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市面租值而估定,該數額中並不包括差餉,亦不扣除修葺 、保險或其他費用,凡屬應徵差餉之樓宇,不論時否租出 ,必須由差餉物業估價署進行估價,以便徵收差餉。無論 樓宇是業主自用,或其租金因租務管制法例而有限制,估 價標準並無不同。

應課差餉租值是樓宇在一九八六年十月一日的全年估 計租値»應行估計時,已假設樓宇在當時空置及可供出租。 一般而言,新建樓宇之差餉須於入住後下一個月之首 日開始繳納。但若其它單位如屬空置,則由發出入伙紙之 日起三個月期滿後,師行微收差餉,而非住宅單位如屬空 置,則由發出入伙紙之日起六個月期滿後,行徵收差餉。 差餉係分四季向差餉徵收官(會計事務長)上期繳交 。繳納差餉通知書通常於季初發出,而差餉則須於該季第 一個月(即一月、四月、七月、十月月底之前清繳。

如差餉在指定之日期仍未繳付,則會計事務長可在差 鏑額上附加罰款百分之五。而+若此數在六個月內仍未清 繳,則在總數之上再加百份之十罰款。

少數建築物免差餉

可獲豁免差餉之樓宇,為數極少。雖然業主自居之住 宅樓宇可根據稅務條例獲豁免物業稅,但此等樓宇仍須繳 納差餉。

在新界〔新九龍除外)之農地,農舍或某等鄉村屋, 用作宗教崇拜之樓宇,由政府、市政局及若干其他團體) 包括外國駐港之代表)之樓宇,均獲豁免差餉。但有關法 例條文頗為複雜。因此,任何人如欲獲悉詳細情形,應親 自前往差餉物業估價署或致函該署查詢。

只有位於「指定地區」內之鄉村屋方可獲得自動豁免 權。該等地區係根據差餉條例指定者,其區域界限圖可在 差餉物業估價署或各理民府查閱。

簡言之,位於「指定地區」內之下列各類型建築物, 均可獲豁免差餉:

任何小型建築物,其上蓋面積不超過七百呎(六十五 點零三方米),而其高度又不超過二十五呎(七點六二米);

任何小型建築物,其上蓋面積不超過一千方呎(九十 二點九方米),而其高度又不超過二十五呎(七點六二米 ),但此等建築物必須符合若干認可之圖則;任何在一九

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四五年八月十六日以前所建成之住宅,但此等住宅必須類 似為一八九八年居住在新界市鎮内或鄉村之人士之父系後

§§看夭年輕 第四十二因

後類

裔而建造者。

住宅樓租務續管制

現行租務條例,至八九年十二月十八日才告終止,預 料屆時將會依慣例延長兩年,到時再檢討,政府的目標是 希望能在九十年代初期,逐步撤除租金管制。

租務管制條例針對的是戰後私人樓宇及戰前樓宇。租 管所謂戰後樓宇,是指在一九四五年八月十六日之後落成 或重建的樓宇,同時必須在一九八一年六月十九日或該目 之前落成入伙,而租約必須在一九八三年六月十日或該日 之前所訂,應課差餉租值在三萬元或以下(指一九八三年 六月十日時之應課差餉租值),另一點就是若該租約在一 九八一年十二月十九日或該日之前訂立,而租約是五年或 以下,全部符合上述條件,該樓宇才受到租住權保障及加 租管制。

根據租務條例,戰後樓字批准的加租額是下列兩個數 額當中較少的一個:

(甲) 市值租金與現時租金兩者的差額;或 (乙)現時租金百分之三十。

但如以上述計算出來的加租額,與現時租金相加,所 停的數目仍較市值租金百分之六十為少,則批准的加租額 是可使現時租金提高至市值租金百分之六十的數額。 以下是加租限制新計算法三個例子:

因樓宇重建而被迫遷之住客可獲最低賠償相等於想課 差餉租值(以一九八三年六月十日為準)的一至兩倍,金 額視乎居住期間長短而定,由土地審裁法案建議將計算賠 償額的根據改為下列兩個金額之總和;

(甲)一個相等於一九八三年六月十日的應課差餉租 依兩倍之固定金額,不計住客居住期的長短;及 (乙) 一個遷居所需費用的金額,其中包括住客在裝 闔上的損失,如雙方爭論則由土地審裁處決定。 這個提供一個清楚的準則,可方便及鼓勵業主及住客 在賠償金方面早日自行協議。

連同傢具新出租的樓宇,豁免受租住權及租金管制, 這措施旨在鼓勵業主將此類樓宇租予那些因進行特別工作 計劃而須為海外僱員提供暫時居所的公司。此等租約每次 租期不得超過一年,為防此項措施遭濫用,所有這類租約 均須經差餉物業估價署署長加簽,推加簽前該署署長須滿 居住須知

.

意住客瞭解貴箫受租務管制的影響及該出租樓宇傢具齊 而業主須負囊保

另一點要注意的是,住客死後樓宇的租住權只限於在 住客去世時他同住的家屬,租住權不得永遠被傳遞下去。 三房客直接向業主租樓未獲業主書面許可,不得將樓宇分

在新例下,戰前住宅樓宇之租金,可調高至標準租金 之三十九倍(即一九四一年十二月二十五日的租金的三十 九倍 ) ,戰前商業樓宇由一九八四年七月一日起豁免受條 例第一部管制,而改為歸入第五部的範圍,該部規定業主 如欲終止租約,一般須於六月前通知。此類樓宇的業主和 住客將與戰後商業樓宇的業主及住客一樣,可自由按市況 議定租金。

如何收囘樓宇自住

無論戰前或戰後樓宇,只要理由-

分而合理,是可以 收囘樓宇的,業主假如能夠與住客取得協議,則毋須經過 訴訟,否則便要訴諸法律。

業主如能證明有合理需要將樓宇收割自住,土地審裁 處會頒發收樓令,除非住客能向土地審裁處證明此舉顯然 不公正。至於分租租約,二房東請求收闾樓宇時,土地審 裁處如認為頒發收樓令會使三房客所遭遇的困難比二房東 為大,得拒絕頒發收樓令。

業主/二房東得以自住為理由,向土地審裁處申請收 國部份樓宇。住客/三房客如欲繼續租住樓宇其餘部份則 可繼續租住。至於租約或分租租約的條件,則可由土地審 裁處決定。

土地審裁處基於業主/住客收同樓宇自住的理由而頒 發收樓令時,須指明收回樓宇供誰自住。

業主可以重建樓宇為理由向土地審裁處申請收樓令。 頒發收樓令時,土地審裁處會對重建計劃加以規定,亦會 判令業主向被迫遷出的住客或三房客給予補償。

任何人等,如以自住或重建為理由而獲發收樓令者, 除非經土地審裁處事先許可,否則不得在頒發收樓令之日 起計二十四個月內將樓宇出租、出售或放棄使用該樓宇。 樓宇如係收回供某人居住,則樓宇須於該段期間內,由該 人居住。違反此等規定乃屬刑事罪行,最高可被判罰款五 十萬元,如再犯則可被判監禁十二個月。違例者亦可被判 (第九篇)

五