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1992

香港珠江三角州房地產展望

九一年是香港物業經紀豐收的一年。三月及七月份兩 次住宅樓價的高潮,再加上年尾的興起中國商品住宅的暢 銷情況,使大部分的經紀都賺到盤滿砵滿。

縱觀整個物業市場,住宅的環節是一枝獨秀的。三月 份內隨着中東的戰爭結束和六四後兩年抑壓的強大購買 力,匯聚成一股巨大的住宅需求。三月初中小型住宅帶頭 上升,可喜的是它也在四月後牽動沉寂已久的豪宅也上 揚,這個升市維持了兩個月,在五月中轉趨淡靜,但價錢 仍高據不下。六月尾又博來好消息:中英雙方終於達成了 新機場興建的協議。受這個利好因素刺激,七月份住宅樓 市又如脫驅之馬般上升,但這次則中小型及豪華型住宅同 步上升。經過七月至九月兩個月猛烈上升後,年尾樓市進 人鞏固期。樓價的凍結除了價錢太貴外,也因爲政政府實 行一連來抑止抄震措施及各大本地銀行降低按揭成數做 成。在九一年的三個月份更出現輕微下降百分之五至 十,而交投燬也明頸減少一半以上。

歸納九一年住宅樓市的上升有下列各點:

(一)中東戰爭的結束加上六四後兩年的累積購買力 一下子釋放出來。

(二)八九年至九一年每年工資上升有雙位數字,令 這股購買力變成實際有力的。

(三)這十年內香港的通脹長期高企,令投資者一定 要找尋投資保值渠道。在十年内,唯一持有房地產可以跑 贏通脹,另外住宅樓宇更加可以自住,連應負的租樓費用 也賺回。

(四)九一年內銀行樓宇按揭利息處於低水平,按揭 政策也較寬,例如十年内住宅也最高可以按九成。這些金 洪因素很適台物業投資。

第四十五回

時賢評論

威格斯國際物業顧問董事 張宏業

(五)熱門的移民國如美國、加拿大、澳洲等在九一 年經濟不景,使有意移民的本港居民卻步。最重要的是香 港及內地九一年經濟有理想的表現,政治形勢也轉趨明 朗,減却了移民潮。

九一年全年住宅累積升幅分別爲:中小型百分之五十 及豪宅百分之三十。展望九二年,豪宅的表現要比中小型

的理想。這是因爲九二年内利好豪宅的因素較多,如九一 年的升幅較合理、新機場興建會帶旺租貸市場、還個市場 受銀行的緊縮按揭政策所受影響很小。預料豪宅全年有百 分之二十至二十五的升幅,而中小型則可能只有百分十五 至二十的上揚。

住宅樓市之外,其他類型則表現強差人意。寫字樓的

張宏業先生

(第二篇)

租金全年都持續下跌,雖然幅度已經較小了。在九一年尾 甲級寫字樓租金較高峯時下降達百分三十。在價格方面、 則出現戲劇性的發展。七角以前,因爲機場前途不明朗, 這令寫字樓交易量少而價格牛皮。七月份之後,交投量明 頸增加,加上銀行收緊住宅按揭政策,一部分熱錢流入乙 級寫字樓市場。在年尾三個月更加出現顯著的上揚,出現 了短期全部單位售完的熱烈情況。九二年内乙級寫字樓也 是被看好的一璽。新機場的工程招標批出會刺激起寫字樓 的需求,加上住宅按揭政策的收緊及較好的回報率,使乙 級寫字樓會受惠,上升幅度可達百分之十至廿五。但中級 寫字樓則命運難料;美日及歐洲的經濟復原速度直接決定 這個市場。 本港經濟結構的改變令工業樓宇市道交投淡靜。在頭 幾個月有很多廠家將生產工序搬入內地,使廠房需求減 少,七月份機場怕扳刺激起部分購買及租用意慾,但價格 只能保持六四前水平,因工業的基地轉換,預料在九二年 受歡迎的廠房會是一千至四千平方呎新型及設計現代化 的十年以上的樓齡的會漸受湖汰,取而代之會將這些地 段改爲住宅或商業用途,尤其在觀塘、長沙騰、紅磡、葵 涌、荃灣等地方,

九一年的零售市場環境不太理想。中東戰爭在三月完 結雖然使來港人客增加,但因各地經濟環境不太理想, 對旅客消費力反而下降。本地帶買力因住宅樓價高企,通 帳厲害,使市民購買力不振,尤以高級怡費品爲甚,首先 受影響的是租金,一些運區租金更不及二年前理想,但店 鋪買賣價未因此而回落,反有以期貨價成交的現象,使回 報率持續下降。到九一年底,價綫高企和疲弱的租務市場 令交投量很小。九二年店鋪的價格在頭半年會變動不大, 而成交會甚爲稀少。下半年如果新機場的工程使經濟較活 的話,希望零售市場會表現轉好,這樣才會使店鋪租金有 回升可能,進而價格會向上。

九一年另外一個投資熱點是珠江三角州的商品住宅。 熱門的地點包括深圳特區、廣州市、淡水、割頭等地。除 了廣州外,樓價的高低取決於與香港的距離,如深圳特區 每平方呎港幣六百至八百元、珠海特區由三百至四百元、 淡水爲一百五十至二百五十元不等,九一年內大部份地區 的升幅有達百分五十以上,可謂空前絕後。預料在九二 年,這個升幅會放緩,可能會達百分之二十至二十五。內 地房地產會面對很多問題,如稅項不太清楚,樓宇轉手手 待不太完善,二手市場仍然未開展等等。這一系列問題是 不太容易短期解決,希望當局可以徹底找出方法吧! 一九九二年1月)

五

誓