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"HALI. 二期星

- SJUN 1973. NEFERENCE LIBRARY

日五月六年三七九一滕公年二十六國民華中

文徽年過八十四報日僑華興一第六第日五月五年発 WAH KIU YAT PO

公開租

的主因。

疏導逼密人口應放寬新男建廠建屋限制,

一九五〇年代,香港由轉口商埠逐而轉變爲 工業城市 A *爲迎合這個樹勢舊的需要 - 政府 晉定下图大政策

| 官地上臨時建築物的居民,而該建築物的所在地, 「又非位於近期發區內,且已在在十年以上的 築物;非新界原居民,亦可向政府申諮購買該 幅官地,興建永久性小型鄉村昱宇。其面與高 我,與原居民申踏者相同,但須繳納十足估定的 地質。

地的供窖問題,其次是土地的價格問題;二者有 相互影响的關係。

關於土地供應間,新界大部分可供發展的 土地爲私人所有。爲新城市發展而收購土地,與 公共用途(如建造道路、公園、運動場、遊樂 塲等。而收購土地,在性質上有很大的分別。 此小型鄉村屋宇新政策:對改善鄉村居住珙 因爲發展新城市而收購土地,有一部份土地保

·境慣有效果。如果政府能够在新界各交通方便地 用來出售,不能以抑族私人土地價值,而用來 在政府事有發展藍圖的地區,私人土地師被 |區分別新村建築區,規定的屋宇類型【增加政府的收入,所以給予合理的補償。但爲 限制使用。如屬地,准作原來用途。如在藍

及道路系統,鼓勵市區居民申請購地層。以三表示公允起見,爲公共用途而收購土地,亦藉于 面制盯前土地上已建有鸞宇,愆常將歷宇饰街, 分之一的市價收取地價,以申請配售方式,代替,合理的補償,對政府增加的負推並不大。因爲收 甲、迅速拓展公共工程,及儘快撥出多量 土 不准將星宇攬班。其中有獲得許可興建的,除了一公開標找。對於疏導市區過密人口,必有良好效 轉公共用途的土地,多在藍勵外進行,土地價值 公地出售。

[ 小型郷村屋宇外,八指原居民申請興建。

• 段低。監國內的土地,通常可以從五比二的交换 乙、决定排及計圖高度發展公私土地有 一其他類型的屋宇,就要繳補地價款。如果政府對

比率中取得公共用途的土地。即使將來嘅內的 資源,其被且以前所無者。

該發展區的發展計觀尚未實行,私人在圈內的

土地以下均價格收製,政府亦可以從出售土地的 丙、修改官契的若干限制,使更具吸引力 , 土地申請發展,很難得批准,因爲政府在

收入中取得收購的欸項。目前的問題,是用合理 以鼓勵再發展若干期私人土地。

| 內未有可供交換的商業及住宅地,或工業地。同

的價格收購照圖內所有私人土地,或用合理的換 丁,决定用公帑,大量與建租屋及工 時道路、渠務、永順、佛力、通訊系統等設備和

地比率,將藍勵内所有私人土進行交換。藍面內 | 供顯,亦未齊備。爲了放寬私入在發展匹蓝低內

的土地,一經定其用途,就可以進行收購交 在政府四大政策的推動下,公共及私营楼宇,土地的擬制使用,新界民政署在一九七二年十月

換 。至於開山環海所得的土地,以及政府原有的 年紛紛興建,大、中、小型工廠亦紛紛設立。這不 ,始,盯一項「特涎留用地區换地程序」。准許

土地,在供應士地方面,亦可以發生無額的作用 但解决了許多人的居住問題,而且也解决了許多 燕闖内私人录地,申請交換政府在藍圖外的土地

,我們認爲全新界的公私土地,不論是在藍圖內 人的就菜問題。

。其比率爲一下交換一天,雙方的土地位置!

邈在燃国外,都感雷定其用途,公開宣佈,使投 决定其土地價值;由價值低者補地價與價值高

資者知道怎樣去進行發展。 书。如該地申請發股穩商業、住宅或工業用途, 則另行繳補地價獄。至於道路,張等設備,由 某一方貸實,則互相洽商解决。

全面發展新界土地

说到了一九八三年,新的外來居住人口,比 「居居民將多出五倍成大倍,其中一部份外來居住 「人口,需要擴散在鄉村。所以建立新鄉村計劃, 政府瑮該在現時進行訂。在十年房屋發展計劃 的公共屋宇中,有些應該採用打宇的形式? 或採用城市宇興鄉村屋宇的混合形式。雖然道 計劃對於土地分配使用會增加困難,但爲謀求 新界地區全面發展,及避免人口密度重蹈市區置 板,政府應該定下長遠的計劃

荃灣,八包括葵涌、唐式。、屯門、沙田的 「 土地面積並不大,容納一百萬的人口,就會出現 極鹿迫的情况。所以我們荃灣城市,祗 ;關於土地價格問題,主要保受土地的供應所 適宜容納八十萬人,屯門、沙田兩新城市,世酒 影响。目前面內的私人農地,如果在政府尚未 宜各容納五十萬人至六十萬人。因此,發展大樓一進行發展計劃的地區,既不進行收購,亦不接受 山及新界其他地區,保有其事實上的需要。 交換。其中亦有進行收購或交換的,只是用作興 大嶼山的面積有五四點六八方嘿,又等於港建公共建築物部份。由於私人的產地改變用途受

必須放寬建廠建屋限制 : 香港現在已經是一個工業城市,大、中、小 泰工廠共有二萬間。 在香港的總人口數中,每七 人就有一人從事工業的生涯工作,國民所得收入 ,超過百分之五十保來自工業。因此,我們可以 「知道,要在新界發展工業,必先-

裕工源。在工 新界民政署署長頽敦義,在本年二月九島面積的兩倍。東岸餓鄰無打,更有利於發器。限制,自然影响到供應方面的短缺,政府就在這 桑工人聚居的地方,必須提供就業的機會,所以 發裘新界主要施政方針,據他預料:到了一九七如果覦關建海底隧道或跨海大橋,由安山公路深 種供求不平衡的情况下,用公開標控方式出售小 新城市的建立,除了大量興建公共樓宇,以疏導八年,荃灣(包括葵涌、內衣、J的人口,將會中段連接馬灣,再由馬灣汕接大嶼山,同時開關一量土地,使在競爭中抬高土地價假。要使土地供 港島、九龍、新九華地鏟的撐進入口,及離失常,由現在的三十萬人,增至六十萬人;沙田的人口由燕岛中婆至大輝山的海上快速抗税,及空中交一憑-

足,土地價格降低,新界各地區都應同時進 「行土地發展的計面,如果尙業有公共設備的地區 【地居民的居住問題外;還須大基供應工業地,協,將會由現在的二萬六千人,增至二十三萬三千,通通蛇筋缺。則可將大嶼山發展筒一個新城市, 助投資人士發展工業,俘當地居民解决就業問題;屯門的人口,將會由現在的三萬八千人,培容納一百萬的人口。南丫島為香港第三個大岛,可由投資法自行追流。多都新市鎮區與新郑村 至十九萬入。上述三個發展區,到了一九七八年,面積有五方哩,比九龍的面贑路太。如果能立作的大發展計劃。凡商業、住宅、工業地的出等 區,在公共合約規範下,進行公私分营,官民分 。同時並提供文化、囊育、交通、醫療、衛生

,共增加人口六十五萬九千人。按照政府十年|面上快速航糖,則該品亦可供發災爲容納二十萬一,具有裝帶性的性格,公開接受申請購買,並 【樂、涵等設備和服務。敬立政府機構+持 磁發展計劃的進程,到了一九七八年,新界將塔 人口的新市鎮。與長洲、洲同嵩山新城,用攪珠方式决定其購買次序。工業地且融准许合 地方秩序,使成一個社會活動的中心。所以要

加七十五萬人,因此,尙餘九萬五千新增加的人的衛星市鎮。西南約與西爾北約及沈日等三、五年,十年,11十年期免息付獄。中 購買自出 疏導港島、九龍-新九地區過響的人口,其先

口,須由荃灣、沙田、屯門三新城市以外地區鄉的土地面積超過一百方型,但遺三鄉的人口,的唇水推及補價,爲防止其出售圖利,可在屋契 快的條件,必須放新界建廠建的限制。 在工者有其業與住者有其屋的兩大原則下,

麥納。政府的十年房屋發展計劃,到了一九八三目前祗得三萬餘人,如果西沙公路(西貢至沙田上列明限修兵。各類用途的土地,同時份熱量 一放寬新界建廠限制,就容易散市區的工業;故 一 年,就要提供六百五十英畝土地供應公共樓宇發完成,及將滑水灣道技爲六橫行車。同時在的供應。她很自然降低。 展。此外,還須大证提供私人樓宇發展(揖商業 西北約關建沱涌新市鎮,使與西賞、杭口兩市政府過去在新界施行的低價收購,高低出售 寬新界建港限制,就容易疏導市區的人口。有工 客必沒有工業,有工説不能無工。所以放寬進 --亚宅、及工業發展土地。如何廣闢土地資源|鎮連成一交通系統。則這個地區亦可容納五十萬 呢?

以上的人口,成爲一個新鄉村發展及輕工業發展 薇限制與放寬限制,乃一項有關聯性的政 策。

·過去政府對新界的土地政策,係依照作 所以本人主張西質北約應歸西賞理民府管 政府的十年房融發展計劃目揚,在今後十年,長遠計劃發展。藍圖內劃定的地方,政府因鹉發 榕,(目前屬大埔班民府管轄 西賞理民府 展上的需要,建成道路及污水準等一切設備後,入西式斯市鎮。八日前受在新補辦政府合署,而 内 大興建公共樓宇,及鼓勵私人興樓宇, 解決一百五十萬人至一百八十萬人的居住問題。才將其開投成交換。由於政府一貫的土地政策, 大嶼山亦憑證理民府- 管理大澳、東涌、梅、 新建的樓宇,必額在新界地區,這是無可改 都是建立在以財政收入爲首,社會發展為次的原,大嶼南四撼,自成一個行破過域。 悅的事實。但是,政府對於土地的供源,似尚未

則下,在土地開投方面,造成求過於供,使地價 帽配合新城市發展的需要。例如下:

高昂,增加收入。滋舉盈近事例如下: 沙田在今後數年內,才有二百九十英畝土地 供商業及住宅發展,一百七十英畝土地供工菜發

一九七二年十二月,葵涌開設一幅政府的工 業地,面攢九萬方與,底價每呎叫十元,其成交

低每只党高達四百元 *

屯門在今後數年內,才有一百七十英畝土地 一九七三年四月,梅開設一幅政府的商業 供商業及住宅發展,一百英做土地供工業發展,一及住宅地,面積二千五百方呎,底價七萬五千元 皆友在一九七五年開始,才有重要畝土地供:其成交價竟高達八十七萬元,平均每方呎約li 商業及住宅發展,二十英地土供工業發展, 百四十八元。

沙田的出售土地計劃,不但與第二條獅子山 九七三年四月,坑口投一幅政府的住宅 磁道和九龍運接各項道路工程的進展有關,而且地,面积 萬一千二百方呎,底價五十萬元,其 興大埔公路城爲四緩行車,以及出九龍銪設雙 成交價兗高逹二百二十萬元,平均每方呎約二百 軌鐵路至大埔的工程進展有關。.

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展計劃 | 展望二十年後的進展情况

發展新界,在現撂段,應分七方面進行: 甲、建設荃灣〔包括葵涌、筲衣。〕屯門、 | 沙田爲新城市,共容納一百九十萬的人口。

艺、建獃大嶼山爲特洲新城市,其規模比基 阙、屯門、沙田爲大,容納一百英人的人口。 丙、建元、大堀、石湖、聯和等市鎮 各容納二十萬的人口

的土地政策,造成了土地供搬短缺與土地價格在 串的惡果。這和影响,直接是妨礙投資,間接是 |助及投機。(不熟知內情者,很難進行土地交換 ;英知內情者,多不是投資人士,而地產商販與 經紅,則利用機會,操縱地產市場。」這種不無 到的土地政策,實有進行檢證必理。

仍須礙訂第二個十年發

在英國方面,工業與保守黨的土地政策,雖 然各有不同,但亦值得香港借鏡。根據英國的人 口增殖率推算,到了一九八一年,英國的人口, 將滑至五千四百萬人。基於居住問題的需要,链 年須將四萬英的地轉變爲屋地。環地的價格 ,年年祇能上被百分之十,如姐過此一限度,就 會影响宇的建築,因此,工業主張所有開發的 , 土地,不裡自由黨,由土地委員會進行收購9 同時每年屋四十萬間,以低廉的價格出售。保 新鄉村區及輕工菜區,共容納五十萬的人口。 丁、發展西貢南約,西貢北約、坑口鄉爲 守黨則主股大量選行土地開發的工作,加土地 的供應,以至定地價。抑制地價上張,工黨與保 守黨的目標都是一致,只是使用的方法不同,工 戊、硗國南丫島、馬灣易爲浙市祖兼新村 區,前者可容納||十再入口,後者可容納一直人爲樂潮。如果移入建築的房型,聲明 黨主張土地委員會將收購得來的土地,與業 。

̇己、將長洲、呷米、古洞、流浮山、洪水橋 、沙頭角等,使各能容納一萬以上,二「啊土地的供應。 萬以下的入口。''''

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以酸倒出售,則地價可以減低。保守黨則超求以 低收購私人土地,地主將不肯統土地出卑!翻

·第二次世界大椴後,英國的房量飲策,點

屯門的出售土地計,與山公路由荃灣至 决定地價的主要因素,第一、供求定律, 屯門段的脚建工程,以及由港島中珽至屯門的軟求過於供,地價必高;供過於求,地價必低。第 二,是政府的法律和政策,畢其要者,甲、官批

·至於青衣方面,林巴拉峽大橋在一九七四 契約,限制了土地的用途。在新界的集體官批契 【年可以通車,本來現在可以進行工業發展與宇 約中規定:「在批租期間內,不得將原來本契約 ·庚、在打巢、新田、母等菩闢建新城集[在公營住宅方面。建築費由中央所的公共工程 發展計艦,但因爲新界民政署缺乏田土督察,物

,使各能容納一萬的人口;同時使襖於建立新知 資殃委員會給予長期佛,利率是百分之阿塞 粟丈量及工程人員,遂致延阻出售土地的計劃。一規定爲柔地或花園地者,私自轉作建築屋宇之用

五,分六十年償還。工黨政府規定私人建築住宅 本年五月上旬,政府出售附表二十一區二十一真。」新界的土地,大部份爲最地,政府不輕易准 村區。 上述各發展區,如能服提供之建議進行,約 「 的比,不能超過公營業數的百分之二十,保守 黨政府則規定不能超過百分之五十。 癸,八千方呎土地,供汽車製造業之用。此幅土地保,許將其改變用途。所以政府如放寬官批限制, 土地的供應必多;反之,政府如不放寬官批限制, 可容納四百五十萬的人口,加上新界其他鄉區的 「在水底 - 其塡築工程由置主自行負責。所以新界

星加坡歷發展局所推動的第一個五年計劃 土地供問題,此保一種特別措施,不能作 ,則土地的供愬必少。乙、政府的建築案例,限八口合計起來,還共可容納五百萬的人口。此 爲 ,一8年至一九也五年·斯喀特 一九九三年時必然造媵的情况,亦爲香港第一個 居住單位;第二個五年計,八一九六六年至一 政府色經放寬建廠限制的事例。...

制上蓋建築的面积及高度;同時對躉築日期及建

十年房屋發展計劃的想。

九七〇年,完成六萬個居住單位,第三個五年計

· 雖然黼公共樸宇與濃媵交通道路有優先使 | 築費用亦有規定。放寬建築條例限制,土地的凋

·新鄉村須耱新城市、新市鎮、或新媿 一九七一年至一九七五年,現正在進行中 用該路的權利,但問題仍在於土地的開關工作過用價值就增加。丙、城市設計法案,支配土地的建立。新城市適宜設大型及中型的工廠,新市鎮 ,其成效將際發前兩個五年計劃為大。其房屋韵】 於緩坐。上述沙田、屯門的土地出售計劃,可用途。一般來說,商業地比住宅地的價值爲高,適宜設小型工廠,新產業適宜設家庭手工業工. 計,孫分四川類型: 要在十年內才能全部實現,那就更不成話。

甲、一房一廳標準型,售價四千九百元( 根據我們所知,由現在至一九七五年,新界地,柏金十萬人地區位十二英的半,現一個紅入口中會時,放寬建及建造的土地臨缺,那 各發展區內可供交換的土地,屬於工業地,戴有在每十萬人地區佔二十八英畝。同時,現在的一是先决的條件。

乙、二房一廳標準型了售賣六千三管元。 至三英畝,(八萬七千一百二十方呎至一十三榮地面,約佔每一屋宇區總面摸百分之十。 我們主張政府對各發區藍面內的全部土地 丙,二房一直改良型,幣七千八百元( 第一萬零六百八十方呎。〕非工業地,祗有二十英殿城市設計愈改運,公共用途土地就態多,頂對於」,分別盡其用途,公開置倍。然後以五呎憂 心 十八八十七萬一千二百方呎。)所謂交換土地,供求關係亦有重大影响。

·交换二呎證地的比率,限期進行全部交换。(五 丁,三房一廳改長型,售價一萬二千五百元 保因政府爲公共系,將發區區內的私人 櫻在新界民政署對於用換地堀證明書向政呎,師尊於換區興;政府有百分之六 跟[地徼用;發闾換地櫂签證明山,(又稱LETTE

主購買政府公共房歷者,可以分五年、十年 府交換工業地成非工業地所規定的補地價,【十土地供公共之用。已改變用途的土地,限 RB......艺類公函。規定以私人五呎邊地,

每半年颢整一次。雖然會鄭明每次的調整數額, ,一期進行發展。爲免投發者操镇工地市場,換地| 十五年、二十年期付。同時可以從公積金,像 交换政府二呎工業地或非工業地(非工業地包

,竟付現欸。申請購買政府公共房屋人的安格限 不超過原來的補地價額百分之五十;但一年間出 盆證明出規定兩年內乘准轉讓一次,如不做交換 個,如屬牙:非公民,已擁有房屋的人,則 |括運業及住宅地。另行繳補地價炊。其應補地 高兩次補地值額,也足以使地價上漲,形成發財 土地者,可獲換地權益證限領取現金,其每呎 不能享有此椒。 價數額,通常按照原日地價值與現在廠地成屋

上的障礙。但政府對這問題的嚴重性,卻千方百一補償價格,以亞獨內全部工地(除去開闢費用) 地比對之差額。政府在發展區內,出商業及住 計地將事實掩飾。

每天平均價爲標準。 例如下; 宅區、工業區,一部份土地供作交換,一部份土

藍與內地在呎平均爲三十元,(已除去

· 在新界的鄉村地區,一九七二年十二月一日 【地則用作拍賣。申請交換商業及住宅地甚,申 請交換工業地則較易,政府對於申請換地的處理 實實施一項小型鄉村屋字新政策。規定在一八九 開關費用)則藍圈內磉地每呎平均價爲七十五元 要的工作,在於修訂現行的法律和策,本文所 八年以前已經在新界居住的村民及其再系後裔, 4.如此,則收取現金與交換土地均無分別,地主 一,並非以「先到先得一爲原則,其中尙有許多州 勸世;從宋將中路大公佈,接就繳在護憂,第一年滿十八歲,從其居住地方不足,可申請在村內,可以自由選擇。五天柔地换二天楚地,刨等於一特。目前海島、九龍、新尬觀塘鵄離蓽睬業餘 二呎平盘地換一呎蹬地;農地每呎三十元,地和點,勢發展,可以預料,政府對這個問題, 是一個慣得檢討的問題。至於政府徵用私人屋地」的私地上建小型鄉村璧宇一間居住。其面爲七

每呎七十五元,甚爲合理。,致公平的換地鸛出,不能遲疑不决,或訂了計劃之後,而推行不力。 , 則規定一換一呎的比率,上蓋建築物另行補 百平方呎,在变二十五呎,不須補地價。可自

,爲公開摸珠决定。其補地價額,爲藍內各類必須设第一個十五年房屋發展計劃之後,再訂一 償。另一方面,由政府徵用之私人浸地,除槍 圖則,不受建築條例約束。如果超過七百平方 「土地每史平均市價,爲商業地的牌價標準;個十年工業發計畫,因爲二者是互相促進發 換地接签段明哥外,亦按照其農地價值,由政府灾面积及17十五呎高的敲字,則不難獲得此種優 | 平衡三分之二,含住宅地的補償測準; 打。 給予捕償。過去數年間,藍區內的蠹地補償額,待,須向工務局申請,申豐興建小鄉村屋宇,平均價三分之一;爲工業地的補選準。以查 到了一九七八年,各地區的情况發生器化以 宮毎天在五角以上。一元以下,實在太少,因一生人限一次。如果申請購買傳統鄉村範圍內,被略。以上所提供的換地與補地偵辦法,對公私後,十年居屋發展,以及第二個十年 此,經常受到地主反對。此爲新界土地供應短缺的官地,用作建小型鄉村鍳字之用,政府只收取兩方的利益都有兼顧。

工業發展計畫,艾須進行訂。所以我們爲故一 如何故崦典證的土地限制呢?首先是士案新界的難職難限制,遲早都要實行的。 市價三分之二的地質。至於位在導協鄉村區西外

:

英國的土地政策,星加坡的房屋政策,都具

總而言之,放寬新界的建廠和建屋限制,主

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