WKYB-1988 — Page 605

1988

知須住居

制定大厦 13 契指引

在改善大夏管理及對付僭建樓宇方面,一九八七年有突破性進展 * 政府年底制訂了大厦公共契約指引,並由十二月一日開始生效。

指引共有廿六項標準條欸,並已列入律師守則內,供律師在草擬 公契遵守,指引賦予小業主更大的管理權。

條歟中重要者包括規定發展商的大厦管理權限期為兩年,兩年 後業主可委任其他人管理,或由已成立的業主立案法團負責。至於管 理人的酬金,亦不可超逾管理費支出的兩成,而所佔的百份比,則根 據大厦單位的數目定出。

此外,指引亦規定要清楚訂明大厦公用地方的定義。而有關的圖 則亦應附貼於公契内,管理人亦需要預備一份公契中文譯本,供業主 參考。

但要注意的是該指引並不包括四幢樓宇以上的大型屋邨,這是因 為大型屋邨面積大,問題亦較普通大厦複雜,故適宜以專業管理公司 用中央式管理較為有效。

擴大權力檢控僭建

由於僭建樓宇有增加趨勢,屋宇地政署表示將加強管制違例建築 工程,其中包括考慮擴大檢控範圍及實行即時清拆樓宇的做法。

一九八七年底,屋宇地政署每月平均處理五百宗違例建築物的個 案,但由八四年積壓至八七年底仍未處理的個案有二萬宗,地政署已 增加人手,利用中央電腦系統,加快處理積壓之個案。

照當時新例,違反建築物條例屬於刑事罪行,將會受到檢控,而 屋宇地政署則考慮將檢控和權力擴大至包括拘捕違例者,尤其是針對 僭建房屋以謀取暴利的人士。不過,由於該署的職員是文職人員,無 拘捕違例者的權力,亦未曾接受有關的訓練,故此可能會由其他部門 執行這方面的工作,八七年底時該署正就這問題作出研究。

在違例建築物諮詢文件中,建議將違例建築工程以『優先處理」 及「非優先處理」分類,代替以一九七五年作為分界線的做法。照該 署統計,優先處理與非優先處理的違例建築工程,約是二與八之比, 而屬危險的僭建工程,亦不超過一成。

此外,該器又考慮規定專責處理僭建上訴的建築物條例上訴審裁 處,在審訊過程中讓公衆人士旁聽,並公佈審訊結果,以加強對市民 就有關方面的教育及宣傳效果。

購買樓宇須知事項

泷年任 第四十一回

受股市大風暴影响,節節上升的樓價亦受影响而為回落,八七 居住須知

無對而

同樣

年底若干樓盤開出 一般都降價一成

置業的人士,可算是 喜訊,加上按揭利率已調整至頗低的水平,預料有不少市民會趁機 置業安居

不過,市民買樓時,務需清楚一些資料,避免發生麻煩。

首先是要知道樓宇有多少年期,所謂年期就是樓宇所在地的批期 。政府拍賣土地,有等批期九九九年期,有等是七十五年期,有等是 七十五年期後可續二十四年,亦有七十五年期後不得續期。若土地批 期是九九九年期的,則可免補地價的顧慮,若批期是七十五年期後可 續七十五年期或二十四年期的,則在第一個七十五年期到期後,業主 就得補地稅,按政府補地稅辦法,是按差餉價額每年加收百分之三 批期七十五年期後,不可續期的土地,期滿後,政府就要重估地價 而重估地價,是以當時當地的土地市値作為重估的標準,換句話説, 就是要將該幅土地再拍賣一次,若買入這類樓宇,屆時業主就要多付 一筆地價,若付不起這筆費用,而交欸時限已過,港府就要收回土地 ,業主也只有無條件交樓。

不過,自從中英協議簽署之後,一幅沒有續期權利的土地在期滿 後,若承租人和政府均願意,原有承租人可以再獲得續期。根據中英 協議草案附件三有關土地契約的規定,由協議生效日期開始,在一九 九七年六月卅日以前滿期而沒有續約權利的土地契約,如承租人願意 ,均可續期到二〇四七年六月卅日,毋須補地價,但從續期之日起, 每年需繳納相當時應課差餉租值百分之三的租金,日後亦需隨應課差 餉租值的改變而調整。

留意土地批期用途

土地的批期,往往並非從樓宇興建時計算,可能早在數十年前已 批出,所以雖然是七十五年的批期,也可能只有三數十年的批期。例 如界限街以北的土地,一般所謂新九龍地區,批期是七十五年,可續 期二十四年,單在一八九八年七月批出,到一九七三年六月底止,剛 好七十五年期滿,從一九七三年起,再續二十四年,至一九九七年 六月底為止,所以新九龍地區的土地,從現在起計,只有約九年使期 滿。

買樓時,除了要注意土地批期外,還要注意土地的用途,政府批 地時,假如指定作工業用途,但建築商卻建了住宅樓宇賣,那麼,買 入樓宇的人便會蒙受損失,因為規定用途的土地,是不能作其他用途

樓宇交易注意要點

市民在買樓前,要注意幾個要點:

〔第九篇)