都有上升的趨勢,多數 資苑?目前似乎仍未有明顯跡象,有部份人士正 業地產商及經紀都一致認Ë英國物業憫格會微 因爲對前途懷疑,一切都不予考,最重要是取 上升,暫時做未有下跌跡象,加上現在英鎊疲 回現金,看常形勢再作打算。不過近年有一個現 ,買更覺廉宜。

「象是小商人,再業人士,中等階層市民也開始 此外英國的息率璐十點五頭,較美加爲低, 試作海外物業投資,値樣投資已不舒服於財雄勢 一樓宇按揭為十二點五至十三,除却野理費、物大常棄了。

外國人士投資美地產指南

人士可以參與各種各樣

投資者應小心挑選可

美國

物業

地點

選擇

司公限有(際國)業䶮理

席主基鴻柏

香港市民近來一低失業率的城市。 經常到有關投資

在運稔方面,美國

這些統計數字反映二十個最大的海中, 美國物業的介绍,一出兩項投資者需要知道|德州佔了五個。 但還類資料出現過的資料:第一、德薩斯 商業方面"德州的

·多,反而使私人投州的人口正不斷增長,各售業營業額現居美国 資者無所適從,不 而新移民均被勞工市場一次位,而银行存欸總額

!知適應把資金投资 在那裏。

边速吸收;第二、依,則居全國第三位,只在 斯州對住屋的需求很大,紐約州及加州之下。在 投資者在出决方尤以屋邨住宅樓宇爲全美二十個大城市中, 擇的,應與環美集 | 甚. - 逄些均是對住宅物候斯頓的银行癈

團選擇美國投資地|業投資者有利的條件。於第六位。銀行存歎增

長率爲百分之二十一點 此外,神州還有很 七。相反地,紐約的簽

·點一樣,事先 消仔細的考道。基 本上,現奂在選擇 投資地點時考慮的 ,該州居民的個人收入 要點,與一般外投█水平高露全美第三位。

多其他有利投資的因素

行存款則下降百分之五

基於上述各點:選

此外,觉得强耨的

營者首次在美國投,在一九八〇及一八一 |美集團達决定以德州作 【資時所採取的步牌是一致的。

兩年,全頤二十個大城 爲投資自的地。不論對 選美集團於一九七一年在加利噶尼亞州開辦市中,侯斯頓的生活,囊美或其客戶而言,这 營業-業務主要係買實屋邨住宅物業。後來由於該程度,居於全美第三位形均是一個最理想的投

·在美國,外貌投資土地按揭共败。 會不断進行這類發展計的問題。投資者通常不州地產投資市况逆轉(租金管制及其他有住客们最低的位鬱。另外,德安市湛。目前還美集團 投資媵場祇適合作 封,形成商業及寫字樓,會把物業交予專業管理 不利業主的法例先後通過書,最美邃將其加州物州爵英國第七糁稅率最在美國各地辖下的一再 的投資機會,不過,作爲長期投資,例如一些大河出現供過於求要像公司管理,而是交託漏,黨控股權出能,並開始「臀,一個地方的人口是低的州份,而個人入息八千個住宅單位中,位 |出選擇机一定要藉過零 可以隨時投資一、二千。投資警擁有寫字楼物 屋附近區域之朋友或 代的考瞧,以上是英國「萬美元,而在五十年內業有利亦有弊。并洛是居代管,但這難以稱得再找其他有利物業投資 個十分重要的因素。理州稅則全至——這是該一於德薩斯州的共佔八于 |環美集團國際市場事務須理會投資成果的人 租戶數目較住宅大殴租 上是專業管理。若物 【的新地點。兩年半後,想的投資地點應有勍 州能夠吸引外來居民及 型 董事麥蘭德的意見。麥士,但對一般小型投資客驚少。假若有大租戶 氏於一九七九年加入驻|者來說,紅熱切討布層一要到麻煩或袭茄欧莱管理公司可供選擇,但環美終於找到理想的發的人口增長,供應勞工,並持現有居民的童数因 市場的需求。但勞工供【素。 展區域。

一點是無論到那裏投資 我們訂下四項標準:應不可超過市場所需; 在製造業方面,彼物業,投资者必須興一 |美集團之前,歐洲多,適合,有時或會有人出一境,業主可能受到不利 個客戶之代表,食安評

影响。不過。寫字樓大一的公司。雖然美國有很 某農場的一部份,但

安物業管理公司,但並視,作爲琅美選擇投資地以免影响入口瀣入區 卅在一九八三年的製造所爆健而又信譽超著的 沾衣還群在漢國之報照一般資者亦不宜留,因一期還難生雞校 非全部均屬可界。投資點的準則。甜美韶塔一的速度。 業就業人數佔全國第五,物業管理機構進行交易 爲若投資者參與的是一

另外,該地區的生位,該州一千六百萬人才能得到成功的保障 赛,因此商廈長久以來者應選擇具有規模及有一個理想的物業投資琡境 業作了廣泛之研究。研個集團投資商場安排, 究報告要點如下:..

均成爲外人在美國的良好聲譽之管理公司,憲兵傭以下四項條件: 活嬴文及物業價格亦須一口中,從事製造業的人。 在未獲得集團批准時, 投資對象。投資寫字樓 因它們不致爲謀取小利(一)有利業主的法例,合理。除此之外,還有口超過一百萬。製造業 投資者若購到位置 農地

投資者是不可能在出困,大阪一如投資發冯,必一而损害本身公司之形象;八二)經濟發展蓬勃很多其他問題須要考惠從業員中,百分之五十,普通而管理完善的物業 其所有部份。

須選擇優良的物業,以 小投資者最適合投. 及發展潛質優厚;(三,例如:當地有何種製 未經整理土地 免日後出現單位空置或

資住宅屋邨物業。這類多元化的經濟基礎; 造業?搶地是否有多元 美妇很多大規模地租金收入欠理想之現象,物業可分三穬——用得及(四)物業價格處於化的經濟基磴?例如要 產公司,尤其是佛羅里

│第二住家之兼越屋邨住 合理水平。 投資者亦應避免購 一的資本 给値活力比第三達州的公司,經常在 一外推銷未桱整理出地 個別寫字樓單位,湖宅、大城市之豪華住宅 談及第三段的凭大 北投資者應避免選購的

·有深入跖識的人士,投,土地一棵難以轉讓。雖 農場,理由是校大而完 整的麻價值發達賴43 資塭類地產較爲適合。 然個別擁有寫字樓單位

.外國投资者挑選費 「她時,應該及懇揮最好

的——最昂堆的土地以 及較大面積與快高價之

時購買美國第一級

寫字樓大厦

八從事耐用品生產 +

, 當然可以獲利·但若 得位我想象管理

具有多藝工業來支持. 我深信:美集團內經濟,有沒有足夠的

中百分之十爲生產建築 材料:百分之二十七生 或金屬物品及機器;百

完善的物業,利潤將會 一大大提高。張美集團一 一 向的業務宗旨-物 業投資人士提供位置理 想及管理完善的物業,

分之七點五生產運 第一地感之地產市場,該這類單位像農追分割 大廈及中等階層屋邨住在我見理想投資地站||建模工具花 面的經驗,可給有意投一市场及搬入工業原料? 豪華住宅大厦·海美洲地產人士參考。當地的貿易 在美國之佛羅里達一:美集團很甲巴一及當地有沒有足夠的跟 加拿大多倫多市區優質物業。

鶴〔主要俱飛機)及

【百分之十二生產電器和

電子儀器及設備。至於

使投警者獲得更高利润

在香港十分常見,但在

|美國切並非普遍。因此, 在投資樓宇物業方,投資者應該購入整 ,需付現金台期一千萬一面,你可以選擇商業大 富洋樓,否則就一個單 美元或以上,在繳付包括簒樓大廈) 位也不宜購買。 們除欸時,切不要將土及住宅樓宇。投資商業

購物商 地按揭作抵押,而應以大廈或寫字樓大廈之風 購物商場及其他商 而屋,改建物業及機械除一般較住宅大威爲西 等作按揭。投資者若把。理由是建築商興建商 土地抵押,就不能獲得 業大夏及寫安國物業有 祗定之流動現金來應付一利潤高,因此發展商的

環美集團國際市塲事務董事麥澱循

·業物業,例如資及廠

房等,均是一般外國投 資者選擇之對象,不過

·投資這些物業須審

。現時,悅空薩物商挪 之利潤已經下降。投資 者須留意 購物商塲之

|响而下跌,陸近同類商

|海發展亦會成爲影响商

塲價值之因素。

小投資者應該購買 一些個別可容易獨立處 |難的物業,例如獨立式 房屋住宅屋邨單位或共 會式住宅大削單位等。 獨立洋房

對外國投資者而言, 若在美國購買獨立式

洋房,管理將成爲最大

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